意大利房產稅模式及借鑒

■王德祥 羅 藝

意大利房產稅模式及借鑒

■王德祥 羅 藝

2011年1月27日，上海和重慶率先宣布進行房產稅試點改革，標志著我國的房產稅改革正式拉開大幕。在2011年12月剛剛落下帷幕的中央經濟工作會議明確指出2012年將繼續推進房產稅改革試點工作，2012年房產稅征收范圍的擴大已成定局。房產稅改革何去何從？從目前的情況來看，相關的制度安排還需進一步完善，稅制要素設計需要進一步細化。本文試通過介紹意大利房產稅的相關情況，在總結意大利房產稅模式特點的基礎上，指出當中存在的缺點和不足，為進一步深化改革提供參考。

一、基本概況

意大利經濟規模居世界第六位。私有經濟為主體，占國內生產總值的80%以上。服務業約占國內生產總值的2/3。國內各大區經濟差距較大，南北差距明顯。中小企業占企業總數的98%以上，堪稱“中小企業王國”。 截至2010年，意大利國內生產總值為 2.03669萬億美元，人均GDP29418美元，國內生產總值增長率-0.12%，通貨膨脹率1.6%，失業率8.2%。意大利于1999年加入歐元區。圖1、圖2為意大利近年來GDP、財政收支占GDP的比重，近十年來GDP緩慢增長，2010年約為1.5萬億歐元，財政支出占GDP比重高于收入占GDP比重，一直處于財政赤字狀態。事實上，意大利國債余額高居歐元區榜首，占GDP的比例則僅次于希臘，排名歐元區第二。意大利目前的債務總額高達1.9萬億歐元 （約2.6萬億美元），超過了希臘、西班牙、葡萄牙和愛爾蘭的總和。

圖1 意大利2000-2010年國內生產總值（單位：百萬歐元）

圖2 意大利財政收支占GDP比重

意大利國家結構形式為單一制，行政區劃分為中央、大區、省、市（鎮）四級，其中，全國共劃分為20個行政區、107個省、8101個市（鎮）。作為一種財產稅，意大利的房產稅屬于地方稅，即市（鎮）稅（市鎮是意大利的基層行政組織），由1992年12月30日頒布的第504號授權立法令中規定。表1為意大利大區以下政府預算情況，當期主要支出為雇員工資和中期消費，資本支出中主要為固定資本支出。

表1 意大利省和市鎮政府預算支出單位：百萬歐元

二、房產稅稅收安排

（一）概況

意大利市（鎮）政府的主要特點是：規模小，多目標；主要功能是登記，垃圾處理，城市規劃，公共照明，道路維護，本地交通運輸，社會救助，兒童照顧，初等教育和老人援助。市（鎮）政府的收入來源是多方面的，市（鎮）稅是其主要來源，稅收收入占當期收入百分比一般維持在40%（表2）。當中，如表3所示，市(鎮)稅主要來源是房產稅（ICI），占市（鎮）稅收入的一半以上。

表2 市鎮和省當期收入構成單位：百萬歐元

來源：Relazione sul federalismo fiscale della copaff(30 June 2010,Appendix 2,p.88)

在意大利，房地產稅由三部分構成，分別是不動產稅、房產收益稅、房產交易稅。其中，房產收益稅和房產交易稅在交易環節一次性征收，不動產稅在使用環節征收，屬于年稅范疇，每年都需要向地方政府繳納。參照意大利公司稅，房地產投資收益稅按扣除合理費用后收益的33%納稅，當中包括買賣房地產公司的股票。房地產交易稅由固定額和變動額兩部分組成，根據交易房屋是新房還是二手房，交易環節的稅賦計算不同：(1)購買新房時兩類購房者的稅賦不同。自住購房者購買由房地產商開發的新房時，其增值稅按房價的4%收取，而投資購房者則按10%收取，如果投資豪華住房則增值稅稅率更高達20%；對兩類購房者征收的其他交易環節稅相同，注冊稅、地籍稅和抵押登記稅均分別為168歐元。(2)購買二手房時兩類購房者的稅賦不同。如果投資購房者購買二手房炒房，則注冊稅按房價的7%收取，地籍稅稅率為1%，抵押登記稅稅率為2%；而購買二手房的自住購房者，則可享受3%的優惠注冊稅稅率，并只需繳納168歐元的地籍稅和抵押登記稅。

