江蘇省房地產市場監測監管體系探索

◎ 江蘇省住房和城鄉建設廳住宅與房地產業促進中心副主任 吉同路

在國內，江蘇省是一個發達省份，房地產行業整體信息化在全國也走在前面，在城市信息化有一定基礎之后，省級層面如何借助信息技術實現政府能力的提高既是必然也是自然。但是，房地產行業行政管理體系不是垂直的，不能直接參照垂直管理體系做法，加之此前一些全國性系統推廣未取得成功的因素制約，在行政管理模式趨于扁平化之時，省級房地產信息化面臨窘境：理念是什么？定位是什么？切入點是什么？可操作性如何？持續性會怎樣？

《中華人民共和國行政許可法》自2004年7月1日實施后，江蘇省建設廳彭向峰副廳長即提出“寓監管于服務、籍服務促監管”創新工作理念，就如何實現房地產行業行政許可、行業監督及市場監測統計分析工作電子化目標組織開展研究工作。在充分分析國家、省、市有關房地產市場管理的職能及其工作定位后，明確省級房地產信息化建設策略是“推進管理、強化監管、突出監測、側重分析”，部、省、市信息系統之間“錯位建設、協同聯動”定位原則， 根據法律、規章設定的事權，確定以行政許可作為切入點，既與國家法律實施進程相吻合，又與部、市無交叉無沖突，為系統建設贏得寬松環境。

針對可操作性、可持續性問題，明確一是從政策、規范入手，建立預期；二是堅持按部就班、穩步推進；三是建立信息化工作自身造血機制；四是堅持持續改進，鞏固、深化成果與應用，防止半途而廢或無疾而終。

2005年正式開始省級房地產信息系統的建設工作，全省房地產市場監管監測工作步入實施進程。

一、數據模型

數據是系統的基礎，應用系統的建設核心是將關鍵數據進行有效管理，讓數據發揮價值。經過長期應用實踐的探索，初步建立了房地產市場關鍵要素之間關系模型，如圖1中所示。

該模型的特點是：

圖1 房地產市場關鍵要素關系模型（概念）

一是將人、地、房、戶作為核心，將市場與住房保障進行結合；

二是人與戶（此處為具體房屋）通過“權利”建立關系；

三是圍繞人（個體）將 家庭、資產收入、住房公積金、戶（具體房屋，住房）要素關聯起來；

四是確定企業、項目、房、地的關系；

五是將“保障房”和“商品房”作為“房”的一部分來描述，“房”的抽象為擴展留下空間。如在此模型中，將來還可以將房演化為“建筑物”，從而對房的內涵進行縮小，實現外延延伸。

模型的要素粒度設計與劃分相對平衡，在擴展中既留有深化余地，也為抽象信息展現建立了基準路線。

二、系統總體架構

此圖分為三層，最上層為房地產市場、住房保障和公積金，參照目前行政管理體系進行劃分；中間層為應用層，其中住房保障管理將劃分為住房保障監督管理與住房保障管理；電子項目手冊意將房地產企業的經營活動通過項目的方式進行管理，以手冊方式進行活動內容記載；底層為信息層，主要包括6類信息：人、地、房、戶、企業、項目，其關系已在圖1所示的數據模型中描述。

三、應用系統介紹

江蘇省住房和城鄉建設廳搶抓機遇，不斷推進房地產行業信息化工作向縱深和橫向發展，經過1年多的準備，7年的建設、實施、完善，現已形成省級房地產市場監測監管系統的基本框架，取得了階段性成果，應用系統正在由“構筑基礎”向“提升能力”層次轉變。

⑴房地產企業行政許可全面實現電子化

房地產企業行政許可綜合服務系統2006年10月正式在全省使用，2008年8月1日起江蘇省房地企業行政許可業務實現完全電子化，行政權力實現真正意義上的陽光下運行：在安全保障的情況下，全程在互聯網運行。企業可以足不出戶的完成資質有關業務的申報，全程、實時跟蹤行政管理部門的審核、審批情況。行政管理部門人員做到真正的業務隨身。實現了房地產行政管理部門對行政對象人的“非接觸式”服務。

⑵房地產市場動態監測系統發揮基礎性作用

省房地市場動態監測系統根據全省城市信息系統的推進情況分多階段建設。第一階段目標是在全省各地房地產交易備案信息系統基礎上，通過標準的數據采集接口，實現各地房地產交易備案信息系統的交易數據的“按日自動上報”，實現自動匯總、分析，根據用戶自定義的分析報告模板自動生成分析報告的“三自動”，從而實現對房地產交易市場變化情況的快速反應。圖3為采集接口數據組織模型。

