保障房融資新突破

◎ 本刊記者 陳桂龍

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)在近日發(fā)布的《“十二五”時(shí)期上海國(guó)際金融中心建設(shè)規(guī)劃》中表示，為豐富金融市場(chǎng)產(chǎn)品和工具，積極開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、住房抵押貸款支持證券、汽車(chē)消費(fèi)貸款支持證券等創(chuàng)新產(chǎn)品試點(diǎn)。

為確保保障性住房建設(shè)資金投入，廣州市住房保障辦日前與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣東省分行簽署《開(kāi)發(fā)性金融合作協(xié)議》，2012年至2016年期間，雙方在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的合作融資總量不低于200億元。

1月16日，北京市人代會(huì)上傳出消息，北京今年將引導(dǎo)社會(huì)資金投入保障房建設(shè)，開(kāi)展社保基金進(jìn)入保障房項(xiàng)目試點(diǎn)。

一系列政府動(dòng)作表明，在社會(huì)各方面加大保障房資金投入力度關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、社保基金、保險(xiǎn)資金成為新年的突破口。

REITs創(chuàng)新

隨著試點(diǎn)房地產(chǎn)信托投資基金被寫(xiě)入《“十二五”時(shí)期上海國(guó)際金融中心建設(shè)規(guī)劃》，REITs投資漸漸升溫。發(fā)改委在近日發(fā)布的《“十二五”時(shí)期上海國(guó)際金融中心建設(shè)規(guī)劃》中表示，為豐富金融市場(chǎng)產(chǎn)品和工具，積極開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、住房抵押貸款支持證券、汽車(chē)消費(fèi)貸款支持證券等創(chuàng)新產(chǎn)品試點(diǎn)。

北京市政府辦公廳2月2日發(fā)布《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳保障新安居工程建設(shè)和管理指導(dǎo)意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)》，其中對(duì)保障房融資保障首次進(jìn)行明確規(guī)定，明確提出了三個(gè)重點(diǎn)方向：增加政府投入、鼓勵(lì)發(fā)行企業(yè)債、爭(zhēng)取金融工具進(jìn)一步支持力度。

《意見(jiàn)》明確，積極發(fā)揮北京市保障性住房建設(shè)投資中心對(duì)財(cái)政性資金的放大效應(yīng)；在規(guī)范利用企業(yè)債券融資方面，將支持和鼓勵(lì)承擔(dān)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。

至此，為解決保障房建設(shè)融資難問(wèn)題，醞釀許久的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有望在京探索發(fā)行。如若成行，保障房建設(shè)的資金籌集將由現(xiàn)行的外部輸血轉(zhuǎn)向內(nèi)部造血。

此前醞釀許久的中長(zhǎng)期債券和REITs等金融工具支持保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，首次被明確提出。“這實(shí)際上是希望通過(guò)內(nèi)部‘造血’改變現(xiàn)在保障房籌資求助于人的局面。”北京市住建委專(zhuān)家、北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示。“無(wú)論是從銀行借貸還是公積金融資試點(diǎn)，都屬于‘有求于人’，保障房的融資想要長(zhǎng)期、可持續(xù)地發(fā)展，只有發(fā)行REITs和長(zhǎng)期債券。”

“無(wú)論是從銀行借貸還是公積金融資試點(diǎn)，都屬于‘有求于人’，保障房的融資想要不求人，且長(zhǎng)期、可持續(xù)的發(fā)展，只有發(fā)行REITs。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛說(shuō)。

目前，作為保障性安居工程的融資工具，比較有代表性的產(chǎn)品是中信證券股份有限公司設(shè)計(jì)的天津市廉租住房REITS。天津市廉租住房REITS以租賃型保障性住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，并在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行REITS份額。REITS募集的資金大部分資金將用于保障性住房的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，少部分資金將用于建立保障型住房維修基金。

幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇表示，“REITs”的觀念早在2008年12月份就得到了國(guó)務(wù)院的認(rèn)同，并且發(fā)了一個(gè)文件，要求試點(diǎn)拓寬房地產(chǎn)融資渠道。用“REITs”作為保障房的持有資金，就使得政府和企業(yè)都有建設(shè)租賃型的保障房的積極性，這種基礎(chǔ)是建立在中國(guó)社會(huì)已經(jīng)不差錢(qián)，社會(huì)上有大量的資金。現(xiàn)在保障房的大量產(chǎn)出也為“REITs”提供了物質(zhì)載體，在中國(guó)發(fā)展“REITs”，現(xiàn)在正當(dāng)期時(shí)，以前“REITs”在中國(guó)就差臨門(mén)一腳了，這次發(fā)改委對(duì)上海國(guó)際金融中心建設(shè)規(guī)劃以及北京探索房地產(chǎn)投資信托基金就是個(gè)突破口。

目前天津和上海關(guān)于利用REITs開(kāi)展保障性住房融資的方案，已經(jīng)獲得了國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，北京、蘇州、海南也紛紛表示要推出保障房REITs。

社保基金升溫

在REITs升溫時(shí)刻，社保基金參與保障房建設(shè)方面也有了新的進(jìn)展。

1月16日，北京市十三屆人大五次會(huì)議上傳出消息，北京2012年將引導(dǎo)社會(huì)資金投入保障房建設(shè)，開(kāi)展社保基金進(jìn)入保障房項(xiàng)目試點(diǎn)。北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)谡ぷ鲌?bào)告中提出，2012年北京將大力推進(jìn)各類(lèi)保障房建設(shè)，發(fā)揮市保障性住房建設(shè)投資中心作用，引導(dǎo)社會(huì)資金投入，確保新建收購(gòu)16萬(wàn)套、竣工7萬(wàn)套保障房。北京市金融工作局介紹2012年主要工作思路時(shí)表示，北京將進(jìn)一步擴(kuò)大融資規(guī)模，拓展融資渠道。繼續(xù)爭(zhēng)取投融資創(chuàng)新突破，支持重大項(xiàng)目建設(shè)。

對(duì)于社保基金進(jìn)入到保障房項(xiàng)目當(dāng)中，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，最近社保基金說(shuō)要進(jìn)入股市，有利于股價(jià)上漲，現(xiàn)在社保基金要介入房市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的。因?yàn)槟壳暗谋Ｕ戏恳?guī)模比較大，但是遇到一些困難，主要是資金瓶頸，所以去年是一千萬(wàn)套，今年也打算是一千萬(wàn)套，但是現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)低目標(biāo)到七百萬(wàn)套了，就是為了解決資金瓶頸問(wèn)題。光靠中央政府、地方政府融資還不夠，現(xiàn)在是應(yīng)該鼓勵(lì)廣大的社會(huì)資金來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)保障領(lǐng)域。但我認(rèn)為社保基金的話(huà)一定要小心，因?yàn)樯绫；鹗歉癖姷幕颈ｋU(xiǎn)有關(guān)的，我們知道去年已經(jīng)有商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)始進(jìn)入保障房了，比如太平洋（601099）保險(xiǎn)出了幾十億進(jìn)入上海的公租房領(lǐng)域，但是社保基金跟商業(yè)保險(xiǎn)資金性質(zhì)還不太一樣，社保畢竟是一個(gè)養(yǎng)老錢(qián)、保命錢(qián)，因此進(jìn)入這個(gè)行業(yè)一定要確保你這個(gè)投資是能夠回本，各地應(yīng)該謹(jǐn)慎投資，但是我認(rèn)為是有好處的。

