土地市場中開發商行賄表征的量化分析——基于Logistic模型及Moran指數的應用

張紅霞，譚術魁，周和義

（1.華中科技大學公共管理學院，湖北武漢430074；2.湖北第二師范學院，湖北武漢430205）

隨著社會主義經濟的發展，土地市場在配置資源、調節產業結構等方面發揮了重要作用。然而，近年來不斷曝出“權錢交易”、“權物交易”等開發商行賄的報道，聲稱開發商行賄打亂了中國業已形成的土地市場及房地產秩序，并對中國的民主法制建設和社會穩定構成嚴重威脅。另有不少開發商親口透露“招標程序名存實亡”、“不行賄難拿工程”。由于市場競爭激烈，不得不將工程造價的5%—10%列入“公關費”[1]。

Pritchard認為行賄是通過“其他的途徑”獲取利益，在道義上有明顯的負面性[2]。Clark和Riis指出行賄是一場不公平的競賽[3]。Abbinc等認為行賄是企業或市場主體與政府官員之間的一種非常規關系，一旦揭露便招致高額懲罰[4]。Batabyal和Beladi建立了行賄的排隊模型，指出與政府官員配合良好的行賄者最易達成目的[5]。張心向認為商業賄賂是典型的越軌行為，深受商業場域及商業規則的影響[6]。謝平、陸磊指出金融機構存在兩類行賄行為，一是為了開展新業務而承受監管當局的設租盤剝，二是為了尋求監管庇護而主動行賄[7]。李捷瑜、黃宇豐發現企業行賄可以降低官員掠奪，或幫助企業獲得資源[8]。學者們從不同角度揭示了行賄的種種表征，但缺乏系統、深入地研究，更缺乏對土地市場中開發商行賄表征的關注。本文從實證出發，借助有關計量工具，對開發商行賄的表現、特點進行經濟學意義上的量化分析，進而摸清其本質屬性及外在表象，為政府的治理決策提供實踐性參考。

1 開發商行賄的屬性表征

1.1 研究說明

2010年7—10月，課題組成員對武漢、南京、廣州三市的開發商做實地調查，在當地國土資源局和房地產管理部門的支持下，采用分層隨機抽樣法，通過封閉式定量化訪談和標準式自由回答訪談，獲取開發商行賄的數據。為了打消受訪者的疑慮，明確告知本調查僅供學術研究，且問卷以匿名方式填寫，共發放問卷900份（每個城市300份），有效回收883份，回收率達98.11%。受訪者年齡介于23—55歲，平均年齡為41.37歲，85.7%為男性。

1.2 研究方法

企業行賄與否，取決于企業對行賄預期效用與不行賄預期效用的判斷[9]。因此有：

式1中，BD*代表行賄預期效用與不行賄預期效用之間潛在的差異，x向量代表微觀及宏觀可能性影響變量，β′是對應的參數，ε是隨機變量。由于可以觀測賄賂是否支付，在此界定，其中，BDij代表第 i個地區第j個開發商的賄賂支付，遵從Logit模型分布：

式2中，F是ε的累計分布函數。鑒于土地市場中開發商行賄可能性的增加，假設ε呈帶厚尾的鐘型分布，則Logit形式轉化為：

為了進一步了解參數的范圍，采用Greene的邊際效應表達式[10]，為：

1.3 變量設置

在參考世界商業環境調查的基礎上，本文采用德爾菲法，咨詢了20名土地管理、房地產管理專家的意見后，從開發商行賄的外在環境和自身因素出發，經過3輪篩選，最終設置16個變量（宏觀變量8個，微觀變量8個）并確立相應的賦分形式。其中，GDP、Pop數據來自城市統計年鑒，Asset、Sale、Staff、GO、PO、CO數據來自房地產管理部門的登記資料，其余數據則由被調查的開發商提供。變量的選取主要是考察開發商行賄的制度前提、供給能力、談判地位和預期回報。其描述性統計見表1。

表1 變量的描述性統計Tab.1 Summary statistics of variables considered in the model（No.of Obs.=883）

