從博弈視角看中國房地產調控創新

江蘇城市職業學院 高曉云

中國指數研究院2012年2月24日發布《2011年度中國房地產政策評估報告》，報告中指出， 2011年房地產市場調控為2010年調控的延續和深化。2010年以來的房地產政策調控效果還不夠明顯，部分城市房價過高的狀況仍未改變，促使房價反彈的因素依然存在，2011年12月“中央經濟工作會議”上中央政府把調控目標由“遏制房價過快上漲”明確為“促進房價合理回歸”。

1 2012年房地產行業現狀

北京住建委日前公布的數據顯示，5月份全市新房網簽總量為10502套，環比上漲了34.2%，同比漲幅達43%。有機構研究表明，5月30個重點城市的新建住宅成交量預計將刷新2011年1月調控后的新高。在經濟增速下滑的背景下，中央各部門近期頻繁出臺措施穩增長。不少人擔憂為刺激經濟增長，對房地產的調控或會再次放松，重演2009年房價暴漲的一幕。對此，業內人士稱，樓市確實在回暖，價格也不太可能再降了。有專家表示，三年前為應對經濟危機，放松房地產政策造成的資產價格泡沫等惡果至今未消除，即使在穩增長的大環境下，政策也要堅持對房地產的調控。

無論是想買房的人還是要賣房的人，都齊齊把目光對準了2012年這個被普遍認為是中國房地產市場調控“拐點”的特殊年份。自從2011年1月“新國八條”限購限貸政策出臺后，全國各地的樓市交易量持續走低，并在2012年新年降至“冰點”。據統計，上海2012年1月商品住宅成交105萬平方米，同比下跌40.4%；北京1月包括保障性住房在內，全市新建住宅成交4473套，創自2008年3月以來47個月的新低，甚至在春節期間產生了頗為尷尬的“技術性零成交”。北京、上海兩市萎靡不振的交易量絕不是個別情況，房地產市場的“嚴寒”已從一線城市蔓延至二、三線城市。

與市場的冷空氣同時彌漫的還有房地產開發商普遍悲觀的態度。從去年下半年開始，中小型房企危機重重，并迎來了新一輪的房企并購高潮。而往日斗志激昂的一線房企銷售業績也出現不同程度的縮水，形勢不容樂觀。開發商對樓市前景的擔憂可以從近期的土地交易量上看出：2012年1月，全國300個城市住宅類用地市場共計推出土地面積3889萬平方米，環比減少52%，同比減少45%；共計成交面積1905萬平方米，環比減少65%，同比減少72%。“能不能挺得過2012年，如何挺過2012年”成了房地產開發商普遍需要面對的問題。在這種情況下，房價的普遍下行似乎順理成章，一觸即發。

然而，對于普通購房者來說，調控政策帶來的福利似乎“雷聲大雨點小”，目前的房價顯然還沒有達到市場所期望的理想水平。面對慘淡的業績，多數房企對房價仍然選擇“持續堅挺”，或僅作出象征性的讓步，這說明開放商對調控政策放緩還有所期待。事實上，自從限購限貸政策出臺起，有關政策的爭議就從未停止，樓市萎靡將對實體經濟帶來的不利影響也不斷被經濟界各方專家提及。限購政策當然不是長久之計，因此中央政府在堅持限購的同時也積極引入其他手段進行樓市調控。2012年初，全國規模最大的一批保障房將陸續面市，從2011年1月試點實行的上海、重慶兩市房產稅征收也走完了一整年。考慮到限購政策可能帶來的不利影響，用房產稅和保障房取代限貸限購政策的呼聲日漸高漲。在此背景下，中央政府、房地產企業、消費者究竟應如何看待2012年的房地產行業呢？

