婚姻法解釋(三)不動產若干問題研究

邢昊然

(上海交通大學凱原法學院，上海 200240)

婚姻法解釋(三)不動產若干問題研究

邢昊然

(上海交通大學凱原法學院，上海 200240)

婚姻法解釋(三)在父母贈與不動產問題上的規定充分考慮了贈與人的意愿，具有合理性。其第7條第一款實際上遵從了物權法規定的不動產歸屬原則，在一方父母贈與房屋的情況下，所有權歸屬應以登記為準。解釋(三)第10條不僅沒有對女方不利，相反對于女性進行了一定程度的傾斜保護。該規定不是一種認定婚前個人財產的情形，而是確立了特殊情況下夫妻離婚后不動產的分配規則，在婚姻關系存續期間，不動產應由夫妻共同共有。何謂個人財產的“投資收益”、“孳息”和“自然增值”亟待法律加以明確，不動產適用善意取得制度并不會侵害共有人的生存權。

婚姻法解釋(三);不動產;登記;離婚

從“征求意見稿”到正式頒布，《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋(三)》(以下簡稱“解釋(三)”)獲得了社會各界的廣泛關注，人們對于新的婚姻法解釋褒貶不一，特別是在一些涉及房產的規定上出現了激烈的爭論。不少人認為解釋(三)“偏向富人”、“偏向男方”、“不利于女性權益的保護”［1］;但也有相當一部分人贊同新解的規定，認為其公平合理。筆者認為由于夫妻房產問題直接關系著每個老百姓的切身利益，引起如此強烈的關注實屬正常。但也必須指出，目前對于解釋(三)的討論，存在較大程度的誤讀，因此有必要對于解釋(三)中有關不動產的若干問題進行真正法律意義上的解讀和評析。

一、父母贈與不動產的所有權歸屬問題

由于相當一部分的年輕夫妻經濟實力有限，隨著房價的持續上漲，由父母為子女購買新房的情況在我國已較為普遍。對于此種情況下房屋的所有權歸屬問題，解釋(三)第7條規定:

“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外?！?/p>

一些學者對于此條規定的法理依據提出了質疑，指出按照我國《婚姻法》第18條的規定，對于贈與財產，一般應認定為夫妻共同財產，除非贈與人特別注明為贈與一方的財產。而解釋(三)卻規定由父母出資購買的房屋，只要登記在自己子女名下，均認定為其個人財產，其處理原則似與婚姻法的規定相沖突。因為夫妻雙方在婚后取得的不動產，無論登記在誰的名下，均為夫妻共同財產，這是司法實踐中的共識，所以登記在一方名下不屬于“僅贈與一方的財產”［2］。

筆者認為此種觀點有“先預設結論，然后倒推前提”之嫌。解釋(三)正是意圖改變之前司法實踐中的處理方法，將“由一方父母購買房產并登記在出資人子女名下”視為單獨贈與一方的行為，其依據正是《婚姻法》第18條的特別贈與，二者不存在沖突問題。

至于如此規定是否合理，筆者認為，父母為子女購置新房的目的在于為之提供穩定的生活環境，而購買房產往往會傾注其一生的積蓄，如果將房屋一概認定為夫妻共同財產，離婚時將導致事實上“家產”的流失，也違背了父母贈與房產的初衷。該規定充分考慮到了贈與人的贈與目的和意愿，符合現實情況，也與物權法所確立的不動產登記主義相符合，是較為合理的。

然而，該條規定也并非盡善盡美，在很多問題上有待進一步解釋。

首先，“購買”應理解為由父母支付全部房款，還是支付首付款?筆者認為，雖然在房地產交易中，僅需支付首付款即可實現房屋的“購買”，但考慮到此條規定的初衷，之所以充分考慮一方父母的意愿，正是因為其本身是特別贈與行為;若一方父母僅支付首付款，其余貸款仍需夫妻雙方共同償還，此時將房屋認定為出資方子女的個人財產則有欠妥當。另外，結合解釋(三)的第10條，第7條若意指首付款，則應在條文中明確寫出。因此筆者傾向于進行目的解釋和體系解釋，將“購買”理解為由一方父母支付全部房款。當然，雖無法認定為一方個人財產，由一方父母支付首付款的情況可以作為夫妻離婚時法官確認不動產歸屬的重要依據。

其次，第7條僅規定當房屋登記在出資方子女名下時應認定為其子女的個人財產，但是現實生活中亦存在一方父母購買房屋登記在夫妻雙方，甚至對方子女名下的情況，此時應如何確定房屋的所有權歸屬?筆者認為，婚姻法解釋是對于婚姻法的補充和完善，在司法解釋中沒有明確規定的問題，應回到婚姻法中，根據婚姻法的相關規定和原則處理。我國婚姻法以共同財產制為原則，對于贈與財產，除非明確表示贈與一方，否則均應視為共同財產。而解釋(三)第7條既然只規定了一方父母購買房屋并登記在自己子女名下時視為特別贈與這一種情形，那么似乎其他的情況均應視為由夫妻的共同所有。