1.4 研究過程

首先，構建關系矩陣（見表2），根據高度相關（大于0.50）判定條件，剔除冗余變量：政府監管（GS）、市場化水平（MD）。在此基礎上，形成等式：

其次，進行共線性診斷（表3），檢驗解釋變量的方差膨脹因子（VIF）和容忍度（Tolerance），發現沒有變量的VIF>10和Tolerance<0.1，表明不存在共線性問題。然后，根據式3—5估計變量參數，結果見表4。

1.5 研究結果

宏觀變量方面，L、GI、P、Cul具有統計顯著性，GDP、Pop不具有統計顯著性。說明法制建設、政府干預、政策連貫性、人情觀念對開發商行賄有明顯影響。其中影響最大的是政府干預。從表4系數值來看（第5列），政府干預（GI）、文化因素（Cul）分別導致開發商行賄增加0.133、0.054個單位。法制建設（L）、政策連貫性（P）則分別導致開發商行賄減少0.067、0.112個單位。同時，表4第6列的邊際效應值與第5列的標準化系數值保持了一致。可見，開發商行賄是在特定的背景下發生的，尤其是政府干預土地市場的范圍、方式、力度等，為開發商提供了彈性利益和灰色收益的行賄空間（如土地出讓、土地過戶、土地證辦理、增加容積率等方面）。

微觀變量方面，Asset、Sale、MC、PO具有統計顯著性，Staff、Edu、GO、CO不具有統計顯著性。說明資質、銷售、市場集中度、私營模式對開發商行賄有明顯影響。從表4系數值來看（第5列），市場集中度（MC）、私營模式（PO）分別導致開發商行賄增加0.351和0.033個單位，且二者的邊際效應值較大，說明開發商行賄是在自身約束條件下，對市場競爭激烈的一種本能回應。同時，資質（Assset）、銷售（Sale）的標準化系數為負值，說明資質越高、銷售量越大，行賄反而減少。因此，開發商行賄與否，與開發商市場地位的高低和市場支配能力的強弱密切相關。

表2 實證模型自變量的關系矩陣Tab.2 Correlation matrix of all independent variables considerd in the empirical model specification

表3 共線性診斷：方差膨脹因子和容忍度Tab.3 Tests of multicollinearity:variance inflation factors（VIF）and tolerance

表4 Logit回歸的參數估計（因變量：BDij）Tab.4 Parameter estimates from the logit regression（dependent variable=BDij）

2 開發商行賄的空間表征

2.1 研究說明

為了進一步揭示開發商行賄的空間表征，對問卷調查中明確表示參與過行賄的開發商進行深度訪談，主要涉及賄金問題，因課題組成員事先保證調查的私密性，故對賄金的統計結果不予以公開。三個樣本城市的空間情況為：武漢市按行政區劃包括7個中心城區和6個郊區；南京市按行政區劃包括11區2縣；廣州市按行政區劃包括10區2市。

2.2 研究方法

在空間相關分析應用研究中，空間統計學常使用空間自相關指數Moran’I。Moran’I定義如下：

2.3 研究過程

計算臨近地區之間賄金相互關系的空間自相關指數，估計開發商行賄的空間臨近效應和空間依賴性。由表5可知，全域Moran指數在1%的水平下，表現出明顯的空間自相關性。這意味著地區之間的賄金在空間上呈現為一種集聚現象，即開發商行賄的空間隨機分布假設被拒絕了。

表5 開發商行賄的全域Moran空間自相關指數檢驗Tab.5 Spatial autocorrelation test of global moran index of developers’bribery

圖1 開發商行賄的M oran指數散點圖（從左到右依次為武漢市、南京市、廣州市）Fig.1 Moran scatter diagram of developers’bribery in Wuhan,Nanjing and Guangzhou

圖2 開發商行賄的M oran空間自相關聚類圖（從左到右依次為武漢市、南京市、廣州市）Fig.2 Spatial autocorrelation dendrogram of developers’bribery in Wuhan,Nanjing and Guangzhou

其次，使用GeoDa軟件得到開發商行賄的局域Moran指數散點圖及局域空間相關聚類地圖。將三個樣本城市的賄金分為4個象限的集群模式，用以識別臨近區域間的關系，并予以空間描述（圖1、圖2）。

