住宅產業化發展的系統動力學分析

李紅兵，韓昕林

0 前言

住宅產業的概念于上世紀60年代末由日本通產省提出的，范圍是與住宅有關的各行業的總和。住宅產業化概念的提出與當時住宅建造量的持續增長和建筑工業化的不斷發展密切相關，李忠富認為其核心內容包括五個方面：①住宅體系標準化。采用標準化的設計和建筑體系形成系列化的住宅產品；②住宅部品化。將住宅產品分解為獨立的部品分別進行專業化生產，然后通過部品組合形成不同類型的住宅；③住宅產業生產工業化。實現部品的大規模工廠制造；④住宅生產經營一體化。住宅產業鏈上有密切關系的企業形成產業集群；⑤住宅協作服務社會化。用大規模的社會生產方式取代傳統的個體生產方式。

住宅產業的生產方式兼備制造業與建筑業二者的特點，既要實現大規模工業化生產，又必須滿足消費者對住宅的個性化需求，因此住宅生產適合采用大規模定制方式[1]。我國住宅產業目前的生產方式仍為粗放型，資源消耗大、污染嚴重。發展住宅產業化，有利于通過生產要素的統一配置實現住宅生產的集約化，通過工業化的生產方式提高勞動生產率，最終實現住宅質量的提升。因此住宅產業化將完成傳統住宅產業的加速改造，代表了住宅建設先進生產力，是住宅建設的必然趨勢。

1 國內外研究現狀

從現有研究可看出，國外發達國家的住宅產業化市場機制已充分建立，更多的研究集中在如何進一步提高住宅的質量和勞動生產率，實現住宅需求的差異化與生產的標準化之間的協調統一，即實現住宅的大規模定制生產。因此諸多研究集中于模數化、協調設計和信息系統的開發方面。Barlow認為，大規模定制生產模式應用于住宅產業，既能滿足顧客的個性化需求，又能夠降低產品的多樣化成本[2]。Yoonseok等開發了用于住宅裝修大規模定制的信息系統，以節省現場的人工和管理費用[3]。Jose P.Duarte探討了一種用戶需求識別的輔助算法，用于大規模定制住宅的設計[4]。González-Uriel等開發了產業化住宅平面設計的知識系統[5]。Matsumura認為，通過開發商供應鏈網絡化和整合行業資源，可降低住宅生產成本并縮短生產周期[6]。

我國學者對國外成功模式、國內現狀分析以及推廣政策等方面都做了較詳盡的探討，對住宅產業化是必然趨勢已達成共識[7～10]。在住宅產業化發展路徑方面，部分學者運用產業發展理論，認為住宅產業的發展將經歷準備期、初步發展期、快速發展期和成熟期，按照當前的發展現狀，我國的住宅產業化處于快速發展期。在與傳統住宅對比方面，產業化住宅的發展將從質量高價格高階段逐漸過渡到質量高性價比高階段。在住宅產業化影響因素方面，眾多學者分別從政策、經濟、技術標準、市場環境等方面進行了分析，認為阻礙我國住宅產業化推廣的因素可以概括為：①政策規范方面，缺乏產業政策引導和相應的法律法規保障；②經濟成本方面，產業化住宅的規模經濟不足，研發投入過高；③技術方面，尚未實現標準化的設計，技術集成度不高，限制了部品化和工業化的發展；④市場環境方面，沒有形成產業化住宅生產的主導企業，市場認同度低。對于如何快速促進住宅產業化的實現，目前尚未得出系統的切實可行的實施方案。由于住宅產業的發展是一個長期的過程，從政府干預與市場機制的關系來看，政府會在發展初期采用行政手段強力推進，到中期運用各種激勵措施促進市場的進一步發展，而最終實現市場的自主運行。另外，住宅產業是一個復雜的系統，住宅產業化發展涉及到政策、經濟、法律、技術等多方面的因素。因此，有必要運用綜合的分析方法，揭示市場運作的內部機理，從而預測在不同政策組合作用下市場的變化情況，以便對政策的有效性做出預先評價。系統動力學（System Dynamics）方法是解決這類問題很好的選擇，它借助計算機仿真技術，研究處理復雜系統動態特性或行為，被稱為“社會經濟系統的實驗室”。

