房地產(chǎn)稅：能否鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)？

□ 本刊記者 嚴(yán)碧華

房地產(chǎn)稅：能否鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)？

□ 本刊記者 嚴(yán)碧華

沒(méi)有完善的稅制，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)糾結(jié)，而爭(zhēng)議也許剛剛開(kāi)始。

被稱為“史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策”實(shí)施一年之后，成效顯著，從去年下半年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低謎，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲已遏制 ，正在回歸理性。

調(diào)控一周年之際，亦是重慶、上海兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推行一周年。先是有媒體報(bào)道說(shuō)，房地產(chǎn)稅將加快推進(jìn)，試點(diǎn)也將擴(kuò)大；緊接著，又有國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的專家說(shuō)，房地產(chǎn)稅擴(kuò)面在“十二五”不可能變成現(xiàn)實(shí)。

爭(zhēng)論之際，最新的媒體報(bào)道顯示：武漢、南京等二、三線城市將推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)。因此，房產(chǎn)稅是否推開(kāi)或?qū)⒊蔀閮蓵?huì)代表、委員熱議的對(duì)象之一。

捂在投資客手中的房源

一方面，在嚴(yán)厲調(diào)控之下，一些地區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始下行；另一方面，是投資客的觀望，而大量房源也握在他們手中。

日前，記者多次到北京市北五環(huán)附近的某小區(qū)進(jìn)行走訪。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)夜幕降臨，小區(qū)內(nèi)并沒(méi)有呈現(xiàn)出萬(wàn)家燈火的景象，許多房屋長(zhǎng)期處在空置狀態(tài)。

“現(xiàn)在你看到空置的房子，比如媒體村的，開(kāi)發(fā)商交房后的毛坯房，沒(méi)住過(guò)的，都是投資客買的。”長(zhǎng)期在這里從事二手房中介的王先生表示，這里很多房產(chǎn)都握在投資客手里。

與北京通州僅一條潮白河之隔的河北燕郊，由于地緣優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)吸引了眾多購(gòu)房者。新建小區(qū)鱗次櫛比，售樓處、房產(chǎn)中介比比皆是，成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。記者在多個(gè)已經(jīng)入住兩年以上的小區(qū)發(fā)現(xiàn)，大部分房子并未裝修，以投資居多。

但在搜房網(wǎng)上房源信息顯示的二手房?jī)r(jià)格卻比該地區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)的還高，再加之10%以上的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，這些二手房源少有問(wèn)津。

以燕順路上的星河185小區(qū)為例，在去年年底曾開(kāi)出了5000多元每平方米的內(nèi)部?jī)r(jià)格，但周邊的二手房卻普遍在6500元以上。價(jià)格反差之下，房主降價(jià)意愿并不明顯，“有合適的就賣，沒(méi)有就先放著。”一位在燕郊有兩套房產(chǎn)的投資客跟記者說(shuō)。

燕郊當(dāng)?shù)囟嗉抑薪楸硎荆M管燕郊新開(kāi)盤(pán)樓房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了較大下滑，但投資客并不急于出手。

中介王先生透露，“現(xiàn)在投資客的普遍心態(tài)是：房?jī)r(jià)跌了，不想賣；房?jī)r(jià)漲了，舍不得賣。反正房子在手里不會(huì)貶值，也不用交稅，何樂(lè)而不為呢？”王先生感嘆，國(guó)家現(xiàn)在的政策管得了開(kāi)發(fā)商，管得了銀行，偏偏管不了業(yè)主。相比之下，大量住房剛需者由于價(jià)格問(wèn)題仍然只能選擇徘徊。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)鋪開(kāi)?

政策調(diào)控效果明顯，越來(lái)越接近剛需人群的預(yù)期。但在專家看來(lái)，抑制投資的最有效方式是房產(chǎn)稅，這亦是長(zhǎng)效機(jī)制的根本。

由于地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，因而近期出現(xiàn)房地產(chǎn)政策微調(diào)的地區(qū)越來(lái)越多。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括部分一線城市在內(nèi)，超過(guò)14個(gè)城市都對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘姓哌M(jìn)行了適當(dāng)微調(diào)，最終出現(xiàn)了“蕪湖新政”的極端個(gè)案。盡管三天之后這一新政被叫停，但始終阻擋不住地方政策救市的沖動(dòng)。