最后，第7條第二款“雙方父母共同出資購買不動產，產權登記在一方子女名下時雙方按出資額按份共有”的規定雖在情理上不難理解，但是此種處理方式既不符合物權法確立的不動產登記主義，也不符合婚姻法以夫妻財產共同共有為原則的立法傾向，顯得比較突兀，缺乏理論依據。另外，其沒有解決在夫妻雙方離婚時如何分配房產的問題，是否要以出資額多少決定房產的歸屬不得而知，其也必將導致司法實踐中舉證的困難，增加案件審理難度。

二、一方支付首付的不動產歸屬問題

解釋(三)第10條規定:“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償?！?/p>

對于此條規定，相當一部分人提出了質疑，指出夫妻結婚時往往是男方付首付，女方負責裝修，買車，花銷實際上差不多，但是汽車、家具屬于夫妻共有，房子卻屬于男方的個人財產很不公平［3］，擔心女方一旦離婚，將會陷入“凈身出戶”的窘境［1］。

筆者認為這種想法顯然是對司法解釋的誤讀。首先，當夫妻離婚時，若無法達成協議，必須由法律來解決房產由誰獲得的問題，第10條為法官判案提供了依據和指導性意見，這是非常必要的。從法理角度來說，首付款支付方作為不動產買賣合同的當事人，在完成合同義務后，取得完全的合同債權，而房產登記又使得債權向物權發生自然的轉化［4］，在這種情況下，離婚時將房產作為首付款支付方的個人財產既符合合同相對性原理和不動產物權的登記原則，也是法律所能給出的相對而言最為公平合理的方案。其次，第10條所確立的規則從未針對夫妻任何一方，而只是概括地確立規則。也就是說，女方若支付首付款，并將不動產登記在自己名下，離婚時也可能獲得該房產，法律并未偏向男方。筆者承認從我國的現實情況來說，男方買房，女方提供裝修和家具等耐用消費品的情況更為普遍［4］，但并不等于第10條的規定對女方更為不利。該條規定了“一方在婚前支付首付款”，“婚后將房屋登記在自己名下”和“夫妻雙方沒有其他約定”三個要件，任何條件不符合都將不適用此規定;即便滿足所有條件，女方也可以通過證明婚后主要由自己償還房屋貸款或者其他可以證明自己更適合獲得房屋的情況來向法院主張獲得不動產所有權，畢竟該條為法官留下了自由裁量的空間。另外，即便離婚時女方不能獲得房屋所有權，其權利也并非沒有了保障，第10條亦規定了相應的救濟途徑，即由產權登記一方對另一方進行補償，并不會出現所謂“凈身出戶”的情況。

需要注意的是，相對于“征求意見稿”，解釋(三)的正式稿在本條作了一個比較大的改動，將意見稿中“補償應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素”修改為“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則”進行補償。此項修改的意義是什么?是意味著補償不需要考慮房屋的市場價而要按原價補償嗎?顯然不是，否則此修改將是一種極大的倒退;相反的，筆者認為解釋(三)正式稿的規定比意見稿更加科學合理，關鍵就在于對“應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則補償”作何種理解?；橐龇ǖ?9條第一款規定的是“照顧子女和女方原則”，筆者認為以此原則確定補償款相對于“應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素”主要有兩點好處:第一，由于房價并不一定會一直上漲，完全也可能出現離婚時房屋價格比購買時反而下跌的情況，此時如果按市場價補償對受補償方顯然是不利的，而若根據“照顧子女和女方原則”，法官則可適當地脫離市場價，更加靈活地確定補償款。第二，一些女性結婚后選擇在家做“全職太太”，并無經濟上的直接貢獻，但不可否認的是其承擔的照顧家庭的責任對于整個家庭，包括房屋貸款的償還，都具有重要的“協力作用”［5］;即便沒有此情況，要確定婚姻關系存續期間雙方各自還了多少房貸也將存在巨大的舉證難度。而直接采“照顧子女和女方原則”可以方便法官根據接受補償方的具體情況確定補償金額。從這個角度說，解釋(三)的第10條不僅沒有對女方不利，相反對于女性進行了一定程度的傾斜保護。當然，在通常情況下，不動產的市場價和共同還貸比例仍是確定補償款的核心依據。

