當前常州市房地產市場運行情況分析

曹燕

2012年，國家仍然以穩定和嚴格實施房地產市場調控政策為總基調，但隨著經濟不景氣部分地區房地產政策出現一些預調微調，常州房地產市場也出現了一些苗頭性的趨勢。為了解當前常州房地產市場運行情況，近期，常州中支對轄內房地產市場開展專題調查。

一、房地產市場運行情況

（一）土地交易出現小高峰，底價成交主導市場走勢

1.雙重因素疊加下土地交易出現小高峰。2012年1-5月，常州市土地市場共成交地塊84幅，成交面積298.45萬㎡，同比下降0.35%；成交金額159.14億元，同比大幅上漲83.02%。從單月情況看，在經歷了1-2月平淡期和3-4月低迷期后，5月出現井噴式增長，單月成交面積及金額分別達210.7萬㎡和131億元，分別占前五月總額的70.6%和83.32%，與去年同期走勢存在較大差異。主要受雙重因素疊加影響：一是今年加油站等高價商業地塊出讓較多；二是在雙過半任務下，各區域也“趕作業”式加快推地步伐。

2.非商業用地主導下土地以底部成交為主。2012年1-5月，全市出讓成交地塊以鄉鎮地塊為主，且主要集中于以城市建設項目投資經營管理為主的城建類房企，多為政府開發建設所用或保障房用地。受此影響，今年土地拍賣多為底價成交，僅7幅地塊溢價，且除兩幅地塊溢價分別達50.22%和41.43%外，其余5幅地塊溢價率均不足1%。

（二）商品房成交量價穩中有升，工程進度總體較快，但新開工項目不足，保障房市場走勢平穩

1.銷售小幅上升，房價穩中有升。2012年1-5月，常州市商品房成交259.26萬㎡，同比下降10.64%。從月度看，利率下調和首套房優惠政策推出使得剛需購房得到釋放，全市房產市場走出了“金三、銀四、紅五月”的良好格局。5月份，商品房銷售達63.18萬㎡，同比增長15.65%。在連續熱銷的情況下，各大樓盤促銷優惠開始減少，在售樓盤價格均有一定幅度上升，商品房成交均價連續3個月環比上漲。5月份，全市商品房成交均價為6872元/㎡，環比上漲2.95%。

2.工程進度總體較快，新開工項目相對不足。受期房工程穩步推進以及部分房源到期竣工等影響，今年商品房屋施工及竣工面積仍延續較快增長勢頭。1-5月，全市商品房屋施工面積3468.19萬㎡，同比增長18.60%；竣工面積386.16萬㎡，同比增長22.40%。但房地產商追加投資意愿仍相對不足，今年1-5月新開工房屋施工面積僅329.43萬㎡，同比下降26.93%，增速較上年同期下滑26.89個百分點。

3.保障房市場平穩運行。按照2012年常州市保障性安居工程建設目標任務，全市保障房市場建設較快推進。截至4月末，全市保障房已開工10525套，其中新開工1614套。同時，5月份常州市房管局出臺住房保障新政運行平穩，截至日前，已有超千套有效房源登記，近300套成功收儲。

表1：2012年4月末常州市保障房項目開工情況（單位：套）

保障房

類型 公共租賃住房

（含廉租住房） 經濟適用住房 限價商品房 棚戶區危舊房改造

開工

情況 計劃開工套數 已開工數 新開工數 計劃開工套數 已開工數 新開工數 計劃開工套數 已開工數 新開工數 計劃開工套數 已開工數 新開工數

12800 2743 855 800 520 200 3150 3352 559 6400 3910 0

（三）開發企業投資意愿波動上行，資金流動性明顯下降

1.量價回升刺激下房地產開發增速波動上行。2012年1-5月，常州市房地產開發投資完成額215.91億元，同比增長6.59%，增速較上年同期下降44.69個百分點。從月度走勢看，全市房地產開發投資呈“波動上行”局面，1-2月累計同比增長17.27%，3、4月同比分別下降11.75%和13.04%，5月份在房地產量價齊升的刺激下投資出現加快回升，單月同比增長29.63%。從投資結構看，除因車庫建設大幅增加帶動其他房地產開發投資大幅增長119.66%外，其余投資均出現不同程度下降，其中：1-5月住宅、辦公樓和商業營業用房投資完成額同比分別下降3.22%、30.19%和3.32%。

