臺灣評估行業(yè)現(xiàn)狀及兩岸的比較與差異

■ 福建省閩臺評估行業(yè)交流合作辦公室

兩岸評估業(yè)的發(fā)展時間各有長短，但是兩岸都是依“法”進行行業(yè)管理；兩岸社會經(jīng)濟體制各不相同，但在行業(yè)管理、準則推行以及市場準入等方面，具有許多共同之處。兩岸完全可以存異求同、取長補短，共同打造交流發(fā)展平臺。

一、法律法規(guī)方面

臺灣評估行業(yè)主要是在不動產(chǎn)估價領域開展經(jīng)營活動，在人員資格、機構資質(zhì)上也只有不動產(chǎn)估價師一種從業(yè)資格。除不動產(chǎn)估價之外，雖然也開展動產(chǎn)（機器設備）、珠寶、無形資產(chǎn)和企業(yè)評價等評估業(yè)務，但沒有行業(yè)規(guī)范性管理。目前，在臺灣比較規(guī)范管理的只有不動產(chǎn)估價行業(yè)，管理的法律有《不動產(chǎn)估價師法》和《不動產(chǎn)估價師法施行細則》，其管理職能由內(nèi)政部門行使。

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大陸目前還沒有專門規(guī)范評估行業(yè)的《評估法》或《評估師法》，對資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價三個行業(yè)的管理依據(jù)只有部門規(guī)章和行業(yè)規(guī)范。而臺灣有專門規(guī)范不動產(chǎn)估價行業(yè)的《不動產(chǎn)估價師法》，但其執(zhí)業(yè)內(nèi)容只限定在不動產(chǎn)范圍，不涵蓋其他資產(chǎn)。

二、行業(yè)管理

臺灣評估行業(yè)的管理主要是對不動產(chǎn)行業(yè)的管理，對不動產(chǎn)估價機構和不動產(chǎn)估價師注冊均實行政府許可的方式，由所在地直轄市政府或縣（市）政府審查登記，取得開業(yè)證書。目前，全臺灣共有不動產(chǎn)估價機構249家、不動產(chǎn)估價師405人，其中申請執(zhí)業(yè)的275人。

不動產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務必須申請開業(yè)證書，在未領取開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務。不動產(chǎn)估價師開業(yè)，應設立不動產(chǎn)估價師事務所，或由兩個以上估價師組成聯(lián)合事務所，共同執(zhí)行業(yè)務，不得設立分所，也不得以股份有限公司、有限責任公司等方式開業(yè)；不動產(chǎn)估價師成立事務所并領取開業(yè)證書后，要加入不動產(chǎn)估價師公會，方可執(zhí)業(yè)，并按規(guī)定繳納會費。公會分為臺灣地區(qū)聯(lián)合會和縣（市）公會兩級，主要負責不動產(chǎn)估價技術研究、保障會員合法權益、調(diào)解會員爭議、開展專業(yè)訓練、對外交流聯(lián)系、處理政府與民間委托糾紛等事務。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會、中國土地估價師協(xié)會都是社會團體性質(zhì)，具有獨立的社團法人資格，在行業(yè)管理上與行政主管部門密不可分。在大陸，大多數(shù)地方只在省會和計劃單列市設立評估行業(yè)協(xié)會，少數(shù)地級市設立評估行業(yè)協(xié)會。臺灣評估行業(yè)協(xié)會，主要是不動產(chǎn)估價師公會，臺灣不動產(chǎn)估價師公會設立在其直轄市或縣(市)，直轄市或縣(市) 不動產(chǎn)估價師公會由該區(qū)域內(nèi)開業(yè)的15名以上不動產(chǎn)估價師發(fā)起組織，開業(yè)不動產(chǎn)估價師不滿15名的，要加入臨近直轄市或縣(市)的不動產(chǎn)估價師公會。同時，成立了不動產(chǎn)估價師全臺聯(lián)合會。臺灣不動產(chǎn)估價師公會也是依法設立的職業(yè)團體，是單純的民間團體組織，與政府管理部門沒有關系。

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三、執(zhí)業(yè)資格

（一）執(zhí)業(yè)資格取得

臺灣評估執(zhí)業(yè)資格通過考試取得的只有不動產(chǎn)估價師一種，考試由考試部門負責，通過考試后由內(nèi)政部門發(fā)證。

在執(zhí)業(yè)資格的取得上，臺灣與大陸的差異主要表現(xiàn)在：一是臺灣不動產(chǎn)估價師考試與大陸三種資格考試，雖然專科以上都可以報考，但大陸三種資格報考時均對工作年限有要求，而臺灣沒有對工作年限的要求。二是臺灣不動產(chǎn)估價師的考試科目比大陸三種資格的考試科目多，且有普通科目和專業(yè)科目之分。三是臺灣不動產(chǎn)估價師考試與大陸三種資格的考試雖然都是每年開考一次，但對成績有效期的規(guī)定不同，大陸的注冊資產(chǎn)評估師和土地估價師的考試成績可以連續(xù)滾動3年有效，注冊房地產(chǎn)估價師考試成績可以連續(xù)滾動2年有效，而臺灣不動產(chǎn)估價師的考試只能一次通過。四是臺灣不動產(chǎn)估價師考試的成績計算要求較高，不僅普通科目與專業(yè)科目合計的總分要達到一定要求，且6科專業(yè)科目若平均成績未滿50分的，均不予及格。而大陸三種資格的考試成績一般以各科滿60分就算合格（100分卷），不以總分錄取。

