2001-2010年中國十大一線城市房價分析

王彥超，馮天忠

2001-2010年中國十大一線城市房價分析

王彥超，馮天忠

本文通過對中國房地產價格現狀的觀察，得出2001-2010年中國房價過高與中國當時土地政策的不完善、中國社會保障體系的不健全、中國經濟發展不平衡、中國房地產制度管理層面的缺失有著密切的聯系。中國宏觀調控政策由于未能與造成中國房價過高的原因完全匹配，使得中國房價居高不下，政策效果成效不大。針對這種狀況，本文對房地產提出了調控建議，以達到真正抑制房價過快上漲、促進國民經濟健康發展的目的。

房地產價格；宏觀調控；畸形房價；政策效果；抑制房價

一、2001-2010年房價過高的背景及分析對象說明

（一）2001-2010年房價過高的背景

自進入新世紀，中國房價不斷上漲，尤其是2001-2010年這十年里，中國房價上漲速度趨于加快。盡管國家不斷出臺房地產政策，但房價上漲的趨勢仍在蔓延。2001-2010年間，伴隨著中國經濟的快速發展，房地產經濟成為中國經濟發展的主流之一，而過高的房價卻成為阻礙中國經濟發展的瓶頸。

（二）分析對象說明

1.本文選擇以90平米的城市新房為分析對象。世界銀行在對房價收入比的界定時，給出的房屋面積即以90平米為例，本文參照世界銀行給定的標準進行定位，有利于分析的進一步展開；截止到2010年，中國城市人均住宅建筑面積約30平米，在三口之家里，每戶家庭的住房面積一般為90平米，比較符合中國的國情。

2.本文選取的時間段為2001-2010年。盡管中國房價自20世紀90年代就開始上漲，但中國房價真正開始快速上漲的趨勢出現在中國進入21世紀后，尤其是2001-2010年這10年間，房價不斷上漲。與此同時，進入新世紀后的前十年，又是中國經濟發展十分重要的階段。本文對2001-2010年這一段時間中國的房地產市場變化情況進行分析，對分析中國經濟發展狀況及今后中國房地產發展態勢具有重要的借鑒意義。

3.本文選取的城市。本文選取了北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、武漢、重慶、天津、沈陽等十大一線城市來分析中國房地產市場2001-2010年的變化情況，原因是：本文所選取的十大城市在中國經濟發展中具有十分突出的地位，易受國家房地產政策的影響。這些地區的房地產變化情況更能體現當前中國的房地產變化情況。

二、2001-2010年中國房地產狀況分析

（一）2001-2010年房地產房價收入比狀況

房價收入比即家庭年均收入和平均房價的比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行給出的標準上限是5：1[1]。進入新世紀后中國各大城市的收入房價比已遠遠超出這一指標。以下是2001-2010年全國房價收入比情況及各大城市具體的房價收入比。

圖1 2001-2010年中國房價收入比

由2001-2010年中國房價收入比變化圖，我們可以得出以下結論：自2003年以后我國房價收入比明顯收升，并呈現加速趨勢，在2009年房價收入比達到8.03的歷史新高。

從圖1可以看出：2001-2010年中國主要城市房價收入比不斷上升，尤其在2009-2010年間，房價收入比達到了高峰，房價收入比超過了10倍。這一數據表明，中國畸形房價正在形成。

（二）2001-2010年中國房地產價格分析

自進入新世紀中國實行扶植房地產行業健康發展的政策以來，中國房地產價格不斷上升，并在2010年達到新的高峰。以下為2001-2010年中國房價圖。

圖2 2001-2010年中國房價增長圖

由圖可知，中國房價不斷上漲，到2010年，中國城市平均房價已接近4000元人民幣。

（三）2001-2010年中國居民收入與購房分析

與房地產價格快速上漲形成明顯對比，中國居民人均收入的實際增速遠小于房價上漲速度。2007年全年城鎮居民人均可支配收入達13786元；2008年城鎮居民人均可支配收入15781元，2009年全國城鎮居民人均可支配收入17334元，2010年全國城鎮居民人均可支配收入19109元。[2]

中國各城市實際購買房屋的年限均在27年左右，人均收入增長與房價增長的不協調，讓中國廣大人民真正背上了“房奴”的負擔。

三、2001-2010年中國房價過高的原因分析

（一）社會經濟環境

1.土地供給不足。從市場角度分析，商品的價格是由商品的供給關系決定的，房地產市場也不例外。2001-2010年中國房價居高不下的原因之一就是住房供給小于住房需求。眾所周知，中國是世界上人口大國，巨大的人口基數又使得人口增長迅速。同時，國家實行保護耕地的政策，又使得建筑面積相對較小，從而導致土地供求不均衡。

