商業街升級對地產公司經營策略影響分析

孟偉敏

(上海益民商業集團股份有限公司 中國 上海 200020)

1 商業街升級背景以及特征

隨著宏觀經濟的迅速發展和居民可支配收入的不斷提高，我國第三次消費升級已經來臨。中高收入人群數量日漸龐大，促使著消費向重視生活質量、追求文化精神享受轉變，品牌消費、文化消費、休閑型時間消費等已經成為趨勢，在改變人們消費方式的同時，消費升級也推動著商業街等消費場所的轉型升級。

商業街往往是城市的代表和縮影，也是消費升級的集中反映。為適應潮流，商務部早在2009年發布了“關于加快我國商業街建設與發展的指導意見”，突出了商業街在消費升級中的地位，明確了未來商業街的發展規劃，要求在全國形成定位準確、特色鮮明、消費便捷、服務優秀的商業街網絡體系。培育一批集聚效應顯著、文化底蘊深厚、建筑風格鮮明、基礎設施完備、街區管理完善、拉動消費作用明顯的商業街，以迎接消費升級。

在這種大背景下，全國各地紛紛開展商業街的升級改造。以上海為例，近年來市區兩級政府紛紛出臺規劃和具體措施，對傳統主要商業街，如南京東路、淮海路、四川路等進行重新定位和發展。這一輪的商業街改造是在第三次消費升級背景下展開的，與以往相比具備一系列新的特征：

1.1 國際化、品牌化

過去商業街的品牌集約度較低，隨著消費能力的大幅提升，消費者的品牌意識被充分喚醒。同時，中國巨大的消費市場也是幾乎所有國際品牌的必爭之地，近年來，國際一二線品牌明顯加快了在中國布局的速度，它們進入中國的第一站幾乎都是在主要商業街設立專店專柜。因此，商業街的升級將是一個國際品牌聚焦的過程。

1.2 商業街周邊的商業空間成為升級的瓶頸之一。隨著前二三十年的迅猛發展，商業街沿街土地已經大多開發完畢。但消費的增加和品牌的不斷涌入卻要求有更多的商業經營場所，因此商業空間的稀缺成為商業街升級過程中需要克服的一大困難。

1.3 注重歷史文化風貌保護

凡是國際上有影響力的商業街都無一例外地保留獨立的建筑特色和文化個性，歷史文化傳承已經成為商業街獲取高附加值的基本條件。我國在發展初期對歷史保護力度有所欠缺，一定程度上削弱了商業街的文化的可識別性。但是隨著經濟的發展、法規的健全以及全民文化保護意識的提高，注重歷史風貌保護已經成為這一輪商業街升級的重要特色。

1.4 沿街建筑形態和景觀的整理、改造和提升

我國經濟騰飛的過程中，商業街沿街新建了大量的樓堂館所，這些建筑大多建于十幾二十年前，其建筑外貌設備設施已經老舊，不符合強調文化可識別性的改造要求。因此，此輪升級的一項重要工作就是以歷史為依據，統一整條街的街景視覺規劃，逐步裝修更新，并規范店招廣告。

1.5 業態及商業地產形式的多元化

歷史上的商業街，主要由沿街商鋪和體量較小的百貨店鋪構成，建筑形式較為散亂，規模較小，部分建筑風貌丟失了文化特色，經營業態也較為單一。但目前的商業街將逐步成為各種現代商業業態的集中展示場所，百貨店、購物中心、主題體驗店、生活館、創意園、大型企業辦公總部、城市綜合體、寫字樓、各類酒店、中高端公寓等豐富多彩的業態都將在商業街沿線展開。

1.6 管理服務升級

國際化、品牌化以及業態多元化都對商業街的生態環境和傳統管理模式提出了新的挑戰和要求，以往各自為戰，只管出租的模式滿足不了新的服務要求。

2 商業街升級對商業地產公司經營策略影響分析

商業街周邊的商業建筑分屬不同企業，同時許多商業地產類企業也有在商業街周邊的發展計劃。毋庸置疑，商業街的升級對這些企業的經營方式有著重大影響，同時，整條街的升級也必須依托周邊的企業來完成。從企業的角度出發，如果能改變經營策略，借商業街升級的機遇提升持有物業的價值，完成戰略轉型，進而提升企業的內在價值，無疑將是上策。

