物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析及建議

○張健

（渤海船舶職業(yè)學(xué)院 遼寧 葫蘆島 125000）

物業(yè)管理公司有其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式與服務(wù)對(duì)象，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作要遵循財(cái)務(wù)管理的基本原則，使公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)符合公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的要求。在具體工作過(guò)程中要體現(xiàn)其特有的一些要求和方法，結(jié)合行業(yè)特征和公司實(shí)際情況制定財(cái)務(wù)管理的具體措施。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理概述

財(cái)務(wù)管理是在一定的整體目標(biāo)下，關(guān)于資產(chǎn)的購(gòu)置（投資），資本的融通（籌資）和經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流量（營(yíng)運(yùn)資金）、利潤(rùn)分配的管理。財(cái)務(wù)職能是指企業(yè)財(cái)務(wù)在運(yùn)行中所固有的功能。財(cái)務(wù)的職能源于企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，表現(xiàn)為籌資、用資、耗資、分配等過(guò)程中的管理職能，包括財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)控制、財(cái)務(wù)分析等。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)職能理論在引入產(chǎn)權(quán)思想后，以財(cái)務(wù)分層理論為基礎(chǔ)，從財(cái)務(wù)管理主體（所有者和經(jīng)營(yíng)者）角度來(lái)研究財(cái)務(wù)職能更具科學(xué)性。從該角度定義的財(cái)務(wù)職能更傾向于使所有者和經(jīng)營(yíng)者為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而共同進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理所具有的職責(zé)和功能。把所有者的財(cái)務(wù)職能定義為決策、監(jiān)督、調(diào)控，經(jīng)營(yíng)者的財(cái)務(wù)職能為組織、協(xié)調(diào)和控制。“二權(quán)分立”更好地使財(cái)務(wù)職能得以迅速實(shí)現(xiàn)，提高了效率。

二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

1、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不夠完善

會(huì)計(jì)核算工作是對(duì)單位財(cái)務(wù)管理活動(dòng)實(shí)際實(shí)施效果的度量，是開展整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)工作，當(dāng)前物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算工作存在的問(wèn)題嚴(yán)重制約了財(cái)務(wù)管理的順利開展：物業(yè)管理公司缺乏既統(tǒng)一又適用的會(huì)計(jì)核算體系；物業(yè)管理公司缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度；物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)于籠統(tǒng)，無(wú)法滿足各層次的需要。

2、融資渠道及方式單一

融資困難是當(dāng)前許多中小企業(yè)發(fā)展過(guò)程中面臨的一個(gè)瓶頸，在一些規(guī)模較大的民營(yíng)企業(yè)中也存在這樣的問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率低、經(jīng)營(yíng)規(guī)模單一，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式。

3、投資水平不高，不重視成本管理工作

物業(yè)管理公司在投資管理方面存在許多不足之處。受物業(yè)管理公司自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模與資質(zhì)的限制，物業(yè)管理公司往往缺少好的投資項(xiàng)目。同時(shí)，投資決策又缺乏科學(xué)性，表現(xiàn)在決策者缺少足夠的資料收集與科學(xué)分析，往往憑感覺做決定，沒(méi)有一個(gè)好的投資管理團(tuán)隊(duì)，致使投資項(xiàng)目存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)之一是投資方向的錯(cuò)誤，會(huì)導(dǎo)致投資項(xiàng)目無(wú)法滿足消費(fèi)者需求，沒(méi)有足夠市場(chǎng)的投資自然無(wú)法取得回報(bào)；風(fēng)險(xiǎn)之二是對(duì)投資的資金支持?jǐn)嗔眩绻麤](méi)有完善的投資計(jì)劃作保證，缺乏足夠的后續(xù)資金作為投資項(xiàng)目發(fā)展的后盾，很容易導(dǎo)致投資項(xiàng)目的夭折，導(dǎo)致前期資金的投入也無(wú)法收回，造成巨大損失與浪費(fèi)。

隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長(zhǎng)期以來(lái)，受“物業(yè)管理工作就是簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作，人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)樹立現(xiàn)代理財(cái)觀和成本核算觀。

4、營(yíng)運(yùn)資金管理水平低

企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理是體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營(yíng)運(yùn)資金管理的方法得當(dāng)，資金循環(huán)得越快，對(duì)資金的需求壓力就越小，資金的使用效率也就越高。物業(yè)管理公司在營(yíng)運(yùn)資金管理過(guò)程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，滯留資金多，影響了資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，資產(chǎn)破損丟失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營(yíng)運(yùn)資金的正常使用。