該系統于2008年4月1日起投入使用，2009年1月已實現全省房地產市場交易數據“按日自動上報”，實現“任意時段、任意行政區域或其組合”的統計分析等階段性工作目標。

2010年12月27日，該系統一期通過由部省專家組成的鑒定委員會的鑒定，獲得“省級系統填補國內空白，總體水平國內領先”的評價。

圖2 系統總體架構圖

⑶房地產開發（電子）項目手冊制度基本建立

為加強對房地產開發企業經營行為監管，借鑒并引入“非現場監管和現場檢查”的風險監控理念，開發房地產開發（電子）項目手冊，2007年開始試點，2009年9月1日在全省全面實施（除南京市外）。圖4為房地產開項目要素關系圖。

圖3 商品房交易備案信息采集接口數據組織模型

房地產開發（電子）項目手冊行政許可業務自動對接，同時具有 GIS的標注，2010年在省房地產開發企業經營行為檢查中發揮重要作用，省政府明確其為“為摸清房地產開發企業實際情況，強化房地產市場監管奠定基礎”。目前，房地產開發（電子）項目手冊正逐步成為房地產開發項目的日常監督管理的工具。

⑷全省住房保障管理系統進入新階段

以推進全省住房保障管理工作高效率和高透明為目標，實現科學化、標準化、規范化、網絡化管理，2007年啟動全省住房保障管理系統建設工作，2008年3月1日起投入使用。該系統覆蓋了住房保障管理工作的所有方面，是一個全省范圍內低收入家庭住房保障管理綜合業務系統。當時是全國惟一全省集中統一使用的住房保障管理系統，實現了全省住房保障業務的網絡化處理，推進了江蘇省住房保障工作信息化水平的同步提高。

2012年，江蘇省住房保障信息化水準整體有了新的提高，省級住房保障信息化工作從推進管理調整為加強監管，新的監管系統正在研發之中，2013年初將投入實施。

⑸個人住房信息系統穩步推進

根據住房和城鄉建設部的要求，結合江蘇省實際，江蘇省個人住房信息系統的中省級系統已經基本建立，主要思路是整合完善省轄市范圍的房屋登記信息平臺，實現與相關行業的數據關聯。同時在國家統一數據標準的基礎上，形成江蘇省的地方數據采集標準，既滿足國家（部）要求，又適應江蘇自身工作需求的目的。數據采集標準、數據接口規范等均已完成，將根據部住房信息系統建設進展情況和政策要求適時推出。

⑹誠信管理系統調整即將完成

在國家層面加強誠信社會建設的背景下，根據江蘇省住房和城鄉建設廳相關工作安排，現正在對《江蘇省房地產企業信用檔案管理系統》（2006年版）進行升級調整，主要參照是社會責任體系（ISO26000）、國家有關企業信用標準（如GB/T 22118-2008 企業信用信息采集、處理和提供規范）、國家、省現行政策等，實現以企業經營行為為核心、企業社會責任和經濟狀態為支撐的企業誠信公共管理與服務體系，建立企業信用評價模型，定期提供企業的信用評價報告，籍此推進房地產行業誠信的進步。

四、應用推進工作

⑴領導重視、專業擔綱、團隊作戰

江蘇省住建廳周嵐廳長高度重視江蘇省房地產市場動態監測監管系統建設。自2008年4月入職之初，即把信息化工作作為重中之重，親自抓、親自推動、親自參與、親自協調，強力持續推進不松懈。目前房地產市場監測監管系統的數據模型就凝聚周廳長的智慧，是她提出理念并親自參與設計。彭廳長積年累月推動，八年不動搖，始終如一，是系統的誕生、實施、扎根有力的保證。

系統的具體技術規劃、實現完全由專業人士、專業團隊來進行，并連續8年維持基本穩定，奠定了系統質量、水準的基礎。

⑵制度建設同步進行

技術是基礎，制度是保證。整個系統建設過程中，江蘇省住房和城鄉建設廳十分注意配套制度的建設工作，共下發10多份文件，強調信息系統建設的重要性與必要性，加強信息系統建設與使用的規范化管理。

通過多年制度建設與潛移默化的工作，系統越來越得各級主管部門、行政相對人的理解與支持，從而進一步推進了系統的建設工作，擴大了系統使用的覆蓋面，提升了系統的使用水平。