臺灣評估行業現狀及兩岸的比較與差異

■ 福建省閩臺評估行業交流合作辦公室

兩岸評估業的發展時間各有長短，但是兩岸都是依“法”進行行業管理；兩岸社會經濟體制各不相同，但在行業管理、準則推行以及市場準入等方面，具有許多共同之處。兩岸完全可以存異求同、取長補短，共同打造交流發展平臺。

一、法律法規方面

臺灣評估行業主要是在不動產估價領域開展經營活動，在人員資格、機構資質上也只有不動產估價師一種從業資格。除不動產估價之外，雖然也開展動產（機器設備）、珠寶、無形資產和企業評價等評估業務，但沒有行業規范性管理。目前，在臺灣比較規范管理的只有不動產估價行業，管理的法律有《不動產估價師法》和《不動產估價師法施行細則》，其管理職能由內政部門行使。

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大陸目前還沒有專門規范評估行業的《評估法》或《評估師法》，對資產評估、房地產估價、土地估價三個行業的管理依據只有部門規章和行業規范。而臺灣有專門規范不動產估價行業的《不動產估價師法》，但其執業內容只限定在不動產范圍，不涵蓋其他資產。

二、行業管理

臺灣評估行業的管理主要是對不動產行業的管理，對不動產估價機構和不動產估價師注冊均實行政府許可的方式，由所在地直轄市政府或縣（市）政府審查登記，取得開業證書。目前，全臺灣共有不動產估價機構249家、不動產估價師405人，其中申請執業的275人。

不動產估價師執行業務必須申請開業證書，在未領取開業證書前，不得執行業務。不動產估價師開業，應設立不動產估價師事務所，或由兩個以上估價師組成聯合事務所，共同執行業務，不得設立分所，也不得以股份有限公司、有限責任公司等方式開業；不動產估價師成立事務所并領取開業證書后，要加入不動產估價師公會，方可執業，并按規定繳納會費。公會分為臺灣地區聯合會和縣（市）公會兩級，主要負責不動產估價技術研究、保障會員合法權益、調解會員爭議、開展專業訓練、對外交流聯系、處理政府與民間委托糾紛等事務。

中國資產評估協會、中國房地產估價師協會、中國土地估價師協會都是社會團體性質，具有獨立的社團法人資格，在行業管理上與行政主管部門密不可分。在大陸，大多數地方只在省會和計劃單列市設立評估行業協會，少數地級市設立評估行業協會。臺灣評估行業協會，主要是不動產估價師公會，臺灣不動產估價師公會設立在其直轄市或縣(市)，直轄市或縣(市) 不動產估價師公會由該區域內開業的15名以上不動產估價師發起組織，開業不動產估價師不滿15名的，要加入臨近直轄市或縣(市)的不動產估價師公會。同時，成立了不動產估價師全臺聯合會。臺灣不動產估價師公會也是依法設立的職業團體，是單純的民間團體組織，與政府管理部門沒有關系。

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三、執業資格

（一）執業資格取得

臺灣評估執業資格通過考試取得的只有不動產估價師一種，考試由考試部門負責，通過考試后由內政部門發證。

在執業資格的取得上，臺灣與大陸的差異主要表現在：一是臺灣不動產估價師考試與大陸三種資格考試，雖然專科以上都可以報考，但大陸三種資格報考時均對工作年限有要求，而臺灣沒有對工作年限的要求。二是臺灣不動產估價師的考試科目比大陸三種資格的考試科目多，且有普通科目和專業科目之分。三是臺灣不動產估價師考試與大陸三種資格的考試雖然都是每年開考一次，但對成績有效期的規定不同，大陸的注冊資產評估師和土地估價師的考試成績可以連續滾動3年有效，注冊房地產估價師考試成績可以連續滾動2年有效，而臺灣不動產估價師的考試只能一次通過。四是臺灣不動產估價師考試的成績計算要求較高，不僅普通科目與專業科目合計的總分要達到一定要求，且6科專業科目若平均成績未滿50分的，均不予及格。而大陸三種資格的考試成績一般以各科滿60分就算合格（100分卷），不以總分錄取。