5、物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高

客觀性、真實(shí)性是會(huì)計(jì)核算的基本特征，也是會(huì)計(jì)人員在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中必須秉承的基本原則。從物業(yè)管理公司的實(shí)際情況看，公司領(lǐng)導(dǎo)在人事安排上的用人唯親，不以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，而以方便自己對(duì)財(cái)務(wù)人員的控制為依據(jù)選拔會(huì)計(jì)人員。在單位職務(wù)設(shè)置上也不盡合理，不相容職務(wù)分離的原則未被貫徹實(shí)施，會(huì)計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。由于公司在財(cái)務(wù)人員選拔上存在的上述問(wèn)題，致使公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的要求。

三、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的幾點(diǎn)建議

1、制定一套適用性強(qiáng)的物業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)施規(guī)范

當(dāng)前，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是指導(dǎo)我國(guó)會(huì)計(jì)工作的兩大基本準(zhǔn)則，是我國(guó)會(huì)計(jì)人員開展會(huì)計(jì)工作的基本準(zhǔn)繩。在實(shí)際工作中，對(duì)于企業(yè)具體會(huì)計(jì)科目的設(shè)置卻依賴于會(huì)計(jì)從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)與職業(yè)判斷，依賴于公司的業(yè)務(wù)需要。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，缺乏以往的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，當(dāng)前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也沒(méi)有提供具體的指導(dǎo)意見，這就要求有關(guān)部門在了解、分析物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施意見，保證各物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)體系建設(shè)過(guò)程中“有法可依”，使各個(gè)物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表具有可比性。同時(shí)，還要保證各個(gè)物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)工作中具有足夠的自主權(quán)，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活應(yīng)用。因此，這套會(huì)計(jì)規(guī)范實(shí)施意見應(yīng)是一種引導(dǎo)和幫助，而不是強(qiáng)制性的實(shí)施規(guī)范。

2、拓寬物業(yè)管理公司的融資渠道

融資問(wèn)題始終應(yīng)該作為物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，應(yīng)常抓不懈，努力開拓新渠道、新方式，滿足日常經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目投資的需求。從具體的融資方式來(lái)看，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，內(nèi)部融資仍然是物業(yè)管理公司主要的融資方式，如何做好內(nèi)部融資工作是解決物業(yè)管理公司融資問(wèn)題的關(guān)鍵。物業(yè)管理公司要從提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平出發(fā)，努力提高企業(yè)的盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，原有的投資者才會(huì)增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對(duì)公司進(jìn)行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產(chǎn)生足夠的留存收益轉(zhuǎn)作對(duì)公司的投資。因此，提高企業(yè)的盈利能力是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部融資良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

在做好內(nèi)部融資工作的同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當(dāng)前物業(yè)管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業(yè)管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經(jīng)營(yíng)狀況，提高盈利能力，降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，公司要恪守信用，在業(yè)主、同行業(yè)企業(yè)之間形成良好的聲譽(yù)，按規(guī)定辦理各項(xiàng)銀行存貸業(yè)務(wù)，逐步建立起良好的銀企關(guān)系。

3、拓展與開發(fā)新的投資項(xiàng)目

物業(yè)管理公司要在做好服務(wù)社區(qū)工作的同時(shí)，努力探索新的經(jīng)營(yíng)途徑，發(fā)現(xiàn)新的投資項(xiàng)目。物業(yè)管理公司要在立足自身服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，通過(guò)與其他部門、單位的合作實(shí)現(xiàn)互利共贏。如與城市商業(yè)銀行或者儲(chǔ)蓄所合作，為居民提供便利的自助服務(wù)金融機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司提供場(chǎng)所并負(fù)責(zé)機(jī)器設(shè)備與場(chǎng)所安全，銀行部門提供技術(shù)支持，這樣既能為居民提供便利服務(wù)，又可以開辟新的收入來(lái)源；物業(yè)管理公司還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)辦自己的家政服務(wù)公司，從事房屋維修、管道維修、室內(nèi)裝飾、園林綠化等工作，通過(guò)增加服務(wù)項(xiàng)目來(lái)提高自己的收入等。

4、提高物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)

人才建設(shè)始終應(yīng)該放在公司發(fā)展中的首要位置，提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。公司財(cái)務(wù)管理工作不僅僅是公司財(cái)務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項(xiàng)管理活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理活動(dòng)為公司經(jīng)營(yíng)管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)受到公司經(jīng)營(yíng)狀況、公司規(guī)模等方面的限制，與公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)密不可分。因此，要提高公司財(cái)務(wù)管理水平，為公司財(cái)務(wù)管理活動(dòng)營(yíng)造一個(gè)好的環(huán)境需要所有員工的共同努力。在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過(guò)程中，首先要嚴(yán)把會(huì)計(jì)從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)，堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)部門，要對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員加強(qiáng)思想道德教育，注重對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財(cái)務(wù)部門成為一個(gè)思想覺悟高、專業(yè)技能強(qiáng)的部門。公司要鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時(shí)更新自己的知識(shí)和技能。

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