（二）不動產稅

意大利境內的房地產所有權人每年必須繳納不動產稅，即城市房地產稅（ICI），其征收主體是不動產所在地的市鎮。由于意大利稅法賦予了地方稅收立法權，作為征收主體的市鎮具有確定稅率、補全或廢棄有關立法規范的權限，同時也具有稅收查定、征收和處罰等稅收征管權。

納稅人是意大利境內各種不動產的所有人或者是收益權人、使用或居住權人、房產權人和永佃權人。

課稅對象為居民和非居民公司、個人或其他團體的自有財產或擁有的不動產權益。根據第504號法令規定，不動產指位于意大利國家領地內的建筑物、建筑用地和農用土地，如住房、工廠、倉庫、辦公室、車庫、耕地、農田等所有不動產。

計稅依據為不動產的注冊價值，即由當地土地局按照不動產的面積、地點、房齡、環境和中央政府制定的不動產土地清冊類別上不動產種類和級別確定的估價乘以給定的系數得出的值。其中，在地籍冊登記注冊的建筑物，價值是地籍冊上規定的定期收益（類似于年金、地租）乘以倍數100得出的值；建筑用地，價值是每年1月1日時的該建筑用地的銷售價值；農用土地，價值由每年1月1日在地籍冊中確定的領主收入乘以倍數75得到。需要說明的是，在得出的價值與市場價值相比有明顯差異時，意大利財政部可以按法令改變上述提到的倍數，因此計稅依據在整個轄區內是一致的。稅率規定為0.4%—0.7%，具體適用稅率由省市政府在國家規定的范圍內選擇確定。市鎮政府每年需要在10月31日之前在0.4%到0.7%之間確定來年具體適用的稅率；非居住的不動產、主要用于居住的不動產、無人居住的住房等分別采用不同的稅率。如對于未落成（至少）兩年以上的不動產，可以確定最高達0.9%的稅率。

稅收優惠措施包括：

第一，購買第一處住房免交房產稅，并享受稅務登記、抵押貸款和土地稅等多項優惠（見表4）。如果存在下列任何一種情形，當地稅務局將會追回依照一般標準計算應納稅款的拖欠款項及其利息，并加征30%的罰金：（1）契約存在虛假聲明；（2）住處自購買日起18個月內未移至購買房產所在市 （鎮）；（3）享受第一處住房優惠的房產自購買日起五年內轉讓、出售或者捐贈（在同一年內購買了其他一處房產除外）。

表4 購買第一處住房優惠稅率

第二，如果房產屬于不適宜居住的房產類別，房產稅減征50%；根據意大利1998年第431號法律規定，對于主要用于居住的出租房可以確定比0.4%更小的稅率；根據意大利第504號法令，對主要用于居住的不動產作出降低稅率等規定，對主要由農業勞動者管理、經營的土地和房產，非經營性使用的住房規定了稅基方面的優惠措施；城市房產稅免稅項目主要包括公共場地、國家機關的不動產及外國駐意使領館。

房產稅征收機制建立在納稅人主動履行納稅義務的基礎之上，納稅人必須在每年6月30日之前向市鎮繳納前年所繳納稅款總額90%的稅款，在12月1日至12月20日繳納余下的10%稅款（不適宜居住的房子，兩個時期分別繳納45%，5%）。逾期未繳納稅款的，將被處以高達稅款200%的罰款；非居民納稅人可在十二月一次性付清。

三、房產稅稅制結構

（一）市（鎮）致力于將商用房產作為地方稅主要來源

房產稅來源主要由兩部分構成：住宅，商用（包括投資），其中購買第一處住房的房產稅事實上已經在2008年取消了，增收能力有限；而用于商業目的的房產稅收入占房產稅總收入的四分之三（1998-2006），且每年增收，稅源較穩定。另外，房產稅稅率是市（鎮）政府有權決定的少數稅種之一，市（鎮）能夠根據本地經濟發展情況及時作出調整。

