論不動產實物分割糾紛之裁判

周天保

（盱眙縣人民法院，江蘇 盱眙 211700）

□法學研究

論不動產實物分割糾紛之裁判

周天保

（盱眙縣人民法院，江蘇 盱眙 211700）

《物權法》第100條規定了不動產實物分割的制度，但在具體適用上仍存在可探討之處。對當事人提起的對不動產進行實物分割的訴求應當在尊重共有人意志的基礎上，重點判斷不動產實物分割的可能，通過對影響實物分割的各種因素進行綜合考察，作出裁判，在審理的過程中應加強與行政登記機關的溝通，確保裁判結果的可執行性。

不動產實物分割；分割方式；裁判路徑

一 不動產實物分割的現實困惑

案例一：甲與乙合伙購買了某商場的一樓整層用于經營，并辦理了產權登記。后雙方無法繼續合作訴至法院，要求對訴爭商鋪做出實體分割，法院經調解，出具民事調解書，確認甲、乙各享有商鋪的一半份額，南面、北面由雙方各自獨立所有。嗣后，雙方持法院民事調解書要求房管部門辦理變更登記遭拒。

案例二：夫妻甲、乙因感情不和在民政部門辦理了離婚登記。在離婚協議中約定，離婚后雙方共有的一套兩居室住房中帶陽臺一間歸男方所有，北面一間歸女方所有。后女方訴至法院要求確認在離婚協議中房產分割的部分無效，并判令房屋由女方所有。法院經審理認為，雙方離婚協議中對房屋分割的約定違反了一物一權原則，因此無效，并判決房屋歸女方所有，女方折價補償對方12萬元。

不動產的共有不僅可能因合伙等法律行為發生，也可能因結婚、被繼承人死亡等法律事實而發生。但共有制度畢竟存在著缺陷。首先，共有物處分須得到大多數共有人的同意，影響了共有物用益、管理及自由流通的順利進行，也會由于人性的自私造成 “牛共瘦、屋共漏”的悲劇。其次，當共有的基礎關系解體時，法律賦予共有人隨時請求分割共有物的權利，以達到通過消減共有關系解決爭議的目的。分割的方式可分實物分割 （原物分割）、變價分割、折價分割。實物分割即共有人皆分得共有物的一部分。變價分割與折價分割的區別在于折價分割后的原共有物歸原共有人中一人或數人繼續所有，變價分割則是將共有物拍賣或變賣與他人，各共有人就所得價款進行分割。但法院如何以公正的第三者身份做出分割的裁判，在實務上有不少問題有待解決。相對于動產來說，不動產在分割時存在著更多的困難。上述兩個案例集中反映了人民法院在處理不動產實物分割中所面臨的問題：不動產裁判分割時的分割方式如何選擇，即如何適用實物分割與變價分割或折價分割。

二 分割方式選擇的法理探析

（一）比較法上的考察

早在羅馬法時期，就已經有源于繼承的共有和基于契約或其他方式產生的共有制度，并在此基礎上形成了遺產分割訴訟和普通共有物分割訴訟。法官可以將實物分割為單獨所有，但應以不減少共有的財產或物品價值為前提。否則法官可判由個別共有人取得共有物的單獨所有權，同時命令其對其他共有人進行補償或將共有物出賣就價金按比例分配[1]。古代羅馬法制度對大陸法系產生了深遠的影響。在德國，雖然 《民法典》第752條明確規定了分割共有物以實物分割為原則，但在不能進行實物分割時，依第753條可強制拍賣而以價金分配各共有人。所謂 “不能進行實物分割”就包括第752條所要求的實物分割 “在不減少其價值而分割為與共有人應有部分的相當份額”實際上做不到的情形。在實務上，無論住宅地還是其他土地等不動產，原則上都被認為是不可分的，從而以變價分配為主，這可說是德國民法向來的見解[2]。其他采取實物分割原則的國家，在詮釋 “顯有困難”、“改變物的原本目的”、“致價值減損”、“于社會經濟有妨害”等限制實物分割的要件時，則持類似見解，則不動產分割以變價分割為原則可視為一種重要的單獨類型。丹麥對共有物的分割，走的是不同路線，即如果共有人在就如何分割無法達成協議時，便以公開拍賣方式消滅共有，并按應有部分分配拍賣所得的價金，分割共有物的訴訟程序因此可以完全省略。1992年的荷蘭 《民法典》第三編 《財產法通則》第185條規定：“共有人及其他有必要協力分割者，就分割未能達成協議時，由法官因對分割意愿最高當事人之聲請，于公平考量所有當事人及公共利益后，為分割方式之決定，或即自為分割方法之決定。”荷蘭民法規定的特色在于，使法官就實物分割和變價分割有自由裁量空間，對分割方式的選擇有較高的彈性。法律規定了法官裁量必須斟酌的兩項因素：共有人利益與公共利益。以上的四種模式被蘇永欽教授概括為：（1）明定原物分割原則，對例外情形以變價分割的羅馬法模式；（2）不動產變價分割原則，其他以原物分割為原則的德國模式；（3）明定變價分割原則的丹麥模式；（4）提供裁量準則，充分授權法院就個案選擇最合理方法的荷蘭模式。