2 住宅產業鏈主體行為分析

2.1 住宅產業鏈構成

典型的住宅產業鏈節點由以下部分構成：①由房地產企業和房地產融資機構等構成的房地產投資業；②由施工企業、建筑材料供應商、建筑設備及部品供應商構成的生產企業；③由設計院、監理公司、造價咨詢公司等構成的咨詢行業；④由企業銷售部門、銷售代理公司、房地產估價所、中介服務機構及建材設備部品等的銷售商等構成的房地產流通業；⑤由物業管理公司、家政服務公司等構成的房地產消費服務業。在住宅整個產業鏈體系中，住宅開發企業是連接需求與供給的紐帶，是整個供應鏈的核心企業，在住宅產業化發展的起主導作用。

2.2 產業鏈上主體行為分析

住宅開發商是否從事產業化住宅的開發主要由住宅售價、土地成本、建安成本、稅費標準以及面臨的風險等因素決定。作為追逐“利益最大化”的企業，住宅開發商自然會選擇成本較低的生產方式。以目前的生產水平，工業化住宅生產方式的成本遠遠高于傳統住宅生產方式。由于缺乏政府有效激勵，這部分成本增量只能通過提高住宅的銷售價格來收回，但提高房價必將增加開發商的風險。因此在沒有得到消費者普遍認可的情況下，開發商沒有生產產業化住宅的主動力。

消費者在選擇住宅產品時影響其決策的因素主要有住宅售價、使用成本、轉讓價格、稅賦情況以及貸款利率。但目前我國的消費者購買住宅產品時通常考慮的是購買價格，并沒有綜合考慮使用成本以及在全壽命期內考慮住宅的綜合費用。另外，產業化住宅開發的成本增量通過住宅銷售價格的提高，最終由消費者承擔。意味著產業化住宅帶來了社會效益，而消費者要承擔部分或全部的成本，這必然削弱消費者購買產業化住宅的積極性。

當開發商和消費者都只追求短期利益最大化時，是不愿意為產業化住宅的長期效益承擔更多成本的，所以，住宅產業化具有正外部性。按經濟學的觀點，外部性的存在使得市場經濟機制不能很好地進行資源的優化配置，而解決外部性的基本思路是“讓外部性內部化”，必不可少的是政府干預。

2.3 政府促進住宅產業化的手段

政府在住宅產業化的進程中，應該通過制度安排將生產者和消費者的經濟活動所形成的社會收益或社會成本，轉化為私人收益或私人成本，促使其在住宅產業化的模式下追求自身利益最大化。因此政府干預的主要目的是在規范企業市場行為的同時，使得生產者追求利潤的目標不與住宅產業化的發展相矛盾。政府促進住宅產業化的手段包括制定產業發展政策，建立標準建筑體系，推動科技進步以及引導消費觀念。

3 住宅產業化發展的系統動力學模型

住宅產業化是一個長期的發展過程，最終還是要依靠市場機制起作用。按照經濟學的定義，市場是買者和賣者相互作用并共同決定商品或勞務的價格和交易數量的機制。在產業化住宅市場，消費者的需求是原動力。當消費者決定其需求時，會關注住宅產品的品質和價格；而當住宅開發企業決定其供給時，也會關注住宅產品的品質和價格。因此文章建立的住宅市場系統由3個子系統構成，如圖1所示，包括產品子系統、開發商子系統和消費者子系統，系統中變量的含義見表1。

圖1 住宅市場的系統動力學棧流模型

表1 住宅市場系統動力學模型重要變量及含義

（1）產品子系統

產品子系統中主要考慮的棧為“產業化住宅量”，即按照產業化生產方式建造的住宅，其衡量標準可以是“平方米”或“套”。隨著生產水平和和消費者需求標準的不斷提高，產業化住宅的判別標準在不同階段會有所不同。在住宅產業化推廣的初期，標準較低；隨著住宅產業化的不斷發展，標準會逐步提高。改變“產業化住宅數量”的流有2個，一是“產業化住宅新建量”，一是“產業化住宅減少量”。在實際運用中，可根據需要將其細分，如分為“別墅”、“公寓”、“保障房”等，影響其變化的流也可進行相應的調整。