2.4 研究結果

（1）第一象限：高—高類型（H—H），賄金區域分布呈正的空間自相關，局域空間差異性小，局域均質性較強，即區域本身與周邊地區的行賄程度都較高，此類型的區域在武漢市有6個，占46.15%；南京市有7個，占53.85%；廣州市有6個，占50%。

（2）第二象限：低—高類型（L—H），呈現出負的空間自相關，行賄水平局域差異較大，局部異質性較強，形成局域異質“冷點”，即行賄水平較低的區域被較高的區域包圍。此類型的區域在武漢市有2個，占15.38%；南京市有1個，占7.69%；廣州市有2個，占16.67%。

（3）第三象限：低—低類型（L—L），研究單元自身與其周邊的行賄水平均較低，局域空間差異小。此類型的區域在武漢市有3個，占23.08%；南京市有4個，占30.77%；廣州市有4個，占33.33%。

（4）第四象限：高—低類型（H—L），行賄水平局域差異較大，研究單元的行賄水平較高，形成局域異質“熱點”，其周邊的水平較低。此類型的區域在武漢市有2個，占15.38%；南京市有1個，占7.69%；廣州市0個。

綜合而言，武漢、南京、廣州3市的區域賄金表現出相似值之間的空間集聚，大致上呈現為正的空間相關關系，并兼具區域賄金水平的差異特征。因此，開發商行賄有著明顯的空間相關性。可以發現，多數地區位于第1和第3象限內，為正的空間聯系，屬于低低集聚和高高集聚類型，而且位于第1象限內的高高集聚類型地區比位于第3象限內的低低集聚類型地區更多一些。可見，開發商行賄存在著明顯的空間外溢性和依賴性。對這種結果的可能解釋是，由于土地要素不具備流動性，地方政府又是轄區內土地供應的惟一主體，開發商的策略安排必然表現為一種基于地理位置或經濟稟賦的空間相依性。

3 結論與啟示

3.1 研究結論

（1）開發商行賄有一定的被動性。土地市場中“權力貨幣化”或“權力資本化”的制度安排，埋下了賄賂蔓延的禍根。政府控制的權力過大，特別是行政裁量權的集中和擁有信息的優勢以及對土地一級市場的壟斷，較之于以民企模式為主的開發商來說，行業準入門檻高，在土地使用權的出讓、土地規劃、土地招投標等環節都受到了諸多限制，為了生存和發展，不得不采取非正常手段排隊等候競爭資格和市場機會。交易雙方的地位是不平等的，受賄者作為公共權力或資源的掌管者在提供公共服務方面處于壟斷地位，行賄者則處于有求于人的不利地位。當行賄者和受賄者為一對一的關系時，交易結果就會變成只有受賄者和出價最高的行賄者得利的局面。

（2）開發商行賄有一定的空間關聯性。土地市場中執法力度不嚴，加之人情觀念等文化習氣的積淀，權力與資本的結合便成為了必然，導致開發商行賄在空間上呈泛濫之勢，特別是高—高賄金的區域集聚特征深刻反映出行賄的相互傳導和已然成風，只是行賄能力的高低決定了賄金空間分布上的差異罷了，這種空間關聯證實了開發商行賄的外部性，從而使我們得到絕大多數開發商“最有可能行賄”的定論，即開發商行賄是土地市場不爭的潛規則。這也在某種程度上再次驗證開發商行賄是一種理性選擇，否則他們就會被淘汰出局。

3.2 政策含義

（1）土地市場運行制度存在缺陷。市場的涵義在于：在一個法律框架確定和實施產權與契約的制度安排下，有一群潛在的買者和潛在的賣者，通過交換和相互競爭產生激勵，從而獲得一種較優的結果。但中國的土地市場制度與發達國家相比差距甚遠。首先，法律框架不確定，《土地管理法》對土地市場問題基本沒有涉及。其次，沒有建立明晰的土地產權制度和完善的契約制度。第三，土地一級市場完全由政府壟斷，缺乏自由競爭氛圍。其根本缺陷是政府與市場之間、公共權力與私人權力之間、官與商之間的界限模糊，政府擁有對政策很大的自由解釋權和裁量權，而開發商的謀利本性必然使他們通過與政府的“親密接觸”來追求利潤最大化。