2．城市化潮流及大城市的快速發展。進入新世紀后，中國經濟迅猛發展，大批人員進城務工、求學，使得城市化速度不斷加快。由于中國城市化發展存在眾多問題，又使得城市住房及公共服務發展滯后，住房供給不能滿足住房需求，房價上漲在所難免。

在城市化過程中，大城市的快速發展成為房價飛漲的重要原因。相對于二、三線城市，北京、上海、廣州等一線城市平均房價過萬，嚴重超出了人們的購房能力。

3．房地產行業投資和炒作的不斷增長。在當前內需尚未充分拉動的情況下，房地產行業成為拉動內需的巨大動力，成為中國新的經濟增長點。而房地產行業的巨大發展，卻容易造成國內的“荷蘭病”現象。而此時，人們為了追求貨幣的保值增值，紛紛把資金投入到房地產行業，以獲得利潤，實現貨幣的增值。這又直接推動了房價的上漲。

（二）政府政策因素

1．政府限制土地供給。政府有意識的限制土地供給，也是造成中國2001-2010年房價飛漲的原因。

雖然中國人口眾多，但是從人口密度來看，中國在全世界人口密度上排中等或中下等。拿中國人口密度最高的省份江蘇和浙江看，江蘇和浙江的人口密度跟臺灣差不多。[3]而臺灣沒有人為的限制土地，這使得臺灣房價普遍不高，其房價收入比并不高。而中國大部分地區房價過高，房價收入比遠高于臺灣。

中國許多城市為搞形象工程，修建大型綠化區、娛樂區，并且對城區內部部分土地禁止開放，占用了大量土地。政府對于城市土地的限制和利用，很大程度上造成了土地供不應求，房價飛漲。

2．對商業炒作及熱錢流入的監管不利。部分房地產商鼓吹中國未來房價會迅猛增長。大量商業人士參與到房地產買賣中，一次性購入大批房產，繼而通過媒體等將房價炒高，從中牟利。而進入新世紀后中國由于房地產發展還尚未健全，對房地產行業炒作的監管力度不夠，只是出臺限購令等，這對于一系列的不正當購房行為其實起不到太多的制約作用。

另外，由于人民幣不斷升值，熱錢大量流入，在中國熱錢監管體系不完善的情況下，熱錢流入在所難免。熱錢又不斷涌入樓市，持續推動著中國房價。

3．城市發展戰略上的誤區。中國城市化發展過程中存在的一個明顯的現象就是大城市發展迅速，中小城市發展相對滯緩，這與中國城市發展戰略是分不開的。各地政府在城市化發展中注重本地區省會城市及其它重要城市的發展，同時，中央政府也希望利用大城市的發展帶動中小城市的發展。這些都拉大了一線城市與二、三線城市發展速度上的差距。大城市的過快發展需要過多的勞動力參與到城市建設和發展中去，過多人群涌入大城市，不斷推高大城市的房價。

由于大城市良好的公共服務設施和工資待遇，大城市房價飛漲并沒有促使大量勞動者離開大城市，反倒是高房價的信號不斷傳到周邊中小城市，引起中小城市房價上漲的連鎖反應。同時，城市化發展的不平衡，也會帶來貧富差距過大、地區發展不平衡等其它問題。

4．政府利益驅動的土地買賣方式。1994年稅制改革以后，土地出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方財政。這種變革，使得地方政府成為了買賣土地的經紀人，經濟利益驅使地方政府最大限度地將國有土地出讓給房地產開發商，同時在土地出讓過程中不斷抬高土地價格，以追求最大利潤。這種狀況使得高地價推動高房價，導致了房地產市場的無序擴張。

四、2001-2010年房價過高帶來的問題

由以上分析我們可以發現，中國房價過高給中國社會帶來了一系列問題，主要表現為：第一，買房壓力的增加嚴重降低了群眾的購買力，打壓了內需；第二，過高的房價增加了中國廣大消費者的購房負擔，同時也不利于社會的穩定；第三，超高房價和地價是產生腐敗和賄賂的根源，影響公信力和政府形象；第四，超高房價必然影響購房數量，從而造成房地產產量的萎縮，并且嚴重影響其相關的上下游企業發展。

從進入新世紀后國內最大的社會問題來看，就是社會財富兩極分化。調查我國房價過高的原因，并找出對策，有利于我國居民的社會福祉、我國經濟的穩定發展和社會和諧的構建。

[1]郭佳.淺談房價收入比的研究意義[J].科技廣場，2011，（6）.

[2]中國統計年鑒 2011[M].中國統計出版社，2011，（9）.

[3]中國統計年鑒 2006[M].中國統計出版社，2006，（9）.

責任編輯：郭一鶴

F293.3

B

1671-6531（2012）04-0044-02

王彥超/德州學院經濟管理系國際經驗與貿易專業學生（山東德州 253023）；馮天忠/德州學院經濟管理系國際經驗與貿易專業講師（山東德州 253023）。