全國(guó)社保基金是中央政府集中的社會(huì)保障資金，是國(guó)家重要的戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備，主要用于彌補(bǔ)今后人口老齡化高峰時(shí)期的社會(huì)保障需要。2010年以來(lái)，全國(guó)社保基金投資規(guī)模達(dá)到8500億元，年增長(zhǎng)率達(dá)到9%。按照規(guī)定，全國(guó)社保基金的5%可用于信托貸款，這些貸款主要用于城市基礎(chǔ)建設(shè)和社會(huì)保障房建設(shè)。去年以來(lái)，全國(guó)社保基金加大了對(duì)社會(huì)保障房建設(shè)的支持，已經(jīng)在南京、天津、重慶三地，通過(guò)房地產(chǎn)信托基金的方式，為當(dāng)?shù)氐墓夥拷ㄔO(shè)提供融資過(guò)百億元。

鼓勵(lì)社會(huì)資金的介入，并不是從保障房“大提速”的2011年才開(kāi)始的。從1998年開(kāi)始，我國(guó)探索以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障房建設(shè)模式，期間就一直鼓勵(lì)社會(huì)資金介入，但社會(huì)資金對(duì)這一領(lǐng)域始終保持“遠(yuǎn)觀”的態(tài)度，從未走近。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房而言，廉租房和公租房資金壓力較大，社會(huì)資金籌集的迫切性也更加凸顯。

全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)戴相龍預(yù)測(cè)，“十二五”期間社保規(guī)模可能超過(guò)1.5萬(wàn)億元。目前，社保投資中有45%是投資到固定收益產(chǎn)品——銀行存款、企業(yè)債券、金融債券；有30%是投資到股票；有25%是股權(quán)投資、PE投資。未來(lái)，投資范圍肯定會(huì)擴(kuò)大。

戴相龍指出，在國(guó)外的資本市場(chǎng)上有50%～60%的資金是養(yǎng)老金，中國(guó)資本市場(chǎng)這個(gè)比例還比較小，還只是讓社保基金的一部分放在股市投資。隨著社保基金和社會(huì)保險(xiǎn)資金的增加，以及個(gè)人通過(guò)私人銀行投資的增加，今后投資證券市場(chǎng)的資金會(huì)越來(lái)越多。而且“十二五”規(guī)劃也提出了擴(kuò)大直接融資的比例，不能完全靠貸款。

保險(xiǎn)資金實(shí)質(zhì)參與

與REITs和社保基金相比，保險(xiǎn)資金介入保障房建設(shè)的市場(chǎng)動(dòng)作更大。

在1月6日召開(kāi)的全國(guó)金融工作會(huì)議上，溫家寶總理在談到保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)指出，積極培育保險(xiǎn)市場(chǎng)。支持保險(xiǎn)資金在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下拓寬投資渠道。

溫家寶總理明確表示，保險(xiǎn)業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)保障和資金融通特性，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“助推器”和“穩(wěn)定器”。要更好發(fā)揮保險(xiǎn)服務(wù)功能，不斷豐富保險(xiǎn)產(chǎn)品，拓寬保險(xiǎn)服務(wù)領(lǐng)域。

日前，在人保財(cái)險(xiǎn)遞交申請(qǐng)PE投資牌照的同時(shí)，中國(guó)人保資產(chǎn)旗下人保資本已參與組建一只10億元規(guī)模的兵器產(chǎn)業(yè)基金，人保資產(chǎn)則與重慶市政府和重慶市城投公司達(dá)成初步意向，擬以債權(quán)方式投資15億元支持重慶市龍洲灣保障房項(xiàng)目的建設(shè)。

繼去年吸引社保基金30億元參與保障房項(xiàng)目建設(shè)后，今年南京悄然醞釀發(fā)起成立一只融資額70～100億元的保險(xiǎn)基金，吸引保險(xiǎn)資金參與當(dāng)?shù)乇Ｕ戏宽?xiàng)目建設(shè)，而華泰保險(xiǎn)、中國(guó)人壽已成為南京市保障房建設(shè)指揮部的“座上賓”。