（2）消費者子系統

作為市場的重要主體，消費者的行為是市場分析中必不可少的一環。在消費者子系統中，作者選擇了“消費者偏好”作為棧。在其它因素不變的情況下，消費者的偏好是消費者做出消費行為的決定性因素，消費者消費某種商品的動機在于對某種商品有特殊的偏好，不同消費習慣的形成，是因為不同的消費偏好。消費者偏好的形成受多種因素影響，在本模型中選擇了2個主要影響因素，一是消費者在消費產業化住宅時可能獲得的收益，另一個是消費者對產業化住宅的認知程度。

（3）開發商子系統

通過前面的論述可以發現，開發商是住宅產品的提供者，在住宅產業鏈上處于核心地位。因此如何提高開發商開發產業化住宅的動力是至關重要的問題。在開發商子系統中，“開發商意愿”，即采用產業化建造方式的意愿，作為主要考慮的棧。影響“開發商意愿”的主要因素是利潤和“消費者偏好”，當建造產業化住宅可帶來較大的利潤，或消費者對產業化住宅有較強的偏好時，開發商的開發熱情自然會提高，反之則會降低。

（4）系統整體描述

住宅市場系統由產品子系統、消費者子系統和開發商子系統構成，3個子系統之間相互作用、相互影響。開發商的開發意愿直接影響到產業化住宅的開發數量；產業化住宅數量的增加會提高消費者對產業化住宅的認知程度，進而影響其購買產業化住宅的偏好；而消費者對產業化住宅的認可，能夠進一步提升開發商開發產業化住宅的意愿。在本模型中，政府的作用體現在政策引起的一些參數變化，如政府在土地費用、稅賦方面的優惠政策可以降低開發商的成本；在貸款利率方面的優惠政策可以增大消費者獲得的效益；在住宅產業化方面的宣傳可以提高公眾對產業化住宅的認知程度。

4 結論與建議

本文在分析住宅市場產業鏈、市場主體行為的基礎上，闡述了住宅產業化發展的動力機制，構建了住宅市場機制的系統動力學模型。該模型為基礎模型，是系統動力學方法在住宅產業化發展問題上的初步嘗試。在實際運用中可根據需要，針對不同住宅產品分別建立及整合。進一步的研究深化包括：

（1）針對某地域的房地產市場，分別建立別墅、公寓和保障房市場子系統；（2）結合具體調研，量化模型中變量之間的相互作用；（3）運用模型模擬不同政策組合作用下的市場反應，從而分析政策的合理性和有效性。

[1]李忠富，張蕊.面向大規模定制的住宅產業敏捷生產體系[J].土木工程學報，2004,37(10).

[2]J.Barlow,P.Childerhouse,D.Gann,S.Hong-Minh,M.Nailm,R.Ozaki.Choice and Delivery in House Building:Lessons from Japan for UK House Builders[J].Building Research&Information,2003,31(2).

[3]Yoonseok Shin,Sung-Hoon An,Hun-Hee Cho,Gwang-Hee Kim,Kyung-In Kang.Application of Information Technology for Mass Cus?tomization in the Housing Construction Industry in Korea[J].Automa?tion in Construction,2008,17(7).

[4]Jose P.Duarte.A Discursive Grammar for Customizing Mass Housing:the Case of Siza’s Houses at Malagueira[J].Automation in Construc?tion,2005,(14).

[5]Ana González-Uriel,Eugenio Roanes-Lozano.A Knowledge-Based System for House Layout Selection[J].Mathematics and Computers in Simulation,2004,(66).

[6]J.Matsumura.Recent House-Building Technology R&D and the Re?lating Education in Japan[J].International Journal Housing Science and its Applications,2001,(4).

[7]呂鵬.我國住宅產業化發展的影響因素研究[D].重慶大學，2008.

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