淺析如何構建房地產企業財務管理體系

中國人民大學商學院 朱國榮

隨著各地房價的不斷攀升，我國政府出臺了一系列宏觀調控政策以調整我國房地產行業。在此背景下，房地產開發企業究竟應如何適應市場經濟需要，在激烈的市場競爭中尋求立足點與發展之路，已成為實務界和理論界所廣泛關注的重大問題。房地產業作為一個新興行業，財務管理工作有較多突出的特點，同時財務管理中也存在多種問題，有待進一步完善和提高。在此，筆者結合工作實際，旨在對房地產企業的財務管理體系之構建提供一些思路和參考。

一、房地產企業財務管理的特點

（一）產品開發周期長，資金占用額大。房地產開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，這往往需要兩年甚至更長的時間。高額的地價和房屋工程造價，要求企業一次投入的資金數量很大，而且資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，因此相應的資金籌集任務十分繁重。

（二）項目開發風險大，投資決策分析要求高。在相對較長的開發經營周期內，房地產企業面臨著諸多不穩定、不確定因素，導致了企業經營風險加大。尤其是對經營期內的企業投資決策，一旦投資決策失誤將會給企業帶來不可估量的損失，房地產企業面臨的財務風險很大。因此，需要房地產企業提高項目開發投資決策的準確性，避免投資決策失誤，盡量分散或降低企業財務風險。

（三）開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜。雖然房地產開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時因地而變，使得房屋的成本構成變得十分復雜。

（四）財務管理難度大。房地產企業的經營活動涉及政府部門、土地被征用人、被拆遷人、投資者、工程勘察設計和施工單位、建材和設備設施供應商、房屋購買者、物業管理等單位和個人。房地產企業財務管理關系對象與工作性質的多樣性和復雜性，使得房地產開發企業財務管理工作的難度增大，企業需要協調好各方面的關系，以確保其經營活動能夠正常開展。

二、房地產企業財務管理存在的主要問題

（一）企業財務基礎管理薄弱。目前，我國房地產企業財務管理的基礎工作仍比較薄弱，財務功能較為欠缺，如不少房地產企業財務管理仍停留在基本會計核算的階段，在預測與控制分析等方面做得不夠，是一種被動反映型的財務管理； 有的在會計核算上還停留在記賬和出會計報表的階段，對企業管理和決策的信息支持不夠。有的企業內部財務核算制度不健全，財務監督控制機制比較薄弱，存在財權分割、多頭開戶、資金分散、私設小金庫和資金賬外循環等現象，甚至有的財務部門都不能掌握財務款項的來龍去脈，從而導致企業管理層無法掌握相關項目的資金運作詳情。

（二）財務管理尤其是成本管理不到位。一些房地產企業的財務人員因其業務素質較低、缺乏房地產開發專業知識與技能，不熟悉企業內部管理流程和財務工作規范，不熟悉房地產行業稅收政策，缺乏現代企業財務管理理念等，致使企業財務管理處于較低的水平。尤其在成本管理方面，體現在成本控制上不到位，許多房地產企業在財務成本管理過程中并沒有開展全員、全過程、全方位的管理，缺乏對企業財務成本管理的認識，認為財務成本管理的重點是在項目的前期階段，對項目實施過程中的財務成本控制不力，缺乏全方位、全要素的成本管控。

（三）資產的流動性差導致短期償債壓力大。由于房地產公司的流動資產主要是房地產存貨，而房地產的變現周期較長、變現能力差，而且多數房地產公司又有較多的長短期債務。對于長期債務來說可以通過長期的銷售來應對債務的償還，而對于那些短期的債務來說，可能由于無法在短期內籌集到足夠的資金而導致較大的財務風險，極易使公司陷入短期資金不足的危機中。

（四）資金管理欠佳。融資困難、盲目追逐高端產品、流動資金管理落后，這幾乎是房地產企業財務管理中的幾大通病。籌資活動上，房地產企業籌集資金時遇到融資困難、金融服務滯后的發展瓶頸，尤其是中小型民營房地產企業更是由于自有資金比例及財務管理規范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產企業較難找到合適的金融中介機構及貸款擔保機構，以及市場經濟體系仍舊不甚完善，從而給企業貸款帶來了更大難題，進而導致開發資金嚴重不足，企業便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進一步地增加了企業經營業務成本和財務費用的壓力，項目開發也可能受到影響。投資活動上，不乏一些房地產企業不以市場為導向，投資缺乏科學性，盲目追求高端產品，無視房地產行業的市場所需，生產出一些滯銷產品或爛尾樓。在日常經營活動中，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴重，比如出于加快資金回籠、產品促銷的目的，房地產企業往往會在缺乏市場調研的情況下，隨意為客戶提供購房擔保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業則不得不為此類客戶墊上歸還銀行的按揭款項，其結果便是企業內部出現大量資金無法回籠，財務狀況堪憂。