2 政府、房地產企業、消費者之間的博弈

2.1 房地產企業與地方政府之間的博弈

GDP的增長能增加當地政府的財政收入，也是增加政府官員政績的主要內容。地方政府為了利益最大化這一目標，通過頒布和執行法律、補貼、行政管理、征稅、提供土地等，影響房地產商的開發行為，促進房地產發展，從而增加政府財政收入。但是，房地產企業發展的同時也增加了政府在環境污染、公共衛生支出、交通成本、物業管理等方面的支出，政府為了自身利益最大化，想方設法將這些管理成本轉嫁給房地產企業，而房地產企業也以自身利潤最大化為目標，不愿接受這種轉移，在地方政府的調控下，只能將這種成本轉移給消費者。房地產企業與地方政府的利益博弈結果，雙方的談判實力固然重要，同時也取決于當地的社會和經濟狀況，對雙方博弈結果具有很大影響的另一個重要因素是城市的規劃。

2.2 中央政府與地方政府之間的博弈

從2010年4月“國十條”、2010年9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”到2011年7月“國務院常務會議”等政策中不難看出中央政府的目標是保持國民經濟穩定健康發展，避免泡沫經濟的發生。但是由于房地產業能拉動地方GDP的增長的同時，還會帶來地方稅收和土地收益的增加，即使是非理性的繁榮景象，都可以增加地方政府的政績、增加地方政府的批地收入和財政收入，因此，地方政府有意無意地制定一些措施和政策，推動地價、房價上漲。地方政府常常利用中央政府政策上的漏洞，最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策以及最低限度地遵守中央政府的限制性政策來制定本地房地產政策，由于目標上的差異，中央政府在貫徹執行過程中遭遇地方政府的阻礙，形成非合作博弈。

2.3 房地產企業與消費者之間的博弈

當前在房地產市場交易中，房地產企業與消費者之間的博弈關系是最主要的關系，二者之間的博弈體現了房地產供給與需求的關系。其中，消費者主要是從效用出發，持觀望態度期望房價降低，而房地產企業則是從利潤最大化出發，提高價格來滿足自身需求。從目前情況看，房價一直是在保持曲線上升的態勢。隨著居民生活水平的提高，改善住房條件的需求在一定范圍內長期存在，購房者等到房價回歸到一定程度，接近自己的期望值時便會購房。房地產企業實現利潤最大化與消費者實現最少投入最大產出即成為房地產市場最主要的博弈關系。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，2011年前三季度環比漲幅分別為1.84%、1.33%，0.31%，第四季度轉為下跌，降幅為0.65%。2011年，全國商品房銷售面積達10.99億平方米，同比增長4.9%，其中，銷售住宅面積為9.7億平方米，同比增長3.9%。

2.4 房地產行業與商業銀行之間的博弈

房地產業是典型的資本密集型行業，對于外部融資尤其是銀行信貸依賴度較高，商業銀行信貸策略的調整對于房地產業影響顯著。一方面，房地產業的發展需要信貸支持；另一方面，住房按揭貸款也是商業銀行重點發展的優質產品之一。據統計，房地產企業60%到70%的資金來源于銀行貸款，但是，正是房地產企業以各種理由拖欠貸款，甚至賴賬，導致銀行不良貸款率的大幅上升。房地產景氣上升周期，房貸是銀行最佳贏利來源，風險低而獲利高，一旦房地產進入下行周期后，如何分攤房貸風險則成為銀行與房地產商拉鋸的焦點。銀行與地產商在房地產上升周期的利益重疊處，在巨大調控壓力下，利益產生嚴重分歧。兩者之間形成房地產商以融資依融癥捆綁銀行，銀行試圖掙脫捆綁的繩索抽身而走的博弈局面。

