莫把“訂金”當(dāng)“定金”

莫把“訂金”當(dāng)“定金”

為更好地普及法律常識(shí)，同時(shí)為廣大讀者提供法律服務(wù)，本刊將聯(lián)合北京大成律師事務(wù)所上海分所開設(shè)“法律服務(wù)”欄目。大成律師事務(wù)所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務(wù)所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評(píng)為“亞洲規(guī)模50強(qiáng)第一名”。本刊聯(lián)手大成律師開設(shè)“法律服務(wù)”專欄，除定期向讀者介紹相關(guān)法律專業(yè)知識(shí)外，還要為廣大的普通民眾提供法律支持和服務(wù)。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關(guān)情況發(fā)至郵箱：icexue0321@163.com，我們將請(qǐng)大成律師事務(wù)所的相關(guān)專業(yè)律師來作解答。

法律

Q1：王律師，你好！

我在今年3月，前往一樓盤購房，在反復(fù)斟酌后，挑選了一套兩室兩廳的房屋。并根據(jù)開發(fā)商銷售人員的要求，簽署了商品房定金合同，并繳納了5萬元購房定金，開發(fā)商也向我出具了定金收據(jù)。該定金合同的內(nèi)容上除了寫明我所要購買的房屋坐落、面積、單價(jià)、總價(jià)、首付款、簽約時(shí)間等外，還注明簽訂本定金合同后應(yīng)攜相關(guān)證件按時(shí)至開發(fā)商指定地點(diǎn)完成商品房買賣合同的簽約手續(xù)，否則將視為放棄認(rèn)購權(quán),購房人所支付的定金不予退還。

但在與開發(fā)商銷售人員協(xié)商房屋買賣合同具體條款的過程中,我對(duì)擬購買房屋的交房時(shí)間以及具體的付款方式和付款進(jìn)度等問題提出了異議，在與開發(fā)商多次溝通后，無法達(dá)成一致。我想請(qǐng)問：如果關(guān)于房屋買賣合同的條款最終無法達(dá)成一致，我是否還能向開發(fā)商要回購房定金？

求助人 吳先生

A：吳先生，你好。

我們先來看看相關(guān)的法律條文，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

換言之，合同各方在簽訂《定金合同》至正式簽訂《商品房買賣合同》期間，若因買受人的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以沒收定金。若由于出賣人的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人雙倍返還定金。但是，如果因?yàn)橘I賣雙方的原因或不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，例如對(duì)于購房合同的具體內(nèi)容無法協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

本案中，吳先生就擬購買的商品房與房產(chǎn)開發(fā)商簽署了定金合同，并向開發(fā)商繳付了5萬元定金，上述情形可被視為吳先生與開發(fā)商為保證自己和開發(fā)商在今后建立房屋買賣關(guān)系的一種擔(dān)保，屬于為保證今后能夠建立房屋買賣合同關(guān)系的定金，即立約定金。其法律效果是促使房屋買賣雙方善意履行締約行為，進(jìn)而最終簽訂購房合同。但鑒于購房定金合同未涵蓋房屋買賣合同的全部主要條款，因此，上述認(rèn)購行為并不妨礙房屋買賣雙方對(duì)合同條款達(dá)成合意，只要雙方善意履行了合同協(xié)商義務(wù)，即使最終未達(dá)成合意，立約定金罰責(zé)也不發(fā)生作用，除非有證據(jù)證明合同一方系非善意的拒絕簽約。

吳先生與開發(fā)商在協(xié)商房屋買賣合同的具體內(nèi)容時(shí)，因具體的交房時(shí)間以及具體的付款方式和付款進(jìn)度等問題未能達(dá)成一致意見，因此，最終未能簽訂房屋買賣合同。對(duì)于此結(jié)果的發(fā)生，吳先生和開發(fā)商均無過錯(cuò)。雙方都不存在惡意拒絕訂立合同的問題，故不適用定金罰責(zé)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將吳先生所繳付的定金退還吳先生。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，作為主辦律師為多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解。在近十年的執(zhí)業(yè)過程中，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓，對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾的好評(píng)。

Q2：王律師，你好！

我和妻子小陳準(zhǔn)備于明年結(jié)婚，因此，通過中介擬向劉先生購買一套85平方米的二手房，該房屋總價(jià)為人民幣170萬元。我們根據(jù)購房意向書的約定，及時(shí)足額向劉先生支付了人民幣50萬元的訂金。但劉先生因家庭內(nèi)部原因，最終無法簽署正式的房屋買賣合同。

