對(duì)房屋征收與補(bǔ)償審計(jì)的思考

衛(wèi)曉萍

（泰州市審計(jì)局，江蘇泰州 225300）

對(duì)房屋征收與補(bǔ)償審計(jì)的思考

衛(wèi)曉萍

（泰州市審計(jì)局，江蘇泰州 225300）

近幾年，隨著城市大規(guī)模擴(kuò)張和舊城區(qū)改造，因房屋征收產(chǎn)生的糾紛和矛盾也越來越多，房屋征收矛盾產(chǎn)生的最主要根源莫過于房屋征收的補(bǔ)償問題，由于房屋征收人與被征收人達(dá)不成共同的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，導(dǎo)致釘子戶、暴力拆遷、集體上訪等事件屢屢發(fā)生，2011年，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施，新條例更加注重了對(duì)房屋被征收戶的補(bǔ)償問題，在此形勢(shì)下，作為保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的審計(jì)部門如何保證房屋補(bǔ)償?shù)墓健⒑侠怼⒖尚惺且患档盟伎嫉氖虑椤?/p>

房屋征收；補(bǔ)償；審計(jì)

1 房屋征收與補(bǔ)償審計(jì)的意義

近兩年的政府工作報(bào)告都將政府自身的改革和建設(shè)作為主要任務(wù)之一，特別強(qiáng)調(diào)要為保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定作貢獻(xiàn)。審計(jì)作為政府的監(jiān)督部門，對(duì)維護(hù)社會(huì)公平正義、為人民群眾提供良好的公共服務(wù)責(zé)無旁貸，房屋征收與補(bǔ)償審計(jì)就是審計(jì)部門對(duì)這一責(zé)任的體現(xiàn)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）有利于提高房屋征收工作人員的法律意識(shí)，減少房屋征收過程中的腐敗行為。現(xiàn)如今，房屋征收領(lǐng)域中存在腐敗現(xiàn)象已經(jīng)不是一個(gè)新鮮事，一些房屋被征收戶之所以不走，是不肯低頭，不肯行賄。在房屋征收過程中，腐敗的表現(xiàn)形式主要有無中生有、以小補(bǔ)大、以低補(bǔ)高等等，這些現(xiàn)象的發(fā)生歸根究底就是房屋征收工作人員的法律意識(shí)淡薄，利用手中權(quán)力進(jìn)行的尋租行為，房屋征收補(bǔ)償審計(jì)作為審計(jì)部門的一種監(jiān)督手段，它可以減少房屋征收過程的不確定性及隱蔽性，提高相關(guān)人員的法律的意識(shí)，對(duì)預(yù)防腐敗有一定的促進(jìn)作用[1]。

（2）有利于規(guī)范房屋征收的工作管理，減少房屋征收矛盾，建立和諧社會(huì)。不同的地塊有不同的房屋征收公司，有些房屋征收公司的成立時(shí)間較短，尚未形成完整的培訓(xùn)及工作機(jī)制，存在以下一些現(xiàn)象：有些工作人員經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)房屋征收政策把握不夠，房屋征收程序不規(guī)范；有些工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，出言無忌，影響了政府的誠(chéng)信形象，極易產(chǎn)生新的矛盾；有的工作人員工作方法簡(jiǎn)單粗暴，房屋征收補(bǔ)償過程中的各種矛盾調(diào)解不當(dāng)，導(dǎo)致群眾產(chǎn)生抵觸情緒等等。針對(duì)這種矛盾突出的地塊，如果是房屋征收與補(bǔ)償跟蹤審計(jì)或預(yù)算審計(jì)，審計(jì)組會(huì)根據(jù)接觸過程中了解的房屋征收公司的資歷情況，講解房屋征收補(bǔ)償中的一些政策法規(guī)、操作流程，從規(guī)范房屋征收工作管理的角度，嚴(yán)格房屋征收程序，預(yù)防因思想不夠重視或者經(jīng)驗(yàn)不足而產(chǎn)生的矛盾，減少不必要的摩擦，為建立和諧社會(huì)貢獻(xiàn)力量[2]。