（二）業主自住主導型房產市場

意大利2009年銷售的房產中，每一季度住宅用房屋銷售與商用房屋銷售量結構是穩定的，92.5%用于居住，6.6%用于商業（表5）。自己居住是意大利人購置和建造房屋的主要目的（意大利房屋自住率高達73%），投資則居于次要地位。據統計，在所有非社會福利房中，73%的住房為業主自住，用于投資出租的房屋僅占12%，另有15%為永佃房、教會慈善事業用房等非盈利住房（圖 3）。

表5 意大利2009年四季度房產銷售情況

圖3 意大利房地產市場構成

（三）房地產銷售量與住宅用房產銷售量存在高度一致性

受經濟危機影響，商用房產銷售量2009年下降了8.7%；住宅用房僅下降3.2%。相比住宅用房，商用住房受當期經濟影響明顯，住宅用房產銷售相對商用房產銷售更具穩定性。由于商用房產銷量所占比例小，因此對房產市場銷量變化情況影響有限，從圖4可以看出，房地產銷售量與住宅用房產銷售量存在高度擬合性。

圖4 住宅及商用房產四季度銷售情況（2008-2009）

四、經驗及借鑒

（一）采取一系列優惠措施，保證中低收入者“居者有其屋”

意大利對于居民購買第一套自住房，不但不予征收房產稅，還給予各項補貼、貸款和稅收減免。如對按揭購買自住用房的購房者，在計算收入稅時，允許將房貸利息的19%在應稅所得額中進行稅前扣除，每年稅前扣除的房貸利息最高不超過7000000里拉(約3500歐元)。除了通過稅收優惠鼓勵自住購房外，意大利政府對無房者，特別是社會弱勢群體，還會給予各種補貼以鼓勵其購買房屋。如在許多地方，新婚家庭、單親家庭、子女少于三人的核心家庭等特定人群購買自住房時，可以享受較低的按揭利率。對參與補貼型房屋建設的，國家會幫助支付部分或全部貸款利息，甚至支付部分建房資金，而且這類房屋建設用地通常都是由地方政府根據城市發展規劃提供的。目前我國對于中低收入者購房方面的優惠政策很有限，單純對目前高房價的調控實行一刀切的方式雖然短期內能夠抑制房價的持續上揚，但就目前的政策效果來看，其作用極其有限。作為財產稅的房產稅，其征收目的主要在于縮小收入差距，調節收入分配，因此國家在對房產稅改革時，應采取更為直接、有效的手段照顧中低收入者。

（二）中央政府和地方政府各司其職，形成健全的房產稅征收調控系統

房產稅作為地方稅，其收入由市（鎮）支配，保證了公共服務征收對象與受益范圍的一致性。市（鎮）在核定不動產價值時，嚴格按照中央制定的不動產土地清冊類別標準執行；中央對于市（鎮）不合理確定的房產稅稅率、征管方法及不動產價值的方面具有矯正作用。作為法律體系完善的國家，意大利不動產的公示登記制度得到了嚴格執行；根據法律，在意大利任何房產交易必須經過公證才能完成，公證員的介入也能對交易的性質提供監督；作為最早設立稅務警察的國家，意大利兩萬名稅務警察由經濟與財政部直接領導，在維持稅務秩序、完善稅收征管方面起到了積極作用，有效抑制了偷、逃、漏稅行為的發生。完善房產稅法律法規，細化房產稅條目，賦予地方適當的房產稅立法權，建立公正合理的房產稅體系、使得地方政府在進行試點的時候能夠做到有法可依。建立一套有效的房產稅監管系統：不動產的公示登記制度可作為有效遏制稅收流失的重要手段，使得置于社會的監督之下的房產便于稅收征收；公證登記制度對交易過程起到了監督作用，使稅務機關能夠及時把握房產市場的動態，快速做出反應；稅務警察是我國今后稅收征管的發展方向，目前就我國國情來說，應該建立嚴格的偷逃漏稅懲處制度以規范房產交易市場。

武漢大學經濟與管理學院）