南充市養老地產開發模式的研究

西南石油大學 趙藝 龐敏

1 南充市人口老齡化和養老模式現狀

國家第六次全國人口普查數據顯示，南充市65歲及以上的老年人口總數為為753272人，在全市總人口中的比重達到12.0%，相比第五次普查結果，上升了4.27個百分點。根據聯合國的標準，當一個國家或者地區65歲以上人口達到或者超過總人口數的7%時，該國家或者地區屬于人口老齡化國家或地區，據此南充已經步入老齡化社會。

在南充市，絕大多數老年人選擇居家養老，即以家庭成員照顧為主，家政服務人員照顧為輔，少數老年人選擇社區養老和機構養老。居家養老以家庭為依托，老年人得到充分的親情撫慰，孤寂感減少，精神身心愉悅。但隨著現代社會生活節奏的加快，“4-2-1”家庭結構的普及和空巢家庭的劇增，老年人的子女承擔著工作、撫養兩代人的艱巨壓力，體力和精力方面都難以長期、持續、專業地照顧老年人。同時，相比10年前，南充市常住人口平均受教育程度大幅提高，每10萬人中具有大學以上程度、高中程度的人口分別增加了2688人和5420人，文化程度的普遍提高意味著人們對物質、精神層面的高品質退休生活的需求將增加。因此，單一的居家養老模式已經無法適應南充市民的養老需求，進一步規范和健全社區養老、機構養老模式將有效填補養老市場的空白。

2 南充市社區養老、機構養老運行的現狀和問題

目前，南充市的社區養老和機構養老分別以敬老院和老年公寓為依托，在運行中顯現出以下問題：第一，投資主體單一、投入資金少。由于敬老院、老年公寓的開發建設項目中缺少政策支持，加上建設管理中監督指導缺位，因此難以吸引民間資金的流入；其中順慶區、嘉陵區新建的老年公寓都主要依靠財政資金的撥入修建。第二，住宅設計缺乏人文關懷、配套設施和專業服務不足。敬老院和老年公寓的規劃設計跟普通住宅大同小異，缺乏像緊急呼救系統、無障礙設計等生活必備設施；生活配套局限于就餐和娛樂，欠缺必要的醫療、康復和交通配套；專業護理人才配備不足。第三，消費定位群體模糊。根據老年人的健康狀況不同，他們在養生、護理和醫療服務方面的需求存在重大差異，南充市部分敬老院和老年公寓缺乏對現有軟硬件設施有效評估，混淆定位服務對象，不能承擔好應有的責任。

3 南充市養老地產開發模式

針對上述問題，引入專業機構開發和管理的養老地產勢在必行。養老地產是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。

3.1 選址

南充市現有的敬老院、老年公寓集中在遠離城市喧囂、景色宜人的風景區，雖然為老年人提供了宜居的棲息地，有利于養生，但受到兩點局限。首先，隨著老年人年紀增長，對醫療設施、條件的要求越來越高，居住地遠離市區中心醫院，加上交通配套不足，危急時刻如不能得到專業及時的救護，將面臨嚴重生命危險。其次，老年人大家庭意識強，大部分健康的老年人仍肩負著照顧孫輩、為子女分憂的職責，在以離兒女工作生活地最近為居住地點首選；同時老年人對長期居住生活圈形成了依賴，因此現有敬老院、老年公寓的位置難以滿足這兩方面的要求。

南充市現有的兩家三級甲等醫院均在順慶區，醫療設備先進，護理人才集中，剩余的甲級醫院主要分布在嘉陵區、高坪區，其他醫院以鄉辦、民辦為主。就人口分布來看，順慶區作為川東北老工業基地、川東北商貿中心和川東北最大的物資集散地，吸引匯集了大量人才工作定居。因此將順慶區作為南充市養老地產開發地址的首選。

3.2 消費群體

根據健康狀況不同，消費群體可以劃分為活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。

活躍老人年齡集中在60歲至70歲，身體健康，能夠獨立居住。他們剛剛進入退休生活，普遍感覺生活不如原來充實，孤獨感強烈，因此他們追求物質精神雙重幸福生活的意愿最強烈，同時通過常年工作積累了一定的物質財富，對養老地產相應配套設施和服務的支付能力較強。養老地產的配套設施包括餐廳、健身房、老年大學、休閑娛樂會所、門診，服務涉及養生學知識普及講座、退休生活規劃、老年旅游等。低度照顧老人年齡集中在70歲至80歲，體質逐漸衰弱，容易產生周期性的疾病，在缺少關照的情況下容易發生意外。他們一般需要家人或家政服務人員的照顧，定期到醫院進行理療。這部分老人退休多年，支付能力大幅衰減，如果缺乏子女援助，生活負擔沉重。配套設施著力于開發設施完備的老年護理中心，保質保量地提供專業家政護理人員、康復人員。高度護理老人年齡集中在80歲以上，患有嚴重的疾病，基本不能獨立生活。由于長期需要接受專業的醫療服務，需要向醫院支付高昂的就診住院費用。配套設施重點在于建設綜合性的、科室專業分工精細的、醫療水平高的醫院。