（3）有利于減少房屋征收戶的負(fù)面心理，推動(dòng)房屋征收工作的開展，為城市建設(shè)服務(wù)。房屋征收戶的心理在一定程度上決定著房屋征收工作的進(jìn)程，通常阻礙房屋征收進(jìn)程的是房屋征收戶的負(fù)面心理狀態(tài)，如擔(dān)心自己受到不公平待遇的心理、希望獲得更高補(bǔ)償?shù)男睦淼鹊龋@些心理的產(chǎn)生很大程度上跟房屋征收市場(chǎng)的不規(guī)范、不透明有關(guān)。而在房屋征收與補(bǔ)償審計(jì)中，審計(jì)組以獨(dú)立的第三方的角度，為房屋征收戶提供一個(gè)公平公正的環(huán)境，減少房屋征收戶不必要的思想負(fù)擔(dān)，減少房屋征收過程中的阻力，從而為城市建設(shè)發(fā)展服務(wù)[3]。

2 我市房屋征收與補(bǔ)償審計(jì)的成效

（1）提高資金使用效率，有效的為政府節(jié)約建設(shè)資金。以房屋征收補(bǔ)償預(yù)算審計(jì)為例，近三年，我市共實(shí)施七個(gè)房屋征收補(bǔ)償預(yù)算審計(jì)項(xiàng)目，審計(jì)被征收房屋面積13萬平方米，房屋征收補(bǔ)償預(yù)算資金6.4億，調(diào)減金額1.41億，調(diào)減率為21.93%，其中根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況調(diào)減的金額為0.91億，占總調(diào)減金額的64.6%，此項(xiàng)數(shù)據(jù)表明進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償預(yù)算審計(jì)可以有效地節(jié)約房屋征收資金，提高資金使用效率。

（2）增加房屋征收補(bǔ)償?shù)耐该鞫龋行У臏p少了拆遷過程中的摩擦沖突。以房屋征收補(bǔ)償跟蹤審計(jì)為例，近三年，我市共實(shí)施四個(gè)審計(jì)跟蹤項(xiàng)目，在審計(jì)過程中，對(duì)每一個(gè)房屋被征收戶的補(bǔ)償進(jìn)行審定，將不符合規(guī)定多補(bǔ)、少補(bǔ)的情況扼殺于萌芽狀態(tài)，同時(shí)，在審計(jì)過程中可以充分了解房屋征收現(xiàn)場(chǎng)，依據(jù)政策法規(guī)提供給相關(guān)人員一本明明白白的帳，增加了房屋征收補(bǔ)償?shù)耐该鞫龋瑴p少了房屋征收雙方之間的互相猜忌，降低了摩擦沖突，為社會(huì)和諧貢獻(xiàn)了一定的力量。

3 房屋征收與補(bǔ)償審計(jì)的關(guān)注點(diǎn)

應(yīng)該時(shí)刻記著我們的主要職責(zé)是監(jiān)督在整個(gè)房屋征收與補(bǔ)償過程中是否出現(xiàn)違反有關(guān)法律法規(guī)的地方。

（1）審計(jì)定位的準(zhǔn)確性。審計(jì)定位是審計(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提條件，在整個(gè)房屋征收與補(bǔ)償過程中我們應(yīng)該清醒的意識(shí)到審計(jì)監(jiān)督鑒證的地位，審計(jì)的作用是給社會(huì)各界關(guān)注房屋征收與補(bǔ)償?shù)娜艘槐久髅靼装椎膸ぃ虼耍覀円J(rèn)清自己的定位，在審計(jì)過程特別是跟蹤審計(jì)過程中千萬不能越俎代庖，要以維護(hù)群眾利益為重點(diǎn)，做好審計(jì)過程控制，應(yīng)該時(shí)刻記著審計(jì)的主要職責(zé)是監(jiān)督整個(gè)房屋征收與補(bǔ)償過程中是否存在違反有關(guān)法律法規(guī)的地方，同時(shí)要結(jié)合工程決算和財(cái)務(wù)決算，準(zhǔn)確反映其工程建設(shè)成本，據(jù)此一審補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合法合理公正，二審補(bǔ)償程序是否合規(guī)，三審確權(quán)面積是否真實(shí)，四審補(bǔ)償資金是否專戶存儲(chǔ)和及時(shí)足額拔付，五審中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告依據(jù)是否充分，六審房屋征收服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的提取、使用是否合理、合規(guī)。