2.庫存壓力增加下企業流行性明顯下降。在居民購房意愿相對不足以及政府加大房屋預售審批力度影響下，房地產企業在售項目庫存量不斷增加。5月末全市商品房可售余量高達1220.15萬㎡，創下3年來新高受此影響，房地產企業為滿足資金周轉需求，大量采取“以價換量”的措施來刺激剛性需求，并主打90㎡左右的小戶型房源。

二、房地產金融運行情況

2012年5月末，常州市房地產各項貸款余額達799.94億元，比年初新增54.89億元，增長7.37%；同比少增88.01億元，增速同比下降16.22個百分點。

（一）房地產開發貸款逐月回升

2012年5月末，常州市房地產開發貸款余額250.05億元，分別比去年同期和年末新增15.15億元和39.14億元，增長6.45%和18.56%。其中，房產開發貸款余額187.23億元，同比增長11.66%；地產開發貸款余額62.82億元，同比下降6.55%。導致全市房地產開發貸款穩步增長的主因表現在兩方面：一是在雙過半任務下，政府加快土地收儲力度，5月末政府土地儲備機構貸款余額較年初增長27.04%；二是保障房市場建設繼續按照省政府要求快速推進，5月末保障性住房開發貸款余額較年初增長67.58%。

（二）個人購房貸款增量快速回升

2012年5月末，常州市個人購房貸款余額547.49億元，比去年末增加13.79億元，增長2.58%。從增量貸款看，在剛需刺激下，個人新增購房貸款逐月快速增長，5月份新增4.91億元，已達去年月度平均增量水平。從增速看，在2月份達到階段性低點后逐月迅速拉升，5月份同比大幅增長53.86%，高出2月份增速174.50個百分點，達到2011年以來新高。

（三）房地產貸款利率普遍采取下浮定價

在房地產銷售小幅回暖影響下，全市金融機構加大個人信貸業務營銷力度，紛紛下浮房貸定價，其中江南農商行已執行基準利率8折優惠，農行常州分行等也推出8.5折的利率優惠政策。從個人住房貸款利率執行情況看，5月末，執行基準利率下浮的貸款占比達73.18%，較年初提升73.13個百分點，已基本接近2011年2月末的較高水平；執行基準利率和基準利率上浮的貸款占比為20.46%和6.37%，均呈快速回落態勢。

三、值得關注的問題

1、密切關注部分房地產市場出現的不穩定因素。從近期市房管局對市區房地產市場不穩定因素排查結果顯示：已有20家房地產公司或中介出現降價、拖欠工程款、沖砸售樓處、延期交付和侵權違法行為等風險隱患。因此，需進一步密切關注常州房地產市場走勢，防止各類風險進一步蔓延造成對市場的沖擊。

2、房企參與民間借貸比重提高需高度警惕。調查顯示：目前小貸公司、擔保公司甚至民間資本流入房企現象趨于普遍，一旦以上機構收貸，必將導致部分房企資金鏈斷裂，不僅會因爛尾樓工程影響住戶利益，而且對于有銀行信貸業務的房企還將影響銀行信貸資產質量。

3、房企投資小貸公司需防范潛在風險向金融市場蔓延。目前，常州市50%的小貸公司由房企投資設立，在當前房企資金相對緊張以及宏觀經濟不景氣情況下，兩者存在相互影響的風險，都勢必對相關行信貸資產質量產生影響。因此，需謹防房企投資小貸公司出現風險并向金融市場蔓延。

