房產稅改革引發的對我國房地產稅制改革的思考

（山東經貿職業學院 山東濰坊 261011）

一、2011年房產稅改革的概況

（一）房產稅改革的目的

2011年1月28日，上海重慶兩市開始實施房產稅改革，本次改革的主要目的有兩個：一是加大市場對樓市調控的力度，進一步打壓房地產市場，抑制房價過快上漲；二是增加地方財政收入，為將來房地產稅制深化改革打基礎。

（二）房產稅改革的主要內容

作為房產稅改革試點的上海和重慶分別推出了各自的改革方案，主要內容總結如右表。

二、對我國房地產稅制改革的思考

（一）房地產稅制改革沒有全面開展的原因分析

1.房地產稅制改革是一項龐大的系統性工程，非常復雜，具體表現在兩個方面：（1）現行的房地產稅包括的稅費種類繁多。我國現行房地產稅主要包括耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅及營業附加稅、房產稅、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅和個人所得稅等十多個稅種。另外還涉及到土地出讓金、市政配套費、手續費等多項費用。（2）房地產稅制改革涉及到多個部門。房地產稅制改革涉及到的部門除了征管部門財政、地稅外，還需要建設、規劃國土資源、人力資源社會保障、統計等部門的配合。另外，目前國家相關政策規定，試點城市征收的房產稅全部用于保障房及公租房、廉租房的建設，因此還需要民政、住房保障房屋管理及公安部門的介入。

2.房地產稅制改革會影響地方政府的財政收入。各方普遍反映我國房地產存在重復征稅的現象，而且稅負布局不合理，主要體現在開發流通環節稅負過重，而保有環節過輕。因此根據國際經驗，我國房地產稅制改革將朝著“簡稅種”的方向進行。另外，目前很多地方政府財政收入來源于土地出讓金收入，而土地屬于不可再生資源，這部分收入對地方財政收入的貢獻將會越來越少。以上兩點都會對地方財政收入帶來很大的不利影響，因此開展房地產稅制改革，國家必須考慮到地方財政收入的來源，而又不能隨便增加稅種或提高稅率。

3.要建立全國統一的房地產信息管理平臺。房地產稅制改革一個技術方面的要求，就是要在全國建立統一的房地產信息管理平臺，這個平臺要全國聯網 （包括廣大的農村地區），每個家庭、個人的房產情況都能在此查詢，各地區的房價、房屋交易（包括一手房和二手房）情況及住房供求情況都能及時了解。目前有些省市已建立起本地區統一的房地產信息管理平臺，但統計范圍大都在縣市區以上，下屬的城鎮及農村地區的住房信息幾乎沒有涵蓋進去，而且本地區各職能部門之間很少實現信息共享。在我國這樣一個疆域廣袤，人口眾多的國家建立一個如此綜合性的房地產信息管理平臺，工作量有多大、技術難度有多高可想而知，是需要一定時日的。

4.要有完整成熟的房地產評估體系。目前我國雖然有很多房地產評估中介機構，但良莠不齊，需要對這一行業進行清理整頓，通過政策引導，建立一支具有良好職業道德，誠實守信、公正公平的房地產中介機構隊伍。另外，還要建立一套符合我國國情的科學的房地產價值評估法規、制度和操作規程。

綜上所述不難看出，我國房地產稅制改革需要具備一定經濟、技術、人才等方面的條件，而這些條件目前還不具備，因此我國的房地產稅制改革目前沒有全面鋪開，只是在房產稅方面剛剛開始試點。但我們相信，在不久的將來會全面啟動房地產稅制改革的。

（二）未來房地產稅制改革思路設想

1.不斷擴大房產稅改革試點范圍，深化完善征稅方案。從2011年底召開的中央經濟工作會議上可以看出，中央決策層推行“房產稅改革”的決心是不容質疑的。因此下一步將會在一線城市和部分二線城市推廣試點，不斷擴大試點城市的范圍。試點方案方面，將會在現有方案的基礎上進一步擴大納稅對象的范圍，細化納稅環節事項。隨著試點范圍的不斷擴大及改革的不斷成熟，國家將會把房產稅改革方案進行統一或局部統一，不會再讓各地按照自己的方案征稅。

2.改革現行房地產稅制，建立房地產稅收新體系。在房產稅試點成功、走向成熟以后，國家將會以此為總抓手，適時全面鋪開房地產稅制改革，改革的總原則應該是“簡化稅種、拓寬稅基、稅負公平、降低（征稅）成本、提高（征稅）效率”。具體改革內容為：（1）把改革后的房產稅和城鎮土地使用稅進行合并，從而將對房產和對地產的征稅統一起來。（2）取消土地增值稅、與房地產出售出租相關的營業稅及營業附加稅。取消土地增值稅是為了簡化稅種、降低征稅成本以及降低房地產開發企業成本從而調低房價，但不能簡單的 “一取了之”；因為土地增值稅屬于地方政府財政收入的一個重要來源，如果簡單地取消，對于地方政府來說，可能使本來就存在的“事權”和“財權”之間的矛盾進一步激化，因此這部分稅收收入可以轉移到房產的持有環節和后期出售環節，即轉移到房產稅和所得稅中去。取消“與房地產出售出租相關的營業稅”，原因是存在重復征稅現象。根據目前稅制規定，住房所有者如果是出租住房，要同時繳納營業稅、房產稅和所得稅等；如果是出售住房要同時繳納營業稅、所得稅等，如果交了營業稅又要交房產稅、所得稅就屬于重復征稅。總的來看，保留房產稅和所得稅比保留營業稅的價值要大，所以最好是取消相關的營業稅。營業附加稅，具體根據納稅義務人當期實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅計算確定，這三大稅種中與房地產稅相關的只有營業稅，而我們要取消這部分營業稅，因此與房地產相關的營業附加稅就沒有存在的意義了。（3）保留耕地占用稅、印花稅和契稅不變。（4）改革后各稅種稅率的規定。保留下來的耕地占用稅、印花稅和契稅，稅率不變；其他稅種稅率一般應該根據改革前與房地產業相關的稅收總額推算出來，不能簡單的將合并的稅種稅率簡單疊加，也不能隨便的降低稅率。通過以上改革，將會完全改變過去那種“重交易，輕保有”的不合理狀況，形成一套在房地產投資、交易、占有、所得等多環節征稅、作用互補的房地產稅收新體系。

3.完善相關配套措施。房地產稅制改革是一個龐大的系統性工程，因此在進行上述改革的同時，應該做好以下配套工作：（1）財政、地稅、建設、規劃國土資源、人力資源社會保障、統計、民政、住房保障房屋管理及公安部門事先要做好協調工作，各部門要密切配合，為房地產稅制改革做好人力資源保障。（2）建立全國統一的房地產信息管理平臺。相關部委應出臺政策，組織人力物力財力，加快建設全國統一的房地產信息管理平臺，實現網絡信息化管理。（3）建立科學完整的房地產價值評估體系。一是通過培養或規范，建成大批具有良好職業道德、誠實守信的房地產價值評估專業隊伍；二是要建立一套適合我國國情的、科學的房地產價值評估法規、制度和操作規程，使房地產評估人員在執業過程中有章可循。（4）做好新舊房地產稅收政策的過渡銜接。房地產稅制改革后，可能會帶來舊房產與新房產在計稅時存在不同等很多問題，而“納稅”關系到所有住房所有者的切身利益，處理不好可能會直接危及到改革的成果，因此務必要做好新舊房地產稅收政策的過渡銜接。