此外，今年是保障房建設(shè)的關(guān)鍵之年，其資金壓力亦增大。

在專家看來(lái)，從保民生角度來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，不失為一舉兩得。一方面抑制了房?jī)r(jià)；另一方面，可以拿房產(chǎn)稅來(lái)填補(bǔ)保障房資金的窟窿。但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，由于擔(dān)心房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌影響土地收益，地方政府可能并不愿意采用房產(chǎn)稅調(diào)控辦法。

適逢重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)一周年之際，房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否鋪開(kāi)引起關(guān)注。

試點(diǎn)城市重慶，是大城市中唯一沒(méi)有采取限購(gòu)的城市，卻連續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都在全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的排名中靠后，房產(chǎn)稅的作用顯然不得不提。

盡管房地產(chǎn)稅近期全面開(kāi)征的可能性微乎其微，但房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的步伐卻可能加快。前不久，40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)的消息更是讓公眾將它與開(kāi)征房產(chǎn)稅緊密聯(lián)系在一起。

針對(duì)該政策的出臺(tái)是否會(huì)抑制炒房以及為征收房產(chǎn)稅做鋪墊，住建部政策研究中心主任陳淮在受訪時(shí)并未表態(tài)。他強(qiáng)調(diào)其目的在于加強(qiáng)公共管理，使信息更加全面，便于決策。但在多位專家看來(lái)，住房信息的聯(lián)網(wǎng)，直指房產(chǎn)稅。

中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，四十城市產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，是房地產(chǎn)稅開(kāi)征前期的必要準(zhǔn)備。“最近一到兩年內(nèi)繼續(xù)增加房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，是肯定的。”

緊隨其后，媒體報(bào)道北京市政府已經(jīng)將“房地產(chǎn)稅制改革”列為2012年稅收工作重點(diǎn)。

在財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀看來(lái)，北京人很多，利益比較復(fù)雜，但是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)勢(shì)在必行，一旦推出，它的示范效果也會(huì)更好。

恰在此時(shí)，武漢、南京和杭州都傳出試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的消息，這些城市可能成為繼上海、重慶之后的另一批試點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，沒(méi)有完善的稅制，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)糾結(jié)，而爭(zhēng)議也許才剛剛開(kāi)始。

權(quán)威觀點(diǎn)

一畝地征地、拆遷的成本可能就五六萬(wàn)元，轉(zhuǎn)手賣給開(kāi)發(fā)商達(dá)幾百萬(wàn)。搞土地開(kāi)發(fā)賺錢太容易，因而被一些地方政府官員所推崇，但它終歸是虛擬經(jīng)濟(jì)。很快，房?jī)r(jià)虛高暴露了諸多問(wèn)題，但調(diào)控也不能搞一刀切，一定要綜合治理，對(duì)官員的考核要突破過(guò)去的傳統(tǒng)模式，從社會(huì)和諧度、居民幸福感等方面入手，土地財(cái)政模式要得到根本改變。

跟房產(chǎn)相關(guān)的有六十多個(gè)行業(yè)，包括建材、家居等，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，所有的價(jià)格都要下降，影響面非常廣。

開(kāi)征房產(chǎn)稅是一種方式，但因?yàn)闋可婷嫣珡V，需謹(jǐn)慎。我比較同意任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，買房是富人的事，大量的進(jìn)城農(nóng)民工、大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生等弱勢(shì)群體并沒(méi)有錢來(lái)買房子，我們可以供給廉租房，新加坡在這方面就做得很好。

應(yīng)從引導(dǎo)投資方面下功夫，近年來(lái)，這么多人把錢選擇放在房地產(chǎn)上，形成了一種慣性思維，說(shuō)明投資渠道不夠。

——全國(guó)政協(xié)委員林嘉騋

地方兩會(huì)聲音

今年上海將貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，加大普通商品房供應(yīng)，調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全年新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降。

——上海市市長(zhǎng)韓正在上海“兩會(huì)”期間的發(fā)言

房產(chǎn)調(diào)控涉及好幾個(gè)方面，既有財(cái)稅調(diào)控問(wèn)題，也有金融調(diào)控、土地調(diào)控、保障房調(diào)控、供求調(diào)控的問(wèn)題。一年來(lái)，由于房產(chǎn)稅的征收，使不少人在買房時(shí)要考慮交不交房產(chǎn)稅的問(wèn)題，這樣就會(huì)抑制高端商品房的供應(yīng)，增加普通商品房供應(yīng)量。從這個(gè)意義上講，房產(chǎn)稅確實(shí)起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。

——重慶“兩會(huì)”期間，市長(zhǎng)黃奇帆在接受媒體采訪時(shí)表示

□ 編輯 郭 鐵 □ 美編 閻 瑾