3 基于博弈視角的房地產調控創新

3.1 限購細化

地方政府應嚴格執行“限購”政策，嚴查補繳社保買房，再度明確政府調控樓市決心，二手房市場僵持就會因為缺少足夠的外部推動而難以化解，政策調控基調封殺房價向上的沖動，繼續給予一定的向下壓力，并鼓勵買家繼續砍價尋底。即使多數賣家拒不配合的態度，短期內交易量下滑的可能性非常大。根據不同城市進行不同程度的限購。第一，市民(含郊縣)人均住房面積低于全省人均住房面積的市民將允許購買第三套住房；第二，已有兩套或兩套以下住房，但均低于廉租房住房標準的家庭，將允許再次購買住房；第三，非本市戶口的居民，可持稅務、社保單位或供職單位開具的一年納稅證明或社保證明，申請辦理再購房手續。而對開發企業或樓盤，凡屬于誠信企業或省重點項目的在建樓盤，工程進度達到總投資額25%的項目，住房管理部門將受理商品預售許可證業務。允許對已取得商品住房預售許可證但尚未辦理預售合同備案的商品住房，進行抵押擔保，以加快開發商回籠現金流。細化限購從消費者利益出發，有利于調節房地產企業與消費者之間的博弈關系。

3.2 加強中央政府的宏觀監督調控

首先，完善對地方政府的政績考核體系與激勵機制，中央政府不得再以GDP等純經濟指標來衡量地方政府的業績，這樣可以最大限度地避免地方政府的短期行為。科學的激勵機制可以督促地方政府樹立正確的業績觀，促進當地經濟的可持續發展。其次，可以成立監督小組，由中央政府派專人進行監督，監督人員直接對中央政府負責，監督人員工資直接由中央劃撥不受地方財政控制。在房地產調控力度不斷加大的背景下，地方政府在土地供應上“心有余而力不足”，而房地產企業受調控影響資金壓力繼續加大，拿地意愿不強，因而過去兩年住宅用地計劃供應完成率剛剛超過60%。中央政府已經注意到地方政府在保障房建設、加強土地供應等方面面臨的巨大壓力，住建部將2012年保障房新開工計劃從原定的1000萬套下調為不低于700萬套。這樣將有助于緩解中央政府與地方政府博弈張力。

3.3 重新界定住房的“民生”屬性

住房作為人們的一種生活必需品，同時具備“民生性”和“投資性”。由于土地資源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供給缺乏彈性，因而具備投資性。在我國房地產市場還沒有發展到滿足廣大人民群眾基本需要的階段，民生性仍應該是住房的第一屬性。然而很多政策和宏觀經濟使得住房的投資性占據了第一位，導致了我國房地產價格上漲較快等諸多問題。應重新界定住房的“民生”屬性，把住房的民生性定位為我國住房市場長期發展的一個核心，還原房地產的居住功能，限制投資功能。應從實際出發，實事求是的分析存量可供土地情況，因地制宜，合理增加普通商品房住房用地，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。國土資源部指出土地供應應轉向“穩定市場、保證民生、促進利用”等多目標統籌兼顧的管理。重新界定住房的屬性將有助于調節消費者與房地產企業之間的博弈關系。

3.4 建立完善合理科學的征信系統

做好政府信息公開，破除信息壟斷，引進市場力量，進一步發揮征信管理在房地產調控中的監督作用。第一，轉變征信管理方式，監控房地產貸款。銀監會、人行、外管局等部門應密切協作，加強登記注冊、銀行信貸、資金流動等環節的監管和檢查力度。第二，完善征信配套建設，加強個人購房貸款監測。金融監管要和國土房產管理、商務管理進行監控聯動，加大審查力度。第三，建立土地與銀行征信信息對接機制。建立完善合理科學的征信系統將有助于銀行減少不良貸款率，提高收益。第四，健全相應的征信法律法規，打破部門信息分割的現狀。但迄今為止，卻沒有多少社會征信相關法規出臺，比如《征信管理條例》從2002年開始立法工作，2009年10月向社會公開征求意見，但時至今日仍未出臺。應盡快健全相應的征信法律法規。建立完善合理科學的征信系統將有效調節房地產企業與商業銀行的博弈關系。

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