眼看著房?jī)r(jià)比我們付訂金時(shí)上漲了不少，再找新賣家，損失會(huì)很大。劉先生同意歸還我們已支付的購房訂金，但我們覺得劉先生應(yīng)該雙倍返還我們之前支付的購房訂金。

但我們和劉先生多次溝通后，都無法就賠償事宜達(dá)成一致。我們想就這個(gè)情況向律師咨詢一下，如果去法院打官司，法院會(huì)支持我們的主張嗎？

求助人 小張

A：小張，你好。

我們先來看看相關(guān)的法律條文，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”就你說的情況而言，你們顯然混淆了“訂金”與“定金”的概念。根據(jù)購房意向書的約定，小張和小陳為了購買劉先生的房屋，支付了“訂金”，而在購房意向書中并未就一方違反購房意向書約定后的罰則進(jìn)行具體的規(guī)定和描述。因此，你們無法按照“定金”罰則，要求劉先生雙倍返還已支付的購房“訂金”。

“訂金”與“定金”的最大區(qū)別就是定金適用定金罰則，一方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無權(quán)要求返還定金，而訂金的作用只有返還或沖抵價(jià)款。之所以小張和小陳要求劉先生雙倍返還已支付的購房“訂金”，我想，小張和小陳是將“定金”所具有的處罰性質(zhì)與“訂金”相混同。

雖然，“訂金”并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。在商品房買賣過程中，若買受人不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若出賣人不履行義務(wù)亦不需雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無需承擔(dān)違約責(zé)任。因此，小陳和小張仍可根據(jù)購房意向書中的違約條款追究劉先生的違約責(zé)任；若購房意向書中沒有違約條款的，小陳和小張也可以根據(jù)劉先生的違約行為，追究其違約而導(dǎo)致自己所產(chǎn)生的實(shí)際損失。

此外，根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定：“定金”應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同總金額的20%。根據(jù)上述案例，即便小張和小陳支付的是購房“定金”，但其實(shí)際繳付定金的比例已超過20%，超過的部分應(yīng)視為無效。

根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，本案的定金應(yīng)當(dāng)為：170萬x20%=34萬

小張和小陳支付了50萬元，根據(jù)有關(guān)規(guī)定他們多繳付了16萬元的款項(xiàng)（50-34=16）。

例如：小張和小陳支付的50萬元，約定為購房“定金”的，若劉先生違約則應(yīng)按下列方式處理：34萬元部分雙倍返還即68萬元，16萬元部分應(yīng)按原價(jià)返還。最終可要求劉先生返還的總價(jià)為人民幣84萬元。

綜上所述，“定金”與“訂金”無論從內(nèi)容上還是法律后果上均存在明顯的差異。本律師在此提醒廣大消費(fèi)者，在購買商品時(shí)請(qǐng)務(wù)必注意“定金”與“訂金”的不同，莫把“訂金”當(dāng)“定金”。 消費(fèi)者購買商品或者接受服務(wù)前，一定要看清自己支付的款項(xiàng)究竟是“定金”還是“訂金”，以免造成本案當(dāng)事人類似的煩惱！

法律小常識(shí)

“訂金”與“定金”

“訂金”與“定金”的混淆在目前看來是非常普遍的現(xiàn)象，這兩者雖一字之差，但含義卻有著很大的不同。要理清“訂金”和“定金”的區(qū)別，首先我們要明晰這兩者的概念：“訂金”在法律上并沒有嚴(yán)格的界定，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立、預(yù)訂之意，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。

而“定金”是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式，具體地說，它是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢來表明合同各方均自愿且真誠地履行所簽訂的合同之各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)，并接受合同各項(xiàng)條款的約束。所以說，“定金”既是履約的保證，又是一種支付的行為，同時(shí)還是一種無法履行合同的賠償。

簡(jiǎn)單地說，“定金”在我國《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式，在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任的形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，并具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。“定金”的作用有兩種情形：

合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由買受人收回；

合同不履行時(shí)，定金將作為賠償金。若買受人違約的，出賣人有權(quán)沒收買受人已支付的定金；若出賣人違約的，應(yīng)按照定金的標(biāo)準(zhǔn)雙倍返還給買受人。

編輯：薛華 icexue0321@163.com