（五）缺乏戰略性的企業財務管理策略。房地產財務管理的特點是客觀上要求房地產企業須具備財務戰略的韜略，在籌資戰略、投資戰略和利潤分配戰略上做足功課，以應對企業面臨的各種挑戰。而目前我國許多房地產企業缺乏財務戰略管理思想，尤其在籌資戰略和投資戰略方面，戰略理念的缺失和戰略措施的缺乏導致企業出現融資困難、企業流動資金管理落后、企業無視房地產行業市場需求盲目投資的現象和問題，不僅使企業投資受到了損失，還大大降低了企業的綜合競爭能力。

三、完善房地產企業財務管理體系的對策

（一）加強企業財務基礎管理工作。財務管理是企業管理的核心職能，房地產企業更需要運用財務管理來提升企業競爭力，理順財務基礎工作是做好財務管理的基礎和較為關鍵的環節。針對目前我國房地產企業財務管理基礎工作較薄弱，財務功能較欠缺等問題，房地產企業應當轉變傳統的財務管理思想，利用先進的財務管理工具和技術，強化企業財務基礎工作，在做好日常財務數據處理、報表等具體工作的情況下，注重對企業財務進行科學的預測、控制和分析，及時準確地為企業經營者提供決策信息支持。同時，不斷完善企業內部財務管理制度，強化企業財務內控，建立健全有效的企業內審制度，提升企業財務抗風險能力，企業內部審計部門應將工作重點往對經營管理的內控系統進行有效審計監控方向轉移，及時進行糾正和控制，使企業的監督管控機制得到全面有效地落實。

（二）不斷提升財務管理尤其是成本管理水平。企業財務人員的素質高低決定了企業財務管理的績效與成效。因此，房地產企業應重視對企業員工進行的培訓和人力資源開發工作，通過對員工的專業培訓，進一步提高財務人員的專業知識和業務管理水平，促進員工綜合素質的提高。在此基礎上，要對企業的成本管理有高度的認識，實行全員、全過程、全方位的財務成本管理。在成本控制上，不僅要做好項目前期的財務成本控制，把好事前預算關，還要根據項目建設生命周期實施全過程的財務控制，特別要與工程管理部門協調處理好隱蔽工程項目的決算控制以及大的材料、設備等費用開支的控制工作，把好工程進度款支付關與工程竣工決算關，使工程投資得到合理的控制，最大限度地降低成本。

（三）加強資本結構的控制。雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益，但是大規模的借貸資金如果缺乏穩定的現金流入作保障，在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險擴大，導致企業破產的可能性增大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般融資環境較好，財務狀況相對穩定，開發規模較大，項目市場需求大，銷售利潤率高的企業，權益資金比率可低一些，舉債比例可適當高些，反之則應降低舉債比率，增加權益資金比率。一般采用1/3 自有資金，1/3 銀行貸款，1/3 預售資金的資本權益結構是比較安全合理的。

（四）重點加強資金管理。資金管理是企業財務管理重點內容，加強資金管理應做到重視資金籌措管理，即強化企業信用管理，做好資金籌措計劃，知識經濟時代，信用已成為企業興衰的主要標志，企業信用狀態良好，則很可能獲取條件優厚的長期性低息貸款，以保證企業能夠擁有開發經營更多房地產項目的豐厚資金，同時還要根據資金籌措計劃，逐步有序地擴大項目自有資金比例，實現大筆貸款利息支出向企業盈利的轉變；加快資金周轉，強化資金運用管理，關于資金流轉，由于受到多種外來因素影響，房地產企業所開發項目大多無法按時完工，大量資金被占用，在這種情況下，企業應盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉；加強企業現金管理，慎防企業過度預支資金，將應收賬款與應付賬款期限調至一致狀態，或者使應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，為按期支付應付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規避企業過度預支資金現象，消除企業講面子、鋪張浪費增加費用開支的問題。

（五）積極拓展籌資渠道。房地產企業開發項目籌資任務異常繁重，企業只有具備多元化的籌資渠道才能很好地完成籌資任務。一是積極發展除銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式；二是尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營所需資金；三是由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資；四是企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大了企業實力，又成功募集了所需資金；五是嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。

（六）完善企業財務戰略管理。房地產企業實施有效的籌資戰略、投資戰略和利潤分配戰略是企業整體戰略目標得以實現的保障。為了提高房地產企業的核心競爭力，企業自身應構建良好的管理文化，充分發揮財務戰略在企業發展戰略中的重要作用。根據本企業自身的發展實際，確立合適的企業財務戰略。在企業籌資戰略的引導下，進一步拓寬籌資渠道，為企業發展籌集足夠的發展資金，實施企業并購、重組等措施，壯大企業實力；在企業投資戰略的引導下，做好項目可行性研究和決策，盡量避免決策失誤；利用現代投資組合理論，對企業投資組合進行合理化調整，應盡可能降低投資的商業風險、確保取得預期的投資收益。在利潤分配戰略的引導下，實施有效的分配方案，確保企業的可持續發展。

四、結語

本文首先分析了房地產企業財務管理的特點，在對房地產企業面臨的財務基礎管理薄弱、財務管理尤其是成本管理不到位和短期償債壓力大、資金管理欠佳、缺乏戰略性的企業財務管理策略等主要問題進行深入分析的基礎上，提出了完善房地產開發企業財務管理體系的思路，供房地產企業財務管理者參考。

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