通過比較，將消費群體應定位于活躍老人具有兩方面現實性。第一，活躍老人的支付能力最強，對養老產品和服務的認知和消費時間最長。通過重復購買、交叉購買、向上購買和推薦新客戶為開發商創造的收入最高。第二，開放商針對活躍老人以提供養生服務為主，相對于向低度照顧老人、重度護理老人提供護理和醫療服務，配套設施和服務的成本較低，承擔風險較小。

3.3 融資模式

傳統的房地產開發通過銀行貸款籌集資金，但近年來，國家通過提高存款準備金率、出臺“限購令”等一系列方法收緊銀根、抑制房地產泡沫，使得房地產開發商資金鏈緊張。此外，養老地產項目與普通住宅、商業地產項目相比，投資周期長、投入金額大，從銀行和金融機構取得貸款難度增大。

面臨這樣的融資困境，可以將房地產信托投資基金作為養老地產募資的新途徑。房地產信托投資基金是是一種由專門資產管理機構發行的、匯集特定多數投資者的資金進行房地產投資、并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金。具體操作方案為如下。第一步，房地產開發商與基金管理者達成協議，以順慶區養老地產項目作為基礎資產，打成一個資產包；第二步，基金管理者按照資產包的總體規模大小向社會公眾或特定投資者發行房地產信托投資基金份額籌集資金，再用相應資金向房地產開發商購買資產包；第三步，房地產開發商使用基金管理者為資產包支付的價款完成項目的開發；第四步，養老地產的購買者和承租者向基金繳納購房款和定期繳納的租金，作為向基金持有人分配投資收益的來源。

在融資方案的執行中，南充市的政策性擔保公司應為房地產開發商提供融資擔保，一方面可以降低使用房地產信托投資基金這項新興金融工具在募集資金過程中募集不暢的風險；另一方面，養老地產的開發順應了國家“十二五”規劃中鼓勵社會力量振興養老事業的號召，是利國利民的好事。此外，為了規避房地產開發商的信用風險，譬如卷款逃逸、施工中偷工減料，政府也應要求開發商繳納一定金額的風險押金，由指定銀行托管，待項目完工驗收合格后再予以退回。

3.4 運營模式

3.4.1 建造模式

南充市現有的敬老院、養老公寓是獨立建立于任何一座居民小區建立的，里面配備了基本的休閑、娛樂、餐飲設施，居住的除了工作人員外全部是老年人。這部分已經入住的群體以活躍老人和低度照顧老人為主，他們的兒女正處于事業拼搏期，工作壓力大，經濟能力比較有限，他們本來承擔著隔代人飲食起居甚至家庭教育的責任。雖然進入到養老社區開始集體生活，使用這里的設施和服務，有同齡人做伴可以有效減少他們的孤獨感，但脫離了以前的生活圈，不能夠再承擔原來任務，無法為兒女分憂。因此，將專業養老社區植入普通住宅可以同時兼顧養老和隔代照顧的需要。

首先，戶型設計方面，在普通住宅社區中配建老少居和老人專用戶型。老少居的建造目的是為方便兩代人的相互照顧，同時保持各自的獨立空間。戶型包括半同居戶型、老少兩代住房完全相鄰或老少居室半相鄰。結合南充市居民住房特點，可以將老少居設計為一梯兩戶、老少兩代住房完全相鄰的戶型。其中一套中等面積的戶型由年輕人三口之家居住，房屋設計與普通住宅無異；另一套小戶型的由老年人居住，設計細節中注重房間采光面的選取、臥室和洗手間的布局以及扶手的安置。老人專用戶型是為殘障老人打造，樓層放在一樓，有坡道，主要突出無障礙設計。

其次，配套設施方面，配建老人日托中心、幼兒園和小學。老人日托中心，主要包括休閑娛樂中心、老年大學、門診、食堂和健身房。老人日托中心和老人住所同屬一片小區內，只需徒步的距離就可以使老年人有效地打發空閑時間、豐富生活。幼兒園和小學在同一小區內，采用開放式設計，既方便了老年人接送、照顧孫輩，也減少了兒童在校內、外活動的風險。