（2）審計(jì)方式的多樣化。房屋征收與補(bǔ)償預(yù)算審計(jì)、房屋征收與補(bǔ)償跟蹤審計(jì)、房屋征收與補(bǔ)償決算審計(jì)是房屋征收與補(bǔ)償審計(jì)的三種模式。目前，城市高速發(fā)展帶來房屋征收規(guī)模的日益龐大與有限的審計(jì)資源形成了強(qiáng)有力的對(duì)比，審計(jì)資源的有限性導(dǎo)致審計(jì)不可能深入到每個(gè)房屋征收地塊，要使審計(jì)作用效果最大化，靠單一的審計(jì)模式是無法做到的，經(jīng)過幾年的探索，我們認(rèn)為只有合理分配審計(jì)資源，將三種審計(jì)模式相結(jié)合，才能發(fā)揮審計(jì)預(yù)防監(jiān)督職能，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供更全面的信息，才能更好地為城市發(fā)展服務(wù)，審計(jì)的作用效果才能最大化。

（3）審計(jì)方法的適用性。房屋征收的三種審計(jì)模式雖然審計(jì)介入的時(shí)間不一樣，但是審計(jì)關(guān)注的內(nèi)容與重點(diǎn)確有共同之處，房屋征收的審計(jì)內(nèi)容主要是根據(jù)房屋征收補(bǔ)償政策，對(duì)房屋補(bǔ)償價(jià)款及各項(xiàng)稅費(fèi)等項(xiàng)目進(jìn)行審定，在審計(jì)過程中，不同的環(huán)節(jié)適用不同的審計(jì)方法。

1）住宅房屋的確權(quán)及房屋評(píng)估環(huán)節(jié)：進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)及分析性復(fù)核審計(jì)，在房屋征收過程中，被征收房屋的確權(quán)面積是重中之重，直接關(guān)系到最后的補(bǔ)償金額，在審計(jì)過程中，要對(duì)照房屋征收紅線圖、房屋征收現(xiàn)場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)證及其他確權(quán)資料，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，抽取一定量的樣本進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，并利用分析性復(fù)核，進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋^察有無異常等現(xiàn)象，從而合理確定被征收房屋確權(quán)面積及房屋評(píng)估價(jià)格、附屬物補(bǔ)償?shù)取?/p>

2）非住宅房屋的確權(quán)及房屋評(píng)估環(huán)節(jié)：在房屋征收過程中非住宅房屋涉及的補(bǔ)償金額比較大，一般將其確定為審計(jì)重點(diǎn)，采取詳查的審計(jì)方法，在審計(jì)過程中要做到：一要分析房屋性質(zhì)的合理性，通過觀察周邊環(huán)境、房屋裝修等綜合情況來初步判斷該房屋的用途；二要檢查確權(quán)資料的真實(shí)性、合法性；三要到戶丈量確權(quán)面積，計(jì)算房屋評(píng)估價(jià)格、附屬物補(bǔ)償?shù)龋ㄟ^以上三個(gè)步驟來確定非住宅房屋確權(quán)面積、補(bǔ)償價(jià)格等。

值得一提的是即使是事后審計(jì)，為減少審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，我們也要根據(jù)房屋征收確權(quán)等資料進(jìn)行合理性推斷，必要時(shí)可以延伸其他單位或個(gè)人。在實(shí)物評(píng)估環(huán)節(jié)，由于審計(jì)力量的不足，可聘請(qǐng)專業(yè)的房屋征收評(píng)估人員參與。

