安徽省公租房供給能力測(cè)算

葛清蘊(yùn)，厲彩梅，李 鶯

（1.皖西學(xué)院 建筑與土木工程學(xué)院，安徽 六安 237012；2.蓋茨勝地汽車(chē)水泵產(chǎn)品（煙臺(tái)）有限責(zé)任公司，山東 煙臺(tái) 712000；3常州市澤源電力工程有限公司，江蘇 常州 213002）

安徽省公租房供給能力測(cè)算

葛清蘊(yùn)1，厲彩梅2，李 鶯3

（1.皖西學(xué)院 建筑與土木工程學(xué)院，安徽 六安 237012；2.蓋茨勝地汽車(chē)水泵產(chǎn)品（煙臺(tái)）有限責(zé)任公司，山東 煙臺(tái) 712000；3常州市澤源電力工程有限公司，江蘇 常州 213002）

根據(jù)保障對(duì)象界定條件和調(diào)研情況估算出需要保障的人群數(shù)量，結(jié)合人均保障面積標(biāo)準(zhǔn)，得到公租房總建筑面積.結(jié)合安徽省實(shí)際情況，分析了供給能力.

公租房；保障人數(shù)；建設(shè)規(guī)模

1 引言

在2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)齊驥提出要加快公共租賃住房的建設(shè).公共租賃住房是一個(gè)過(guò)渡性的解決方法.就是這部分群體收入沒(méi)有低到可以享受廉租房的地步，可靠自己的能力又買(mǎi)不起商品房.因此，政府提供給他們一定的幫助，過(guò)一段時(shí)間，當(dāng)這部分群體有支付能力了，他們就離開(kāi)公共租賃住房，到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或承租住房.這種由政府建設(shè)、低于市場(chǎng)租金限價(jià)出租、能長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補(bǔ)當(dāng)前住房保障體系空白的希望所在.2010年6月12日由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式對(duì)外發(fā)布.促進(jìn)了公租房的發(fā)展.

目前國(guó)內(nèi)已開(kāi)展了一些相關(guān)研究，華中師范大學(xué)的鄭文文[1]以深圳為例，提出了BOT方式、空置商品房轉(zhuǎn)化、捆綁搭配建設(shè)三種新型的政策性住房的供給方式.重慶大學(xué)的程皓[2]對(duì)公租房進(jìn)行了階段劃分，對(duì)重慶市的相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行解讀并探討了重慶市公租房在建設(shè)環(huán)節(jié)和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的潛在問(wèn)題.上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院的江莉[3]提出公共租賃住房的房源可以是多渠道的，即可以通過(guò)建設(shè)(包括新建、配建和改建)、收購(gòu)(或回購(gòu))等多種方式.

2 安徽公租房現(xiàn)狀

2011年1月25日安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，確定2011將是安徽省大規(guī)模建設(shè)公租房的第一年，建設(shè)量將近10萬(wàn)套.2011年3月2日安徽省保障性安居工程工作會(huì)議召開(kāi)，明確公租房建設(shè)數(shù)量增加到了10.29萬(wàn)套.按照預(yù)測(cè)，未來(lái)城市公共提供的住房比例將占住房量的20%.

2011年3月10日，安徽省出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》[4]提出，各地可采取單獨(dú)選址方式，集中建設(shè)公共租賃住房，新建普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房項(xiàng)目，要配建10%的公共租賃住房.公租房的建設(shè)任務(wù)量在保障性安居工程項(xiàng)目中，僅次于棚戶(hù)區(qū)改造房，成為十二五期間保障性安居工程的重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容.

為了加快安徽省的公租房建設(shè)，本文對(duì)公租房建設(shè)規(guī)模進(jìn)行測(cè)算.測(cè)算思路：根據(jù)保障對(duì)象界定條件和調(diào)研情況估算出需要保障的人群數(shù)量，即總需求人數(shù)；結(jié)合人均保障面積標(biāo)準(zhǔn)，得到公租房總建筑面積，即理想建設(shè)規(guī)模；最后對(duì)供給能力進(jìn)行測(cè)算.

3 需求人數(shù)測(cè)算

目前安徽省公租房主要面向大中專(zhuān)院校畢業(yè)參加工作不滿(mǎn)5年城鎮(zhèn)新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員三類(lèi)群體[4].

3.1 新就業(yè)人員

根據(jù)安徽省教育廳發(fā)布的安徽省高校畢業(yè)生就業(yè)情況報(bào)告，2008年、2009年、2010年全省高校畢業(yè)生年終就業(yè)率分別為88.4%、88.53%、89.8%，雖然每年的就業(yè)率略有不同，但基本維持在88.5%左右，因此，設(shè)定88.5%為轉(zhuǎn)換系數(shù)1.

同時(shí)，根據(jù)2009年、2010年情況，全省高校畢業(yè)生在省內(nèi)就業(yè)比例占總就業(yè)人數(shù)的79%-81%，我們?nèi)≈虚g值80%做為轉(zhuǎn)換系數(shù)2.

假定2006-2010年的就業(yè)率、在省內(nèi)就業(yè)的比例相同，且均為設(shè)定的相應(yīng)轉(zhuǎn)換系數(shù).那么，我省畢業(yè)生在省內(nèi)就業(yè)的實(shí)際人數(shù)=新畢業(yè)人數(shù)×轉(zhuǎn)換系數(shù)1×轉(zhuǎn)換系數(shù)2，因此對(duì)表1進(jìn)行調(diào)整，得到自2006-2010年五年間我省畢業(yè)生在省內(nèi)就業(yè)的人數(shù)約159.21萬(wàn).

