轉型背景下上海高端服務業發展思考

李天華

虹橋商務區核心區鳥瞰圖

1 上海從“工業性經濟”向“服務性經濟”轉型

新中國成立后，上海被確定為全國的工業中心，制造業成為上海的支柱產業。改革開放后，實施“三、二、一”的產業發展戰略。1999年服務業增加值所占比重達到49.59%，首次超過第二產業，比第二產業高1.16個百分點，打破“二、三、一”的格局，形成第二、三產業共同推動經濟增長的局面。“十一五”期間，上海二、三產占比已經逐步打破之前5年始終保持的基本對等的局勢，全市第三產業占比穩步提升（2009年受金融危機影響，第二產業比例下降較快；2010年工業又有報復性增長，導致第三產業比例略有下降），城市經濟總體呈現出“工業性經濟”向“服務性經濟”轉變的趨勢。

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2010年，上海服務業生產總值達9833.51億元，占全市生產總值的比重達到57.3%，第三產業就業人數占社會總就業人數的56%左右，與世界主要國際化大都市服務業比重占80%左右差距較大（圖1）。但發展制造業對資源需求大，上海作為一個資源稀缺性城市，發展制造業是很難持續的。

而服務業發展已經成為全球大都市發展經濟的重要手段，發展服務業已經成為全球產業結構調整的共識。現在上海已經處于由后工業化發展時期向服務經濟轉型的關鍵時期，加快發展服務業，提高服務業在整體經濟中的比重，是發展服務經濟的重要環節。上海將按照加快建設“四個中心”和加快實現“四個率先”的總體要求，以加快發展服務業作為推進產業結構戰略性調整、加快轉變經濟發展方式的關鍵舉措。

2 高端服務業將成為服務經濟發展重點

為上海市未來城市功能轉型及現代服務業發展做好空間保障，應根據各類服務業不同的空間需求和分布規律進行分析研究，以更好地確定各自的規劃策略。按照功能定位和空間需求的不同，服務業可主要分為以下3類：

（1）支撐上海“四個中心”發展目標和體現城市服務功能的高端服務業，包括金融、航運、商貿、專業服務、會展旅游業等行業。

（2）推動制造業向價值鏈兩端延伸的生產性服務業，包括物流、信息服務、房地產業、文化創意產業等行業。

（3）提高城鄉居民生活質量，促進社會全面發展的消費性服務業和社會服務業，包括零售業、居民服務、教育培訓、醫療保健、體育服務等行業。

其中高端服務業的發達程度，是衡量城市綜合競爭力和現代化水平的重要標志，發展高層次、高增值、強輻射的高端服務業，不僅能有助于提升上海城市綜合競爭力，更能提高城市化的發展層次，增強可持續發展的能力。因此服務業發展應重點發展金融服務業、航運、專業服務業和商務服務業、會展旅游業等高端服務業，支撐上海“四個中心”發展目標和體現城市服務功能；兼顧物流、信息服務、房地產業、文化創意產業等生產性服務業，推動制造業向價值鏈兩端延伸；完善商業、餐飲業、居民服務、教育培訓、醫療保健、體育服務等消費服務業和社會服務業，提高城鄉居民生活質量，促進社會全面發展。

而商務區將成為體現城市服務功能的，以高端服務業為主的城市功能區，是服務業集聚區表現的最高層次和上海未來服務業發展的主要空間載體。

3 上海目前的商務設施基礎

承載高端服務業的商務樓宇分布主要集中在中心城，中心城內又以黃浦、徐匯、長寧、靜安等市中心區和浦東新區相對集中。上海的辦公樓市場，經過多年的快速發展，目前已基本形成了“一線兩翼、六大板塊”的格局。“一線”指經世紀大道—延安路沿線由東向西串聯浦東小陸家嘴金融貿易區、虹橋開發區等，綿延將近10公里長的辦公樓宇帶；“兩翼”指淮海路沿線和南京路沿線。“六大板塊”指陸家嘴—外灘商務辦公區、人民廣場商務辦公區、南京西路商務辦公區、淮海中路商務辦公區、虹橋商務辦公區、徐家匯商務辦公區，在以上這些區域，集中了上海市中心近80%的中高檔辦公樓，在這里集聚了世界各國的大型企業集團、金融財團、跨國公司地區總部和國內大型企業及新興高科技公司。