3）房屋征收補(bǔ)償中其他各項(xiàng)房屋征收成本的復(fù)核環(huán)節(jié)。根據(jù)我市的房屋征收補(bǔ)償政策，在房屋征收過程中除了房屋及附屬物的補(bǔ)償，還會(huì)產(chǎn)生一些其他的房屋征收成本，目前主要有以下幾種：一是安置房的房款、自然增長(zhǎng)面積和超面積補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式的要對(duì)照房屋征收安置政策及安置面積加以審定；二是停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償，要注意分析對(duì)房屋征收戶應(yīng)該采取哪種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；三是征收房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)，要特別關(guān)注設(shè)備搬遷費(fèi)的計(jì)取；四是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)等。在復(fù)核上述事項(xiàng)時(shí)主要通過分析性復(fù)核、計(jì)算的審計(jì)方法來進(jìn)行審計(jì)，在審計(jì)過程中要注意把握政策依據(jù)，對(duì)計(jì)算的基數(shù)要做到有理有據(jù)，實(shí)在無法取得準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的，要在報(bào)告中將計(jì)算依據(jù)和計(jì)算方法予以披露。

4）有關(guān)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算環(huán)節(jié)：在房屋征收過程中往往要聘請(qǐng)房屋征收公司、評(píng)估公司、拆卸公司等一些列專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，審計(jì)此類費(fèi)用時(shí)主要采取重新計(jì)算的審計(jì)方法，這些機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)用要根據(jù)相關(guān)政策、雙方協(xié)議、應(yīng)納基數(shù)進(jìn)行重新計(jì)算，要做到每筆費(fèi)用都有政策依據(jù)和數(shù)據(jù)來源來支撐，在計(jì)算時(shí)要特別注意房屋征收殘值的審計(jì)，應(yīng)要求房屋征收人提供拆卸協(xié)議，如有回收的殘值則應(yīng)同時(shí)沖減房屋征收成本。

（4）審計(jì)報(bào)告的針對(duì)性。房屋征收與補(bǔ)償?shù)膶徲?jì)報(bào)告要做到及時(shí)、完整、準(zhǔn)確、客觀、有說服性、結(jié)構(gòu)合理，為達(dá)到這一目的，在房屋征收與補(bǔ)償預(yù)算審計(jì)中，審計(jì)報(bào)告主要是采用文字加表格的表現(xiàn)形式，其中項(xiàng)目基本情況的介紹以文字的形式加以表述，預(yù)算審核情況以表格的形式來體現(xiàn)，表格中備注欄具體闡明核減的原因，這樣使得審計(jì)報(bào)告在具有直觀性的同時(shí)又能滿足報(bào)告使用者對(duì)報(bào)告的需求。

和諧是社會(huì)的主旋律，天災(zāi)不可避免，但人禍則可以通過大家的努力得以避免，尤其房屋征收引發(fā)的悲劇更是提醒著我們，審計(jì)作為政府的監(jiān)督部門，有責(zé)任為社會(huì)和諧貢獻(xiàn)自己的一份力量，一要加大宣傳力度、擴(kuò)大審計(jì)知名度，二要提高審計(jì)水平、減少審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，三要注重成果轉(zhuǎn)化，擴(kuò)大審計(jì)影響力，從而為建立和諧社會(huì)作出審計(jì)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

[1]王慧.論城市房屋征收中政府責(zé)任的缺失與對(duì)策[J].法制與社會(huì),2010,（10）:165-166.

[2]竺昌權(quán).房屋征收評(píng)估的實(shí)踐與思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2011,（21）:37-38.

[3]何虹.完善我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償范圍的思考[J].城市發(fā)展研究,2006,（5）:78-82.

Thinking Housing Levy and Compensation Audit

WEI Xiao-ping
（Audit Bureau of Taizhou City,Taizhou Jiangsu 225300,China）

In recent years,with the large-scale urban expansion and Old city transformation.housing levy more and more disputes and contradictions,the most important source of housing levy contradiction than the housing levy compensation issues,due to the housing levy has occurred frequently fail to reach a common housing levy compensation agreements be imposed,resulting in nail house,the demolition of violence and collective petition,in early 2011,the state-owned land,housing levy and Compensation Ordinance promulgateDAnd implemented,compared with the previous the new regulations pay more attention to the issue of compensation,be levied on housing households in this situation,the audit department as a safeguard the healthy operation of socio-economic how to ensure that the housing compensation fair,reasonable and feasible is one worth considering.

housing levy;compensation;audit

F299.2

B

1671-0142（2012）02-0045-03

衛(wèi)曉萍（1980-）,女,江蘇泰州人,審計(jì)師.

（責(zé)任編輯劉 紅）