（二）影響分割方式選擇的因素之考察

上述幾種模式最后都要求共有人按其應有部分獲得實物或價金的分配，因此對客觀公平的追求并無根本的差異。那么優劣判斷的標準何在呢？一般認為在分割方式選擇時考量的具體因素應包括：（1）共有人意志實現的程度。案例一、二中當事人的意志顯然沒有實現。（2）分割結果對共有物本身價值的影響。如影響共有物的使用價值和特定用途，則實物分割便受到限制。例如界墻、溝渠、區分所有建筑物的公共樓梯，這些標的物并非必然不可分，而是因物的使用目的不能分割。（3）對外部公共利益如交通、排水等的影響。

當代經濟分析法學的發展，又使立法者不能不從制度本身的操作成本來判斷各種分割方式的優劣。這至少包括公權力機關投入的直接成本 （訴訟成本、行政成本等）和共有人協商的間接成本——即裁判分割的立法可能影響共有人的協商意愿：裁判分割的彈性越大，共有人的期待就越高，從而協商達成共識的機會可能就越低；反之，裁判階段減少的成本也可能會反應到協商階段成本的增加。另外，不動產的分割往往還涉及共有人對物的精神價值，從而也增加了裁判的復雜性。但若深入地思考我們就會發現，立法政策在作判斷時，這些因素的權重不可能相同，四種規范模式的適用也有待于各因素間牽連關系的厘清。以經濟效率觀察，變價分割較實物分割為優，但不動產尚蘊含著不可替代的效益，例如共有人對百年老宅的精神情感，不是以效率即可掩蓋，也不能僅以市場價值來衡量。民法對于兩方或多方之間的利益交換，原則上雖不要求在所有細節上達成完全的共識，但仍要求盡量滿足全體共有人的意志，這使多方契約的成立變得十分困難，但卻可確保個人的意思自由。

（三） 《物權法》第100條規定的考察

《物權法》第100條規定，共有人可以協商確定分割方式。但從兩則案例可以明顯發現的現實矛盾是不動產共有人選擇的實物分割的方式在客觀上有時不可能實現。在案例二中，裁判者認為 “一套房屋的范圍和界域內只能確定一個所有權，國家對不動產實行統一的登記制度中，不允許對同一套房屋登記兩個以上的所有權”，因此甲、乙的協議違反了 “一物一權”原則，是無效的[3]。權利人對物的占有、支配和使用以國家的公權力保護為后盾。保護的重要方式就是對權利人的物進行登記確權，通過公示的方式明確標的物的范圍和界域，避免物權關系的復雜。物權登記要求所有權的客體以一物為限，不允許物的某一組成部分與整體分離而成為獨立所有權，否則就會出現房屋的墻壁歸甲所有，梁、柱歸乙所有的復雜關系。 《物權法》第100條的第二個疑點在于規范表述時的用語。實物分割的前提是 “可以分割并且不會因分割減損價值”，折價分割和變價分割的前提是 “難以分割或者因分割會減損價值”。 “可以分割”的相對語是 “不可以分割”，“不可以分割”并不等同于 “難以分割”。“可以分割”只是指分割的可能，有的不動產在客觀上分割是困難的，但并非不可以分割。對 “難以分割”困難度的理解也會因為裁判者的個人差異，造成同案不同判的結果。更進一步思考，作為爭議的不動產的分割均是存在難度的，是否意味著法院可以對不動產適用統一的折價分割或變價分割的分割方式，而放棄實物分割的分割方式呢？答案顯然是否定的。因為從 《物權法》第100條的規定來看，實物分割是可以適用于不動產的。因此，對具體的不動產分割，是否適用實物分割、如何進行實物分割仍然要根據具體情況具體對待。

三 不動產實物分割的裁判路徑

在實踐中，一些法官在審理案件時為盡快結案，很少主動地審查調解協議的合法性，不考慮協議涉及的不動產分割是否違反產權登記管理的行政規范，致使協議不具有可執行性。一些法官在審理不動產分割的民事案件時，認為司法權的行使不受行政權的拘束，直接根據不動產的現狀決定是否予以分割，或者以不能代替行政審批為由不予分割，均在一定程度上背離了法律規定的初衷。我們認為在裁判者視野中的不動產分割糾紛無非有兩個重點：當事人 （共有人）、標的物 （共有物）。尊重當事人的意志，判斷不動產是否存在實物分割的客觀可能無疑是糾紛化解的必由之路。

（一）尊重共有人的意志

分割共有物之訴，其目的系為終止共有關系，各自取得物的單獨所有權。而在變價分割中共有人已喪失對共有物的所有，雖取得了價金，但顯然事與愿違。共有物的出賣也會使共有人受到 “出賣家業”的道德非難。此外，變價分割需要支付拍賣傭金，折價分割可能需要支出評估費用，均使當事人的經濟利益受到一定減損。相比之下，實物分割是成本最低、更富效率的一種方式[4]。從 《物權法》第100條的規定來看，實物分割也是應當優先考慮的分割方式。