在以上幾大商務辦公區之外，尚有部分商務辦公樓集聚區在中心城區已經或正在形成，這些區域主要是五角場、不夜城、長風、中環、打浦橋等區域。這些區域商務辦公樓數量和商務辦公規模相對較小，物業整體定位中端辦公市場，影響力較上述六大商務辦公區小，入駐機構多為國內中小企業辦公機構和外地駐滬機構，是等級較低的商務辦公區。

除上述商務集聚區外，局部地區在周邊高校、高科技產業區的引領下，也形成了部分已有一定的產業特色的商務集聚區，如同濟大學周邊的設計商務圈和張江產業園區周邊的高科技商務區。

根據2010年初的上海市規土局大機信息平臺統計，上海全市現狀商務辦公樓約3650萬平方米，在建在批商務辦公項目740萬平方米，主要分布在上海市中心城內（圖2）。兩項合計全市域范圍內商務辦公總量將達4400萬平方米。現狀辦公樓中高端辦公樓（甲級）建筑總量約350萬平方米，約占全市總量的10%，主要分布于六大主要商務區內，中端（乙級）以及低端辦公樓約占全市總量的90%，中端辦公樓主要分布于商務區內及其周邊，低端辦公樓主要呈較均質狀態分布。

4 商務設施的發展特點和問題

總體來看，近些年，隨著現代服務業的發展和世博會的成功舉辦，上海商務設施建設增長態勢十分明顯，基本滿足了當前高端服務業發展的空間需求。但在建筑總量規模增長的同時，也存在合理安排建設時序、優化完善空間布局、強化功能復合引導等需求，主要體現在以下方面：

（1）總量增長空間較大，需統籌安排供應節奏

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根據統計，今后3-5年內全市商務辦公建筑總量可達4400萬平方米以上，而根據目前上海市已批準的規劃進行建設，全市未來商務總量資源為1.1-1.2億平方米，此外，隨著產業結構轉型，還有大規模的存量工業用地有待消減與轉型，其中大量工業用地也將轉型成為辦公用地，上海商務辦公用地總量已進入了快速發展的時期。面對如此巨大的總體增長空間，需統籌安排供應節奏，避免大量商務設施短時間內進入市場，對商務市場的健康發展產生沖擊。

（2）商務設施空間布局不合理，需要優化

總體上目前全市層面的商務設施主要集中在中心城，各郊區新城商務設施較為缺乏，布局偏少，發展較為薄弱，和中心城存在明顯差異，一方面不利于各新城城市功能塑造和人口集聚；另一方面由于大量新城的居民在中心城工作，導致各新城與中心城之間“鐘擺式交通”等突出問題。而在中心城內，商務設施布局又不夠集聚；呈現彌散式分布的態勢，除幾個相對集中區域外，總體布局較為分散，空間布局需要優化。

（3）各商務區產業特色不夠明顯，需進行規劃引導

部分商務集聚區已有一定的產業特色，但總體上各區縣政府主導發展的商務功能區定位具有一定的趨同性，相互間競爭較為激烈，不利于城市整體功能定位和良性發展，需在統籌考慮基礎上進行規劃引導。

（4）中心城部分成熟商務區的交通及配套服務設施配備較為薄弱，需進行加強

由于成熟商務區的交通及配套設施的不足，導致不少商務區出現交通較為擁堵，商務辦公人群生活辦公便利性不足，不利于商務區進一步發展和效率提升，對城市經濟發展也有一定的影響。此外，商務區周邊與其配套的中檔住宅較為缺乏，與相關就業群體不匹配，導致居職不平衡，加劇了交通及配套設施不足的矛盾。