4、購房意愿提升可能引致新一輪房價上漲問題需引起關注。從常州市二季度城鎮儲戶問卷調查結果以及市場走勢均反映，近期房地產市場已出現松動跡象。如果房價上漲勢頭進一步鞏固，不排除以剛需為主的消費群體出現恐慌入市現象，從而再次推高剛剛適度回落的房價。

5、實體經濟跨房地產業發展存在混業經營風險。目前，常州有多家本地房地產企業為實體企業跨行業運營，雖然目前尚未出現經營風險，但不管是實體經濟走弱還是房地產業不景氣，都將出現相互影響甚至惡性循環的可能，由此導致的混業經營風險值得關注。

四、政策變化及市場預期

1、土地市場交易有望總量增長但可能出現兩極分化。隨著5月底江蘇省政府《關于加大金融服務實體經濟力度的意見》出臺以及近3個月房地產市場銷售回升，部分房企有資金回籠。預計下半年房企投資意愿將增強，特別是商業用地需求將得到提升，全年土地成交量有望實現總量增長。但大、小房企在經歷了這一輪市場洗牌后，預計會因資金問題而在投資拿地出現“馬太效應”。

2、政策預調微調下剛需釋放將拉動房地產市場量價回升。受央行降息影響，轄內金融機構對個人住房貸款出現松動跡象，特別是首套房利率優惠力度加大。預計下階段以剛需為主導的購房需求將逐步釋放，并進一步帶動全市房地產銷量和房價的持續回升。

3、保障房市場將持續保持較快發展勢頭。從當前保障房市場進度以及住房保障新政推行效應看，市場土地供應充沛，工程進度較快，房源收儲穩步增加，預計全年仍將延續去年超額完成任務的良好勢頭，收儲規模有望達到1500-1800套，整體市場較快發展勢頭仍將進一步延續。

五、相關對策建議

1、保持政策穩定性和連續性，建立長效調控機制。受建筑業、房地產業稅收下降拉低全市稅收影響，不排除地方政府對房地產政策進行預調微調。因此，要繼續保持房地產調控政策的穩定性和連續性，在支持剛需有效釋放的同時，促進房價合理穩定；同時，要完善相關制度，適時擴大房產稅試點范圍，弱化房價上漲預期，減弱房產投資價值，通過建立產銷調控機制來保持房地產業穩健運行。

2、加快保障房市場建設，調整好市場發展步伐。一是要通過加推土地掛牌、督促工程進度等，加大房源收儲宣傳力度，確保全年保障房建設及收儲有序推進。二是政府部門要在土地區域分布和供應量上做到合理配置，綜合考慮存量項目的開發現狀，并從嚴把關項目立項，防止同質化產品的惡性競爭和互相抬價，有效控制好房地產市場發展步伐。

3、加強房企貸款審批，防范信貸風險。金融機構要嚴格按照房地產調控政策的要求，對房地產開發企業貸款實行嚴格審批制度，要繼續做好存量戶的名單制管理以及動態監測，密切關注房地產企業資金狀況，防范金融風險。同時，要嚴格把好新房企準入關，加強貸前調查的量化分析，重點支持經營情況良好的優質房地產企業。

4、密切關注房企資金狀況，建立風險預警機制。金融監管部門要進一步加強對房地產企業尤其是小房企資金狀況的監測，可由人民銀行牽頭，建立由銀監局、房管局、土管局、金融機構等共同參與的房地產監測聯席會議制度，定期通報轄內房地產市場運營情況，及時分析可能出現的風險隱患，通過建立風險預警長效機制，提高全轄風險管控能力，引導房地產市場合理平穩運行。

5、加強房企自身建設，確保企業穩健運營。房地產企業自身也要加強內控建設，要通過完善公司運營和管理制度、改善經營策略等，以提升住房品質、改善服務質量來吸引客戶，真正提高自身產品核心競爭力。

（作者單位：人民銀行常州市中心支行）