另外，第10條也留下了一個理論難題，即本條是規定了“一種屬于婚前個人財產的事由”還是“提供了一種離婚時的財產分配方案”?換句話說，在離婚前，該房產是屬于登記方的個人財產還是夫妻雙方的共同財產?對于這個問題的理解直接關系著解釋(三)第5條、第11條等其他條文的適用。最高院發言人在解釋此條時亦語不詳焉，①在解釋(三)的新聞發布會上，最高院發言人一方面指出“僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準，則可能出現對一方顯失公平的情況”，另一方面認為該條在“離婚分割財產時將按揭房屋認定為一方的個人財產”。但目前大多數解讀傾向于認為此時不動產屬于登記方的婚前個人財產［4］。然而《婚姻法》第17條規定“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有”，同時《物權法》規定不動產自登記取得物權，而第10條所規定的房產登記時間卻恰在結婚之后，若嚴格按照婚姻法的規定，房屋當屬夫妻共同財產。如此一來，即出現了法律和司法解釋之間的沖突。而且，如果照此理解，不動產既然屬于一方的婚前個人財產，那么婚后該房產的自然增值也應完全屬于個人財富的增加，而與夫妻另一方無關，進而使得司法實踐中“離婚補償金”的確定還需要參考不動產市場價的做法顯得雖然合情，但是缺乏理論依據。最后，若認為不動產為一方的婚前個人財產，那么所有權人可否在婚姻關系存續期間自由處分該房屋?婚姻法及司法解釋中似乎沒有條文限制對于婚前個人財產的處分，但若允許此行為，又顯然會對另一方造成極為不利的后果。鑒于此，筆者傾向于認為第10條只是規定了離婚后不動產的歸屬問題，而在婚姻關系存續期間內，不動產由夫妻共同共有。這種理解除了可以避免上述問題和矛盾之外，似乎也更符合第10條的文意本身。②可將第10條與第7條對比研究，第7條明確規定“該不動產應認定為夫妻一方的個人財產”，而第10條則強調“離婚時”。

三、不動產的增值及轉讓問題

對于解釋(三)第5條“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產”的規定，部分學者指出其與解釋(二)“以個人財產投資所得的收益為夫妻共同財產”的規定產生沖突［5］。但根據最高院負責人的解釋，解釋(二)中只規定了“投資收益”，而解釋(三)規定的則是“孳息和自然增值”，二者并不相同。即便如此，仍有不少人對于此條提出了質疑，特別是在正式稿刪除了征求意見稿“另一方對孳息或增值收益有貢獻的，可以認定為夫妻共同財產”之規定后，反對意見更甚。

筆者認為，從物權法的法理角度來說，孳息隨原物，孳息所有權自然屬于原物的所有權人［6］12，而“自然增值”本就是原物所附之價值，從這個角度來看，第5條之規定并無問題。而反對者提出的“應把婚姻家庭法領域的財產關系與其他民事領域的財產關系加以區別，更充分地體現婚姻家庭中身份關系的特殊性，不能一味套用財產法的原理”的觀點顯然也是有其道理的。但問題在于，“突出婚姻法領域財產關系的特殊性”并不意味著一定要通過將個人財產產生的孳息和自然增值認定為共同共有的方式來進行，畢竟婚姻法解釋(二)已經明確承認個人財產的投資所得為夫妻共同財產了，而大多數情況下將個人財產產生的孳息和自然增值認定為個人財產也并不會引起爭議。因此，筆者認為其實問題的關鍵在于如何區分“投資”、“孳息”以及“自然增值”，特別是諸如房屋的租金(特別是夫妻只有一套住房時)、個人財物變現、實物入股等“灰色地帶”。目前尚沒有相關法律文件對此進行明確區分，而在學術界這幾個概念也往往被混用，呈現“你中有我，我中有你”的關系［7］。相比于糾纏第5條之規定是否破壞了婚姻法保護的特殊身份關系，盡快結束此種概念上混亂似乎更有現實意義。

根據解釋(三)制定者的說明，刪除征求意見稿中“另一方對孳息或增值收益有貢獻的，可以認定為夫妻共同財產”的規定是考慮到“貢獻”一詞不是法律用語，理解上也會產生歧義，審判實踐中很難把握。①最高人民法院發言人孫軍工先生在解釋(三)的新聞發布會上談到了此處修改的原因，參見http://www.law-star.com/cacnew/201108/1190071892.htm，最后訪問日期2011年8月26日。筆者承認在判斷何為“貢獻”的問題上甚難給出明確的標準，但從另一個角度講，這也為法官靈活處理財產分配問題提供了契機，正式稿將但書完全刪除，一刀切地將孳息、增值收益視為個人財產的做法有“因噎廢食”之嫌。