3.4.2 管理模式

國內養老地產的管理模式包括開發商直接管理和專業公司管理模式。開發商直接管理模式是指養老地產建設完成后由開發商負責直接經營管理，為業主提供直接的后續養老服務。這種模式雖然有利于加強業主與開發商之間的溝通，但由于術業有專攻，開發商缺乏養老服務、產品的設計經驗，服務品質普遍不佳，供需雙方容易產生矛盾糾紛。專業公司管理模式是指引進專業化公司進行養老地產的日常運營管理，這種模式通過專業化的服務分工，打造了精準而且全面的專業服務體系，受到國內大多數新建養老地產項目的推崇，但也存在兩方面的問題。第一，配置問題。開發商只關注前期銷售、推廣，后續服務好壞與其經濟利益不掛鉤，容易導致專業公司服務定價與業主消費水平間的差異化，使得業主入住后在自身經濟能力范圍內無力承擔高昂的養老服務費用，結果與入住普通住宅沒有差異。第二，監督問題。專業化公司駐場后各自為政，缺乏統一監督和消費意見反饋，業主的普遍訴求沒有統一的反饋渠道，出現任何問題也難以得到及時的調解和糾正。

針對以上兩種模式存在的缺陷，在南充市養老地產的后續管理中采用戰略聯盟管理可以規避以上問題。戰略聯盟管理是指開發商與專業化公司建立合作關系，進行養老地產的日常運營。在合作中，開發商組建專門的公司負責引入專業養老服務公司，雙方共同簽署有關合作事項的合同，合同一年一簽，合同期滿后，通過對各養老服務公司的監督，根據業主意見的反饋，綜合評估后決定是否與其續簽合同或者引入替代的合作者。這樣既有效維護了業主的利益，同時通過潛在的競爭機制約束了專業養老服務公司的行為，使其具備危機意識，更加因地制宜地為業主設計養老產品和服務。

3.5 盈利模式

現有的盈利模式是由入住的老人根據自身的經濟能力，按照敬老院、養老公寓提供的對應不同條件床位的月收費標準繳費入住，繳費項目包括飲食費、基礎護理費、公雜費和床位費，每人每月繳納1000元至3000元不等。其中床位費占月費總額的30%至70%。對敬老院和養老公寓而言，為客戶提供的個性化服務缺乏，收入來源單一，利潤增長點較少。

結合建造模式中提出的“兼顧”思路，采用銷售和出租雙管齊下的盈利模式。首先，銷售房產。購買房產后既能享受專業養老社區的環境、設施和服務，同時擁有房產的所有權，意味著通過持有不動產可以使資產保值增值，也可以將房產過繼給子女。以順慶區為例，房屋均價為4500元/平方米，購買一套70平方米的房屋總價為315000元，以首付5成、貸款20年及現有住房公積金貸款利率計算，每月按揭還款996元。2011年南充市職工月平均工資為2601元，在沒有考慮使用每月公積金還款的情況下，月供款占月收入比例為38%，個人的財務安全邊際充分，還款壓力較低。其次，出租房產。租金參考順慶區同檔次住宅租賃價格，每月600元至1000元，最長租期20年，承租人在租賃期內享有轉租權、轉讓權和贈與權，租賃期滿后，無須增加額外費用，按照雙方重新商定的租金，定額繳納后即可續租。

此外，養老地產開發商向提供養老服務的專業公司收取一定比例的入場費。養老地產開發商與專業公司達成戰略合作聯盟，為客戶提供包括生活護理、健康養生、醫療、休閑娛樂、心理咨詢、家政等方面的全方位服務。在開發商和專業公司的利益分配方面，由于客戶群體來源于開發商打造的專業養老社區，開發商在前期的樓盤推廣階段承擔的高額的營銷費用，專業化公司在已經搭建成型的客戶平臺上運作、經營，節省了前期的營銷和市場推廣成本，作為回報，應為平臺的搭建和維持正常運行承擔一定比例的費用。每年，該筆費用由雙方共同商議確定后，專業公司向開發商足額開發商繳納。

4 南充市養老地產開發的綜合效益

養老地產項目的開展有利于增強南充市基礎設施建設，帶動建材、水泥等行業的發展，增加地方政府財政收入。南充市現年均剩余勞動力20萬人，開展全面的養老服務需要大量護理員、營養師、心理治療師等人才，在以工業為主的產業結構層次中，將派生出醫療護理人員培訓這個新興產業，不僅可以豐富產業結構層次，還能夠有效提高就業率。

在南充“十二五”規劃中提出建設“低碳、生態、宜居”的南充，將其打造成為山水田園城市。養老地產的開發不僅順應了規劃的主旋律，并且依靠社會的力量解決了與市民生活質量息息相關的問題，實現了經濟和民生的雙贏。

[1]周燕珉,王富青,柴建偉.中國養老居住對策及建設方向探討[J].城市建筑,2011(1).

[2]孫秀娟.我國養老地產開發模式研究[D].北京.北方交通大學,2011.