5 上海商務設施未來發展趨勢

比較倫敦、東京和紐約等同類型國際大都市的經驗和商務區發展的趨勢，結合上海城市發展的特點、實際情況和階段特征，上海未來商務設施發展趨勢大體可以歸納為3個方面：

（1）商務辦公需求總體仍顯上升趨勢

國際大都市為保持城市的經濟發展和城市活力，在不斷尋求新的增長點和商務辦公空間。對于上海而言，每年都有幾十萬的外來人口增長，需要有大量的新增工作崗位滿足就業需求，而隨著上海經濟發展和產業結構提升，高端服務業發展水平將不斷提升，勢必催生大量的商務辦公需求。

（2）商務區發展與城市功能布局、城鄉布局保持銜接

國際大都市的商務區發展和城市空間發展高度一致，形成為地區服務的城市副中心。如東京商務區發展主要依托城市鐵路，形成“一個核心，七個副中心”的城市發展格局。上海應當根據市城功能布局引導商務區發展，促進上海總體城市結構形成。

（3）商務區發展在體現空間拓展的同時，強化適度集聚

國際大都市商務區呈現高度集聚和高效率的特征。如倫敦商務區主要集中在內倫敦城區的倫敦城、倫敦西區、金絲雀碼頭等泰晤士河沿線地區。紐約80%以上的商務用地集中在曼哈頓地區，曼哈頓的商務發展由南至北，在下曼哈頓和中曼哈頓地區都形成了規模化的商務集聚區。上海也應當根據產業鏈的關系，強化商務設施的集聚，發揮集聚效應。

6 上海未來的商務區布局結構

為引領上海經濟結構轉型，上海應當建設與上海“四個中心”建設總目標相適應、與現代化國際大都市目標要求相銜接的城市公共中心體系。筆者結合近年的規劃實踐工作，提出上海未來商務區發展的規劃設想：在上海形成“以基本商務區為核心引領、以生產性服務業和創意產業園區等為轉型亮點、以其他商務用地為基礎支撐”的服務經濟載體發展總體格局。在推進中心城商務區有序、集聚發展的同時，向郊區轉移部分商務辦公需求，推動全市職住結合、均衡發展（圖3）。

（1）把握城市宏觀結構，建設商務區市域“三圈層”

上海目前發展呈現明顯的層圈發展結構，上海應根據城市總體規劃和城市發展態勢，結合以國際性服務業為主體的中心城圈、以生產性服務業為主體的主城外延圈和以戰略性先進制造業為主體的外圍新城圈重點發展不同類型的服務業。

中心城圈層是中心城區及其周邊集中建設的區域。該圈層將成為上海服務業發展的主要空間，將為上海城市本身、長三角地區乃至全國和國際提供高能級的服務業，該層圈分布數個規模較為集聚、分布相對集中、功能各有側重的商務區。中心城層面內的商務區是上海的商務主體。

主城外延圈位于外環線周邊，以工業園區“退二進三”產業轉型形成，分布以生產性服務業為主的商務設施，承載創意產業、周邊產業商務配套等功能，是中心城、新城層面商務區的補充。

外圍新城圈服務業發展應配合新城建設，積極推進和培育寶山、閔行、嘉定、松江、南橋、臨港、青浦、崇明等郊區新城的商務中心，與周邊產業、居住發展密切銜接，在各新城達到居職平衡，利用空間、環境等優勢，承擔地區或區域商務功能，發揮向長三角的輻射作用，切實增強郊區新城城市功能。