目前絕大多數(shù)保險(xiǎn)資金仍以債權(quán)投資方式參與保障房項(xiàng)目投資。近期人保資產(chǎn)與重慶市政府和重慶市城投公司達(dá)成初步意向，擬以債權(quán)方式投資15億元支持重慶市龍洲灣保障房項(xiàng)目的建設(shè)，均采用人保資產(chǎn)最高出資比例60%，并邀請(qǐng)2家以上保險(xiǎn)公司共同出資的操作方式。

保監(jiān)會(huì)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到5.4萬(wàn)億元，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)到5.02萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)6.6%。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，理論上可有超過(guò)5000億元的保險(xiǎn)資金投入不動(dòng)產(chǎn)。

2010年9月，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以通過(guò)股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等多種渠道投資不動(dòng)產(chǎn)，這為保險(xiǎn)資金投資保障房奠定了法律基礎(chǔ)。

2011年，多家保險(xiǎn)公司“試水”不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域保障房的投資。2011年2月底，太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋－上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式通過(guò)中國(guó)保監(jiān)會(huì)的備案，該計(jì)劃募集資金40億元，投向上海市徐匯區(qū)鐵路南站地區(qū)、徐匯區(qū)華涇地塊和普陀區(qū)上糧二庫(kù)部分地塊公共租賃住房項(xiàng)目。2011年5月，中國(guó)平安又與上海城投簽署投資協(xié)議，雙方推出“平安—城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，平安以募資不超過(guò)30億元的規(guī)模支持上海保障性住房建設(shè)。此后，太平洋資產(chǎn)牽頭，集合了國(guó)壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等6家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，與北京市國(guó)土資源局合作了一個(gè)保障房項(xiàng)目——“北京市土地儲(chǔ)備7年期債權(quán)投資計(jì)劃”。

涉足保障房領(lǐng)域，保險(xiǎn)公司在2011年還只是處在一個(gè)摸索和嘗試的階段，而2012年，則是有一些實(shí)質(zhì)性的參與，項(xiàng)目數(shù)量也會(huì)多一些。

資訊：國(guó)外住房金融政策

國(guó)外住房金融政策具有典型性和代表性。有三種類(lèi)型：一是美國(guó)的住房抵押貸款體系；二是德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄與抵押貸款相結(jié)合的綜合體系；三是新加坡的住房公積金體系。

美國(guó)是世界上發(fā)放住房貸款最多的國(guó)家。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系十分完善的情況下，高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款體系，對(duì)提高美國(guó)居民的住房水平起到了關(guān)鍵的作用。美國(guó)的住房金融體系由三個(gè)部分構(gòu)成：一級(jí)抵押貸款體系；二級(jí)抵押貸款證券化體系；保險(xiǎn)體系，分散住房貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄體系：由參加者與專(zhuān)門(mén)設(shè)立的儲(chǔ)蓄銀行簽訂存貸契約，先存款，達(dá)到一定時(shí)間和數(shù)額后，一般為5～7年左右，由儲(chǔ)蓄銀行給儲(chǔ)戶(hù)發(fā)放貸款用于建房、買(mǎi)房或住房改建。以法律的形式規(guī)定了貸款額用途，即只能用于建房、買(mǎi)房或住房改建。其融資體系不依賴(lài)于資本市場(chǎng)，而是依靠居民一定數(shù)量的自有資金。政府不能強(qiáng)制居民儲(chǔ)蓄，而是采用經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)居民尤其是中低收入居民參加住房?jī)?chǔ)蓄。

1955年，新加坡建立了中央公積金制度。這是一項(xiàng)全面的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，規(guī)定雇主和雇員都必須以雇員的薪金為基數(shù)，按照法定的公積金繳納率將個(gè)人月薪的一部分存入中央公積金局的個(gè)人賬戶(hù)，用于退休、住房、醫(yī)療、教育、投資增值等諸多方面。中央公積金局是新加坡最主要的住房融資機(jī)構(gòu)，最初是為實(shí)施養(yǎng)老保險(xiǎn)、提供社會(huì)保險(xiǎn)，后來(lái)逐步發(fā)展成為居民購(gòu)買(mǎi)住宅的主要資金來(lái)源。