由于歷史原因，不動產更多的牽系著共有人的情感。法律的規定也需要賦予當事人更多自我解決的途徑，通過協商尋求讓共有人均滿意的分割方式，避免矛盾的惡化，這也是 《物權法》規定協議分割優先的目的。同時，雖然共有分割以消減共有關系為目的，但這并不意味著分割后的共有人形同陌路。在共有物分割后，雙方仍可展開一定的合作。如合伙人分割商鋪后，可繼續作為共同出租人將商鋪出租于他人。共有物的實物分割也不意味著“一刀兩斷”。我國臺灣地區民法典第824條規定：“以原物分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。”站在這樣的觀點上重新審視案例二，甲、乙就兩臥室進行分割，就廚房、衛生間等空間仍保持共同共有未嘗不可。目前許多共有物分割之訴的結果常常違背共有人內心的期待，也使當事人對法院的決定是否公正產生疑慮，且進入訴訟程序的分割方式，往往讓共有人間的感情撕裂瓦解，這與群眾期待的 “團結”、“和諧”的理想形成巨大落差。其中重要的原因即是對當事人意志的忽視。因此在實物分割時應盡量注意顧及均衡，合理確定共有人所應分得的范圍，斟酌各共有人分得部分的經濟效益，并最大限度地使物盡其用，實現共有人的意愿。

（二）尊重不動產實物分割的客觀可能

能否完成不動產實物分割主要在于判斷分割后的不動產能否成為 “一物”，享有單獨的物權，且不減損不動產的經濟價值。物必須是特定的，具有單獨、個別存在的獨立性[5]。所謂特定、單獨、個別存在不能單純從物理上來判斷，還要考慮在不動產實物分割后行政登記上的可能。從理論上講，即使一套房屋甚至一間房屋也存在進一步分割的可能，行政登記也不存在實質的困難。但為了避免分割后的畸零，各國的法律都對不動產的最小范圍作出了明確的規定。 《房屋登記辦法》第10條規定：“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號 （幢號、室號等）的房屋或者特定空間。”可見，房屋登記的最小單位可以是套，可以是間，可以是特定的空間。但無論如何，分割后的房屋應當具有 “構造上的獨立性、利用上的獨立性、登記的可行性”[6]。構造上和利用上的獨立性需要在實踐中根據具體情況靈活地加以理解。如產權式商鋪，雖然沒有墻壁進行空間上的分割，但能通過行政登記確定其四至范圍，符合獨立性的要求。又如賓館式的住宅，分割的最小單位可以是間。

客觀地說，《房屋登記辦法》規定的 “有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號”的規定在普通民眾中的理解仍然是存在巨大差異的，甚至各地房屋管理部門的解釋也不盡相同。以 “可以獨立使用”要件分析，房屋的基本功能是使用，具體可為居住使用、商業經營使用，它是因房而異的。 “可以獨立使用”的標準也是因人而異的，同樣的房屋有人可能認為使用功能不全而不能獨立使用，也會有人認為完全能滿足自己的需要。各地地方性法規、政策對此的規定也有不同之處。根據《上海房地產登記條例》，由于對分割后最小單位規定得比較嚴格，上海的不動產實物分割可能相對較難。南京市的房屋分割登記政策卻較為寬松。在早些年的農村，由于子女較多，廣泛存在著子女成家后分家析產的現象，其中主要的財產就是房屋，而又以按間分割為主要現象。但許多地方房屋管理部門對此卻作出了禁止性的規定。事實上，在分家后原本一戶已經變更為數戶，并不違反一戶只能擁有一處宅基地的規定，分割后的房屋也具有獨立性。但無論如何，由于各地的政策不盡相同，人民法院在不動產實物分割糾紛的審理中應當加強與行政登記機關的溝通，以保證裁判的可執行性。有時實物的分割需要輔以一定的改造，這又涉及房屋的主體結構的安全問題，法院應當釋明，提示當事人應當報房屋安全管理部門預先核準。總之，不動產的實物分割與行政登記是密切聯系的，建議在未來引入行政調處的程序，通過行政機關的專業知識以化解目前的不動產分割難題。

[1]謝邦宇.羅馬法[M].北京：北京大學出版社，1990. 97.

[2]蘇永欽.再談共有物分割的問題——從比較法和法政策角度分析[A].尋找新民法[C].臺北：元照出版公司，2008.472.

[3]王茂剛.同一套住房分割時一物一權原則的適用[J].人民司法.案例，2009，（4）：71.

[4]黃 勤.共有財產裁判分割問題探析[N].人民法院報，2009-1 2-1.

[5]錢明星.物權法原理[M].北京：北京大學出版社，2008.27.

[6]趙明華，李 燁，張心全.共有房屋能否進行產權分割的判斷標準[J].人民司法.應用，2011，（23）：99-1 00.

DF512

A

1674-3 652（2012）09-0 056-0 4

2012-07-25

周天保，男，江蘇盱眙人，主要從事民商事審判研究。

[責任編輯：小 于]