（2）開發商行賄已構成土地腐敗。開發商行賄從根本上扭曲了公平競爭的市場本義，促使人情關系、權錢關系取代價值規律和競爭規律，一定程度上繞開了正常的的征地程序和“招拍掛”程序及辦事流程。行賄者與索賄者之間結成“利益輸送”聯盟，在不法交易的互動過程中，由于外部性問題和信息不對稱所可能導致的道德風險行為，使他們的逐利活動與社會的整體利益之間產生矛盾，主要表現于：突破國有土地利用規劃限制、盲目投資、過度超前和低水平重復布局；土地領域成為權力尋租的重災區，不僅資源浪費、國有資產流失，而且民生工程建設不足、土地用途變更、房價居高不下。強化了“有土地就有腐敗”的公眾認知和媒體導向。

3.3 對策建議

（1）打破政府的土地市場壟斷特權。政府壟斷人為設置了土地市場中的制度性租金，為權錢交易、權物交易等非正當活動提供了滋生空間。一方面，為滿足個人私利最大化，腐敗官員將權力作為交換的手段和工具，另一方面，為獲得土地使用權和土地開發權，開發商被迫向政府部門及官員付出代價。政府壟斷還伴隨著土地財政、政績工程的利益沖動，進一步誘使開發商以行賄方式爭取稀缺資源。為此必須打破土地市場的政府壟斷，消散制度性租金，減少或取消政府有形之手對經濟領域的直接干預。這就要求進一步轉變政府職能，使政府的介入僅以彌補市場失靈、界定游戲規則為限度，不給權力尋租以可乘間隙，不給企業尋租以無奈借口。

（2）提高開發商的土地市場話語權。開發商的被動行賄及其行賄的空間外溢性和差異性，深刻揭示了資質、銷售、市場集中度、私營模式等微觀因素的影響作用，即開發商行賄的動機取向和策略安排是基于已有的實力和企業的生存發展。反過來說，應提高開發商的土地市場話語權，尊重開發商在土地買賣、利潤謀求中的合理要求，使其成為投資建設和銷售經營的主體，僅將政府職責定位于制定規則，當好裁判，提供服務，在嚴格的產權保護環境下，讓開發商自行判斷、自行決策，獨立承擔相應的責任和風險，增強其意愿表達、行動選擇的自主性和靈活性，從而提升他們的博弈地位和討價還價能力，最大限度地減除公關費用和降低行賄幾率。

（3）加大行賄受賄的制度約束力度。從宏觀因素來看，法制建設、政策連貫性、人情觀念與開發商行賄的關系顯著，在空間上則表現為賄金分布的高度相關，直接反映出現行制度的弊端和滯后。緣于制度約束的不足，必須著眼于法制建設、政策調整和文化創新。對有行賄記錄的開發商，在市場準入、經營資質、貸款審批、投標資格等方面加以嚴格限制，并予以一定的法律打擊，對已曝光的受賄官員，懲之以嚴厲的行政處罰和刑事處罰，從而擴大二者的機會成本和違法損失。同時，改進公共政策的質量，塑造誠信文化和倫理意識，拓寬職能部門、社會公眾、新聞媒體的參與渠道，有效遏制公權、私利的暗向往來和灰色磋商。

（4）強化土地市場的管理和監督。中國土地市場的市場機制不充分，突出表現為信息不對稱和土地要素的非自由流動，其間隱含土地利用不公、土地配置效率損失、預期收益不穩定等系列問題，致使開發商面臨過激的行業競爭和市場壓力，加速經濟利益與政治權力的聯姻，推動開發商以行賄作為利潤謀求的“明智之選”。當務之急是加強土地市場的管理和監督：建立健全經營性用地的招、拍、掛制度，創造公平競爭、平等準入的市場環境；整頓隱形市場，規范土地的正常流轉及合理利用；推行土地交易許可制度和土地交易申報制度，全面、及時掌握市場運行狀況；公開發布供地信息和地價信息；完善土地監察管理體制，實現對違法、違紀行為的實時監控。

（References）：

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