（二）評估師執(zhí)業(yè)注冊

臺灣不動產(chǎn)估價師也實行屬地管理方式，取得不動產(chǎn)估價師資格證書、并有兩年估價經(jīng)驗的人，可向所在地直轄市政府或縣（市）政府申請登記開業(yè)。

大陸與臺灣對評估師的管理方式基本相同，均實行屬地管理，均有年檢或換證制度，均需接受一定學時的繼續(xù)教育，但臺灣不動產(chǎn)估價師注冊、年檢及后繼教育培訓時間的要求都比大陸三種資格的低。下表以大陸福建省為例，對評估師執(zhí)業(yè)注冊方面的內(nèi)容與臺灣進行比較。

（三）機構設立

和大陸相比，臺灣不動產(chǎn)估價機構的設立條件較低，對估價師人數(shù)要求不高，沒有對估價師人數(shù)的要求，一個人也可以申請設立事務所登記開業(yè)，因此，臺灣的不動產(chǎn)估價師人數(shù)雖然申請執(zhí)業(yè)的只有275人，但不動產(chǎn)估價事務所卻有249家，其中聯(lián)合事務所只有20多家(有兩名以上的不動產(chǎn)估價師)，大多數(shù)的不動產(chǎn)估價機構只有1名不動產(chǎn)估價師。（表見下頁）

四、評估準則

臺灣目前出臺的有《不動產(chǎn)估價技術規(guī)則》、《證券化不動產(chǎn)估價報告書范本》和《敘述式不動產(chǎn)估價報告書范本》三項。估價方法有：比較法、收益法、成本法、土地開發(fā)分析法。

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大陸的資產(chǎn)評估準則體系比臺灣的評估準則全面，體系比較完善，覆蓋面較廣，除了不動產(chǎn)以外，還涉及了機器設備、金融不良資產(chǎn)、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)、專利、珠寶，以及評估相關的程序性規(guī)范。但大陸與臺灣對不動產(chǎn)的評估，所使用的評估方法基本相同，均以成本法、市場法、收益法三大評估基本方法為主。

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臺灣地區(qū)估價的基本方法有比較法、收益法、成本法和土地開發(fā)分析法等，分別相當或類似于大陸的市場法、收益法、成本法和假設開發(fā)法。由于臺灣地區(qū)的估價受日本影響很大，因此臺灣地區(qū)在估價實務中主要是采用比較法，其他方法則很少使用。近年來，隨著日本地價泡沫的破滅，臺灣地區(qū)和日本一樣，也在反思對比較法過于倚重的不當之處，開始重視收益法等方法的應用和各種估價方法的校驗作用。

五、業(yè)務范圍及業(yè)務開展情況

臺灣《不動產(chǎn)估價師法》的業(yè)務范圍是：辦理土地、建筑改良物、農(nóng)作改良物及其權利之估價。

臺灣不動產(chǎn)估價業(yè)務的來源主要是三個方面：一是與訴訟相關的法院拍賣和法院訴訟；二是與金融機構相關的金融保險機構房屋貸款估價和金融保險機構企業(yè)貸款估價；三是企業(yè)或個人委托，如：企業(yè)對所屬經(jīng)銷商之貨款擔保、會計35號公報與10號公報中對估價的要求、公開發(fā)行公司資產(chǎn)交易、企業(yè)或個人有關海外投資等。

此外，還有共有土地分割價值分算、不動產(chǎn)損害賠償、公共設施用地征收、用地征收地上物拆遷補償、不動產(chǎn)投資可行性分析、不動產(chǎn)證券化、都市更新權利價值、捷運聯(lián)合開發(fā)價值分配，以及其他有關不動產(chǎn)特殊目的或用途之鑒價委托或顧問服務等。

大陸資產(chǎn)評估分為法定評估和非法定評估兩類。法定評估是指法律法規(guī)規(guī)定經(jīng)濟行為發(fā)生前必須經(jīng)過評估的事項，如：在《公司法》第二十七條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資?！蹲C券法》第十七條第一款第（四）項規(guī)定：申請公開發(fā)行公司債券，應當向國務院授權的部門或者國務院證券監(jiān)督管理機構報送資產(chǎn)評估報告和驗資報告?！杜馁u法》第二十八條第二款規(guī)定：拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務院規(guī)定需要評估的，應當經(jīng)依法設立的評估機構評估，并根據(jù)評估結果確定拍賣標的的保留價。此外，《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《知識產(chǎn)權法》、《公路法》等許多法律法規(guī)中都有明確要求評估的條款。非法定評估是指法律法規(guī)沒有規(guī)定經(jīng)濟行為發(fā)生前必須經(jīng)過評估的事項，如：私營企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓等。