有效控制房地產項目工程造價的基本措施探究

宋慧玲

（恒大地產集團銀川有限公司 寧夏 銀川 750001）

有效控制房地產項目工程造價的基本措施探究

宋慧玲

（恒大地產集團銀川有限公司 寧夏 銀川 750001）

工程項目的實施階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設備價格，市場供求波動大等等。要提高建設質量，控制工程造價，發揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設的管理和監督職能，從而加強對工程項目建設的全方位、全過程的造價控制。

工程造價；經濟措施；組織措施；竣工決算；投資效益；機制創新

0 引言

所謂工程造價的有效控制，就是在優化建設方案、設計方案的基礎上，在建設程序的各個階段，采用一定的方法和措施將工程造價的發生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內。具體地說，要用投資估算價控制設計方案的選擇和初步設計概算造價；用概算造價控制技術設計和修正概算造價；用概算造價或修正概算造價控制施工圖設計和預算造價。以求合理地使用人力、物力和財力，取得較好的投資效果。

1 綜合采取措施，著力控制成本

1.1 組織措施

組織措施是從施工成本管理的組織方面采取的措施，例如實行項目經理責任制，落實施工成本管理的組織機構和人員，明確各級施工成本管理人員的任務與職能、權利與責任，編制本階段施工成本控制、工作計劃和詳細的工作流程等。施工成本管理不僅是專業成本管理人員的工作，各級項目管理人員都負有成本控制責任。

1.2 技術措施

技術措施不僅對解決施工成本管理過程中的技術問題是不可缺少的，而且對糾正施工成本管理目標偏差也有相當重要的作用。因此，運用技術糾偏措施的關鍵，一是要能提出多個不同的技術方案，二是要對不同的技術方案進行技術經濟分析。在實踐中，要避免僅從技術角度選定方案而忽視對其經濟效果的分析論證。

1.3 經濟措施

經濟措施是最易為人接受和采用的措施。管理人員應編制資金使用計劃，確定、分解施工成本管理目標。對施工成本管理目標進行風險分析，并制定防范性對策。通過偏差原因分析和未完工程施工成本預測，可發現一些潛在的問題，將引起未完工程施工成本的增加。對這些問題應以主動控制為出發點，及時采取預防措施。

1.4 合同措施

成本管理要以合同為依據，因此合同措施就顯得尤為重要。對于合同措施從廣義上理解，除了參加合同談判、修訂合同條款、處理合同執行過程中的索賠問題、防止和處理好與分包商之間的索賠之外，還應分析不同合同之間的相互聯系和影響，對每一個合同作總體和具體分析等。

2 加強簽證管理，減少施工變更

2.1 報價(預算)中包含的項目不得進行簽證，已簽證的工程量，應予扣除；現場簽證必須有開發商現場工程師和承包項目經理的簽字或蓋章，簽證應一式數份，及時報送有關部門審核，對重大的隱蔽工程，應該有審核部門的人員參加。

2.2 審查現場簽證的項目和內容是否清楚，簽證的數量、規格、單位和日期是否準確等。簽證工作必須按事先確定的程序進行，避免發生工程管理人員只管簽證，不算經濟帳問題。

2.3 控制現場簽證的有效方式：工程質量樣板房先行；規范簽證。

3 搞好竣工決算，建立評價機制

3.1 搞好竣工決算

工程結算是按照有關法律法規和工程合同的規定對合同完成工作的最終價值以及施工過程中調整項目的價值的認定，它直接涉及到合同雙方的經濟利益。結算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復雜性”。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應建立以下機制：

1）會議確認制。結算原則采用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。

2）建立兩次復核審計制。所謂兩次復核審計制是指先由地產公司的成本控制部門進行內部審計，再由社會中介機構進行審計。審核的重點是工程量是否與實際相符，定額套用及費率計取是否符合承包合同約定或有關規定，材料單價的計取是否符合市場行情等。審計部門或審計單位通過認真審核每一項施工項目、工程變更單、現場簽證，準確核算出工程造價。工程審計屬事后控制，雖然是“亡羊補牢”，但也很有效。

3）獎懲制度。結算完畢后，對照成本目標進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質量 （含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。

3.2 做好工程造價比較分析

對施工中控制工程造價所采取的措施、效果應進行認真的比較分析，總結經驗教訓。批準的概算是考核建設工程造價的依據。分析時，可將建筑安裝工程費、設備工器具費和其它工程費用逐一與竣工決算表中所提供的實際數據和相關資料及批準的概算、預算指標、實際的工程造價進行對比分析，以確定竣工項目總造價是節約還是超支，并在分析比較的基礎上，總結先進經驗，找出節約或超支的原因，提出改進措施。一般應主要分析以下內容：

1）主要實物工程量的變化。

2）主要材料的消耗量。

3）建設單位管理費、規費要按照國家和各地的有關規定的標準及所列的項目進行取費。

3.3 運用多種審計方法

1）全面審計。對工程項目工程量清單的計算，定額子目的選用和套取，取費標準的選用以及各項財務收支進行詳盡的審計。

2）抽樣審計。抽樣審計是按照統計規律，根據樣本來推斷總體的一種審計方法。

3）篩選審計。篩選審計屬于快速審計，一般是先以工程的用途、結構和建筑標準相同或相近似的工程，特別是同一地區范圍內其預算造價也基本相同的完成工程的各項綜合數據為一個標準。

3.4 建立后評價機制

后評價是對整個建設項目的綜合性評價，也是對項目工程造價控制的總結。一般來說，房地產商應做好三個方面的工作：一是對數據資料進行整理、分析和歸類，分析影響工程造價的各項因素并建立相應的數據庫，為下次項目的控制提供參考；二是總結造價控制如何在各環節得到有效銜接；如何有效防范價格風險，由被動向主動控制轉化；三是分析自身在全過程控制造價方面的不足及欠缺，找出其因素并在后續工程中加以克服。總之，通過建設項目的后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高、工作方法不斷創新。工程造價是一個包含著多層次工程造價的體系。就一個工程項目而言，它既是建設項目總造價，又包含單項工程的造價和單位工程的造價，同時也包含單位建筑面積的造價等。工程造價自身形成一個指標體系，能夠為評價投資效果提供多種評價指標，并能夠形成新的價格信息為今后類似項目的投資提供參照系。

房地產項目開發造價管理應該是以項目開發的建設程序為主線，將原來單一的預結算管理轉變為多階段、相互關聯的全方位管理，將造價管理與控制貫穿于房地產項目開發的全過程；事前運用各種科學方法分析預測、科學決策，事中科學地組織實施、精心管理，事后科學地分析總結，從而能動地影響決策、設計、施工等階段的全過程管理。

4 結束語

新經濟環境下，成本已不僅是影響企業利潤高低的一個因素，而且是影響企業生存與發展、競爭力大小的戰略問題。同時，房地產商面臨的不單是成本是否可以降低的問題，而是如何從戰略的高度來認識成本，如何通過系統、長期的籌劃來營造成本持續健康降低的環境和獲取競爭優勢、長期成本優勢的問題。房地產企業成本控制戰略是成本管理與戰略管理有機結合的產物，是傳統成本管理對競爭變化所做出的一種適應性變革，是當代成本管理發展的必然趨勢。

［1］寧素瑩.建設工程價格管理[M].北京：中國建材工業出版社，2005.

［2］周惠珍.投資項目評估[M].3版.大連：東北財經大學出版社，2005.

宋慧玲（1976—），女，漢族，寧夏銀川人，2000年畢業于長春工程學院房屋建筑工程專業，中級工程師，現主要從事預決算管理、編制及審核工作。

周娜］