經過探索，我們認為，在商業街升級將通過以下幾個方面來影響商業地產類公司的經營策略：

2.1 對商業地產公司經營策略的影響之一：注重已有物業的二次開發和潛在價值挖掘。

不少地產類企業持有商業街沿街的樓宇，這些資產給企業帶來了穩定增長的租金現金流，還能使企業坐享資產的升值，可以說，地理位置好的資產正是企業價值的穩定器。但在以往日常運營中，企業的往往主要關注租金高低和客戶的調整，對已有資產缺乏系統性的深入分析，忽略了進一步的開發和利用。

此輪商業街升級伴隨著消費升級和消費量的大幅增加，要求盡可能增加高質量的商業經營面積，然而，在沿街兩側土地稀缺的前提下增加商業空間是困難的，比較有效的渠道是針對現有建筑進行二次開發和拓展。

（1）充分理解區域經濟規劃并盡力獲取政府的支持，建立專門團隊對現有的資產進行梳理，在距離商業街較近的各類非商業建筑中篩選，或者在緊鄰已有沿街商鋪的房屋中尋找目標，儲備為拓展的對象。

（2）條件具備時，以現有的沿街商鋪作為與商業街聯接的通道，利用租賃、收購等方式，向后方拓展商業面積，或者將上層的空間商業化，將沿街的商業價值在縱深方向或者向垂直上方引導，增加商業面積。

（3）通過收購或者其他方式，為已有的非沿街建筑尋找一個與商業街貫通的出口，將商業價值導入。

（4）利用置換、動遷、交換管理權、收購等多種手段，與其他企業、政府部門、非盈利性組織以及居民等完成貨幣或者非貨幣交換，逐漸整理、收攏原本分散的房產，理順產權關系，取得優質物業的統一所有權和管理權，使原來分散的物業共享商業入口，帶動整體商業價值。

在商業空間稀缺的情況下，這些方法可以將寶貴的沿街商業價值向各個方向延伸，使原來點狀的沿街商業設施向片狀發展，從而增加商業街的“有效寬度”。以上海的淮海中路為例，近年來興起了沿街物業改建、擴建的熱潮，就是這種新的發展方式的反應。由于老舊建筑歷史年代較為久遠，會計成本基本折舊完畢，企業有可能以較低成本增加商業空間，以這種方式拓展，往往能對利潤表做出較大貢獻，從長遠來看，資產升值的前景更是廣闊。

2.2 對商業地產公司經營策略影響之二：內部管理從粗放型向精細化管理轉變。

商業街的升級對企業的運營能力提出了新的挑戰，品牌化、國際化的趨勢對后續服務有著更高的要求，同時隨著持有物業的增多和經營業態的不斷變化，企業內部管理也容易出現條線不清晰，信息不統一的問題，給企業招商經營帶來挑戰。要想適應形式變化，企業應該在團隊培養和制度建設、信息化等方面加大投入，主要策略可以包括以下幾個方面：2.2.1 增加再教育及培訓方面的投入，在企業內傳播商業街升級規劃，普及品牌知識，確保團隊在國際品牌的知曉度、各類的零售商家的不同要求、承租人進駐后手續辦理、區域優惠政策、商業街的發展規劃等方面有深入的了解，將服務向前端和后端延伸，建立終身教育的理念，使員工的知識結構能滿足商業街升級變化的要求。

2.2.2 重新設計激勵措施，在激勵制度中引入招商品牌建設、承租人滿意度等指標，將短期目標與中長期目標結合。

2.2.3 提前思考資產證券化等前沿課題。財務彈性大、融資渠道暢通的企業往往可以在商業街的升級中通過收購等手法來有效把握時機。雖然我國的資產抵押證券尚處于研究起步階段，但卻是必然的發展方向。作為商業地產類的公司，提前做這方面的研究，可以在將來的發展中占據主動。

2.2.4 加強信息化管理，統一信息入口，打破信息孤島，充分利用商業街積聚的數據海洋，建立有效的資料庫，向零售業借鑒，嘗試數據挖掘，為內部管理和項目拓展的精細化運作打好基礎。

3 結語

商業街升級是消費升級的必然結果，也是城市商業不斷發展的綜合體現，其過程給企業帶來的影響是多角度、全方位的。商業地產類公司的業務或多或少和商業街有關聯，如何調整策略并適應商業街升級這一深遠的變化，是企業必須面對的課題。商業街的升級改造不可能離開相關企業完成，企業也不可能置商業街升級的大環境不顧而單獨發展，面對新的形勢，企業在運營商業地產的時候，只要從粗放式開發向精耕細作轉變，從純粹考慮商業利益向更高層面的文化商業相結合轉變，從簡單式的管理向精細化管理轉變，就能使商業街升級成為自身轉型發展的重大機遇。