（二）評估師執業注冊

臺灣不動產估價師也實行屬地管理方式，取得不動產估價師資格證書、并有兩年估價經驗的人，可向所在地直轄市政府或縣（市）政府申請登記開業。

大陸與臺灣對評估師的管理方式基本相同，均實行屬地管理，均有年檢或換證制度，均需接受一定學時的繼續教育，但臺灣不動產估價師注冊、年檢及后繼教育培訓時間的要求都比大陸三種資格的低。下表以大陸福建省為例，對評估師執業注冊方面的內容與臺灣進行比較。

（三）機構設立

和大陸相比，臺灣不動產估價機構的設立條件較低，對估價師人數要求不高，沒有對估價師人數的要求，一個人也可以申請設立事務所登記開業，因此，臺灣的不動產估價師人數雖然申請執業的只有275人，但不動產估價事務所卻有249家，其中聯合事務所只有20多家(有兩名以上的不動產估價師)，大多數的不動產估價機構只有1名不動產估價師。（表見下頁）

四、評估準則

臺灣目前出臺的有《不動產估價技術規則》、《證券化不動產估價報告書范本》和《敘述式不動產估價報告書范本》三項。估價方法有：比較法、收益法、成本法、土地開發分析法。

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大陸的資產評估準則體系比臺灣的評估準則全面，體系比較完善，覆蓋面較廣，除了不動產以外，還涉及了機器設備、金融不良資產、企業價值、無形資產、專利、珠寶，以及評估相關的程序性規范。但大陸與臺灣對不動產的評估，所使用的評估方法基本相同，均以成本法、市場法、收益法三大評估基本方法為主。

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臺灣地區估價的基本方法有比較法、收益法、成本法和土地開發分析法等，分別相當或類似于大陸的市場法、收益法、成本法和假設開發法。由于臺灣地區的估價受日本影響很大，因此臺灣地區在估價實務中主要是采用比較法，其他方法則很少使用。近年來，隨著日本地價泡沫的破滅，臺灣地區和日本一樣，也在反思對比較法過于倚重的不當之處，開始重視收益法等方法的應用和各種估價方法的校驗作用。

五、業務范圍及業務開展情況

臺灣《不動產估價師法》的業務范圍是：辦理土地、建筑改良物、農作改良物及其權利之估價。

臺灣不動產估價業務的來源主要是三個方面：一是與訴訟相關的法院拍賣和法院訴訟；二是與金融機構相關的金融保險機構房屋貸款估價和金融保險機構企業貸款估價；三是企業或個人委托，如：企業對所屬經銷商之貨款擔保、會計35號公報與10號公報中對估價的要求、公開發行公司資產交易、企業或個人有關海外投資等。

此外，還有共有土地分割價值分算、不動產損害賠償、公共設施用地征收、用地征收地上物拆遷補償、不動產投資可行性分析、不動產證券化、都市更新權利價值、捷運聯合開發價值分配，以及其他有關不動產特殊目的或用途之鑒價委托或顧問服務等。

大陸資產評估分為法定評估和非法定評估兩類。法定評估是指法律法規規定經濟行為發生前必須經過評估的事項，如：在《公司法》第二十七條規定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。《證券法》第十七條第一款第（四）項規定：申請公開發行公司債券，應當向國務院授權的部門或者國務院證券監督管理機構報送資產評估報告和驗資報告。《拍賣法》第二十八條第二款規定：拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣標的的保留價。此外，《企業國有資產法》、《知識產權法》、《公路法》等許多法律法規中都有明確要求評估的條款。非法定評估是指法律法規沒有規定經濟行為發生前必須經過評估的事項，如：私營企業股權轉讓等。