（2）重點打造中心城高端服務業“一心兩廊多點”空間布局

中心城圈層內的商務區是上海的商務主體，將形成“一心兩廊多點”的高端服務業空間構架（圖4）。

“一心”即位于中心城核心位置，即外灘、陸家嘴地區，承載上海最高能級商務服務的中央商務區。

“兩軸”是指延安路—世紀大道商務發展軸和黃浦江兩岸商務發展軸“十”字形現代服務業集中發展區域。目前延安路—世紀大道軸線目前已成為上海重要的商務發展軸，但現在這條上海東西大動脈的擁擠狀況已成為制約上海經濟發展和效率提升的瓶頸。規劃應當完善延安路—世紀大道配套服務設施，改善道路交通狀況，對現有產業進一步升級發展。重點發展中心城沿黃浦江兩岸的商務發展軸，使其成為上海未來的商務集聚軸線。在中心城形成“十”字形現代服務業集中區域，集聚形成面向國際和長三角區域的企業和人群，集綜合商務商業服務、企業總部和專業服務為一體的高等級商務功能區。

“多點”指城市副中心和多個結合“兩軸”發展的現代服務業集聚區和地區級商務區。

（3）促進制造業與服務業的深度融合，有序發展生產性服務業商務區

根據上海構建以服務經濟為主導、三次產業融合發展的新型產業體系的目標，基于工業園區“退二進三”產業轉型的要求，應結合不同工業區的自身特點和轉型優勢，有重點地將部分工業園區轉型升級發展為企業總部、研發中心、客服中心、物流中心等生產性服務業集聚區。

7 完善的政策將保障上海高端服務業健康發展

（1）發揮政府引導作用，注重市場調節機制

在堅持市場化導向的基礎上，充分發揮政府的規劃引導和服務協調的職能。特別是在積極營造適合現代服務產業集聚的軟、硬環境上下功夫，解決發展中面臨的共性問題，包括政策環境、體制機制、人才集聚、持續創新能力等，營造高端服務業發展的必要條件和基礎保障。

（2）實施科學整體規劃，堅持可持續發展

貫徹以人為本和可持續發展的科學發展觀，科學謀劃、合理布局，形成以商務樓宇為載體，高端服務業領域集群發展的主要集聚地。統籌考慮城市建設與交通、居住、環境等綜合因素，進一步明確各現代服務業集聚區功能定位，力求實現各個區域有分工的錯位競爭。在形態建設方面，要抓好交通體系、地下空間、建筑形態、生態環境四方面的結合。

（3）完善用地管控機制，引導工業用地更新轉型

在宏觀層面確定商務區范圍的基礎上，根據等級、區位、類型、發展階段的不同，有針對性地提出相應的規劃管理導則，實現與地區詳規及土地供應的銜接，從源頭上控制上海城市布局的合理化，促進功能復合、錯位發展。

商務區內積極推進商務辦公、商業開發業態與服務能級相匹配。按照因地制宜、差別化處理原則，優先安排商務區內的商業及辦公土地供應，著力引導甲級寫字樓向中央商務區、現代服務業發展主軸集中集聚，對于有利于商務功能集聚、提升的用地性質變更建議適用控規調整的簡易程序。

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（4）科學引導生產性服務業發展，推進產業升級和轉型

根據城市空間發展的總體戰略，在促進產業轉型和優化產業空間布局上，進一步探索和完善工業用地更新轉型的機制研究，加強引導生產性服務業適度集聚發展，確保存量土地資源的合理利用的同時，避免對其他商務區產生不利、沖擊。

（5）大力構筑人才高地，實行人才引進政策

精通國際慣例和高素質的人才資源儲備對于高端服務業的發展是不可或缺的重要條件之一。大力引進海內外高級服務人才與積極發展職業培訓，加大教育投入的力度，擴大在職教育的規模。對在文化、金融、物流、港航、信息服務、會展等高端服務業領域，應抓緊實施引進高層次、國際化和緊缺急需人才的優先優惠政策。進一步通過各類產業就業崗位分布的分析與引導，優化城鎮發展的規劃導向，加強產業發展、居住生活、生態保護等多元發展目標之間的聯系性考慮，以良好的生產、生活空間吸引人才集聚，促進城市經濟的持續發展。

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