在不動產轉讓問題上，解釋(三)第11條確立了第三人對夫妻共有不動產的善意取得制度，此條規定實際上是物權法中的善意取得制度在婚姻法領域的適用，本無新意，然而正式稿相對于征求意見稿的變化還是引起了一些爭議。第11條刪除了征求意見稿中“房屋屬于家庭共同生活居住需要的除外”的但書規定，而一律適用善意取得制度。一些學者指出本條反映了善意買受人的信賴利益與人的基本生存權的沖突，善意取得制度確定的根本原因在于對交易安全的維護，而生存權作為人的一項基本人權應優先于其他任何權利，當然也包括交易安全［7］。筆者認為這種觀點值得商榷，適用不動產善意取得并沒有侵害房屋共有人的基本生存權，即便夫妻一方私自轉讓的是二人的唯一住房，承認善意取得也只是使得共有人“暫時失去了自己享有所有權的居所”，是典型的所有權與交易安全的沖突，而并沒有威脅共有人的所謂“生存權”，因為構成善意取得的前提在于買受人支付了合理的對價，而第11條已經明確賦予受侵害方以求償權，其完全可以另行租賃或購買其他住所。因此，筆者對解釋(三)刪除征求意見稿中但書條款的規定持肯定態度。

四、結語

婚姻法解釋(三)出臺后引起如此強烈的爭議，一方面是由于部分人誤讀了法條原意，另一方面則是由于該解釋的出臺確實在很大程度上沖擊了我國老百姓的傳統婚戀觀。在解釋(三)出臺前，依婚姻法的夫妻共同財產制，若無其他約定，婚后不動產由夫妻雙方共有。不少人將婚姻作為“鯉魚跳龍門”的平臺，特別是在房價持續走高的大環境下，人們對于房子的渴求近乎瘋狂，相當多的女性甚至已把“有房有車”作為了選擇配偶的基本“門檻”。對于持有這種心態的人來說，解釋(三)的出臺相當于“動了其口中的奶酪”，會產生如此大的抵觸情緒就不難理解了。

雖然此次婚姻法解釋(三)在具體規定上仍存在一定疏漏，在適用上也存在“緩沖期”過短，適用范圍不明確的問題，②筆者認為解釋(三)從公布到實施只有短短一個月的時間，使老百姓缺乏接受新規定的準備期。另外，解釋(三)并沒有明確其適用范圍，而對于解釋實施前已經結婚的夫妻來說，新規定欠缺預見性。但其力圖端正畸形婚戀觀，鼓勵夫妻共同奮斗、相互扶持，防止不勞而獲將婚姻變成牟利手段的價值導向毫無疑問是值得肯定的。當然，社會觀念中存在的問題與我國當前就業困難、房價上漲過快、住房保障和社會福利等公共政策不夠到位有密不可分的關系［3］，而要根本上解決這些問題，一部《婚姻法解釋(三)》顯然是遠遠不夠的。

［1］杜智娜.誰誤讀了婚姻法“解釋三”［J］.法律與生活，2010(12):6－7.

［2］李瑾.評述我國婚姻法司法解釋(三)(征求意見稿)在夫妻財產制度上的立法不足與補救措施［J］.科技與法制，2011(3):407.

［3］侯鏡.婚姻法解釋(三)征求意見稿:廣受熱議莫要“誤讀”［N］.人民政協報，2010－11－29.

［4］張永英.“婚姻法司法解釋(三)”專家研討會觀點撮要［J］.婦女研究論叢，2011(1):97－98.

［5］薛寧蘭，許莉.我國夫妻財產制立法若干問題探討［J］.法學論壇，2011(2):22－23.

［6］楊大文.略論婚姻法及其適用的價值取向— —兼析婚姻法司法解釋(三)草案第六條［J］.中華女子學院學報，2011(2):12.

［7］黃晶.夫妻財產關系特殊性探析——評婚姻法司法解釋(三)(征求意見稿)相關規定［J］.中華女子學院學報，2011(1):11－12.

Research on the Articles about Real Estate in Judicial Explanation(III)of Marriage Law

XING Hao-ran
(KoGuan Law School，Shanghai Jiao Tong University，Shanghai 200240，China)

On the issue of granted real estate from parents，Judicial Explanation(III)of Marriage Law considered the givers’willingness reasonably.The first term of Article 7 is actually in consistence with Property Law that if parents of husband or wife presented the couple with real estate，the ownership of the building should be confirmed by the building property registration.Article 10 doesn’t go against women’s rights.On the contrary，it gives female some extra protection.It is not a basis to confirm one’s prenuptial property，but a method to distribute the property.The real estate should be owned by both of the couple during the marriage.The meaning of“investment”，“fruits”and“unearned increment”should be clarified.The application of acquisition in good faith in real estate fields will not violate one’s right to live.

Judicial Explanation(III)of Marriage Law;real estate;registration;divorce

D923.9

A

1674－8425(2012)02－0039－05

2011－09－06

邢昊然(1987—)，男，山東青島人，碩士研究生，研究方向:民商法。

(責任編輯 王烈琦)