根據(jù)我們前期所做的新就業(yè)人員抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，隨工作年限增加，新畢業(yè)人員選擇購(gòu)房的比例也逐步提高，第一年13%、第二年27%、第三年46%、第四年48%、第五年68%，按照這一規(guī)律，已經(jīng)買(mǎi)房的新就業(yè)人員也不需要公租房保障，這部分人也應(yīng)當(dāng)剔除.我們認(rèn)為2005年畢業(yè)的是已工作五年的，2006年畢業(yè)的是工作四年的.依此類(lèi)推，并對(duì)159.21萬(wàn)人繼續(xù)調(diào)整，如表2所示，得到省內(nèi)畢業(yè)生在省內(nèi)工作且需要公租房保障的數(shù)量為44.55萬(wàn)人.

表1 2006-2010年安徽大中專(zhuān)院校畢業(yè)生人數(shù)（萬(wàn)人）

根據(jù)前期新就業(yè)人員調(diào)研，2005-2007年外省進(jìn)入我省就業(yè)（不包括升學(xué)）的人員約為4.0萬(wàn)人/年，我們?nèi)匀谎赜卯?dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)，認(rèn)為2005-2009年外省進(jìn)入我省就業(yè)（不包括升學(xué)）的人員約為4.0萬(wàn)人/年，那么五年總共4.0萬(wàn)人/年×5年=20萬(wàn)人，這部分人全部需要保障.

表2 調(diào)整后的公租房保障的人數(shù)

綜上所述，大中專(zhuān)院校畢業(yè)參加工作不滿(mǎn)5年新就業(yè)人員公租房保障的總數(shù)為44.55+20=64.55（萬(wàn)人）.

3.2 城市中低收入住房困難家庭

結(jié)合安徽省實(shí)際情況,安徽全省現(xiàn)有220萬(wàn)戶(hù)城市中低收入居民家庭和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)困難職工家庭[5]，其中低收入住房困難家庭約43萬(wàn)戶(hù)，按平均每戶(hù)3人計(jì)，共43萬(wàn)戶(hù)×3人/戶(hù)=129萬(wàn)人.

3.3 外來(lái)務(wù)工人員

外來(lái)務(wù)工人員要求在就業(yè)城市有穩(wěn)定職業(yè)，認(rèn)為這部分保障群體主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)工人.截止2011年7月，安徽省產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過(guò)123個(gè)[6]，如果平均每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有2000人需要保障，那么產(chǎn)業(yè)園區(qū)總保障人數(shù)約為2000×123=24.6萬(wàn)，即外來(lái)務(wù)工人員共需保障人數(shù)24.6萬(wàn).

根據(jù)前面估算的三類(lèi)保障人群數(shù)量，總需求人數(shù)為64.55+129+24.6=218.15萬(wàn)人.

4 建設(shè)規(guī)模測(cè)算

這里主要針對(duì)新建公租房進(jìn)行測(cè)算，由于新建比例尚無(wú)明確獲取途徑，我們用調(diào)整系數(shù)進(jìn)行估算.假設(shè)新建公租房占總需求量的80%，即調(diào)整系數(shù)為0.8.根據(jù)調(diào)整后的需求人數(shù)=總需求人數(shù)×調(diào)整系數(shù)，得調(diào)整后的需求人數(shù)為174.52萬(wàn)人.結(jié)合安徽省實(shí)際情況[5]，我們暫取安徽公租房的人均保障面積a=14m2/人.利用建設(shè)規(guī)模=調(diào)整后的需求人數(shù)×人均面積，得建設(shè)規(guī)模為2443.28（萬(wàn)m2）.

5 供給能力分析

2011年，安徽省住房保障工作目標(biāo)中明確公共租賃住房為10.29萬(wàn)套（間）.根據(jù)2011年9月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，公共租賃住房單套建筑面積以40平方米左右的小戶(hù)型為主.據(jù)此，測(cè)算中套均面積按40m2計(jì)算，那么，建筑面積約為411.6萬(wàn)m2.也就是說(shuō)，建設(shè)初期的量能夠達(dá)到總需求量的16.85%之間.一般情況下，在建設(shè)初期，供應(yīng)、建設(shè)量都較大，此比例基本合理，五年內(nèi)供應(yīng)完全.在如期開(kāi)工建設(shè)的前提下，后續(xù)供地節(jié)奏可根據(jù)保障目標(biāo)調(diào)整.

〔1〕鄭文文.政策性住房供給方式研究[D].華中師范大學(xué)，2008.

〔2〕程皓.重慶市公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的潛在問(wèn)題探索[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2010（21）.

〔3〕江莉.公共租賃住房房源籌集機(jī)制初探[J].上海房地，2010（07）.

〔4〕安徽省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn).2011.

〔5〕安徽省房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃.安徽省人民政府網(wǎng).

〔6〕安徽縣域經(jīng)濟(jì)網(wǎng).

F293.3

A

1673-260X（2012）08-0145-02

六安市定向委托皖西學(xué)院市級(jí)研究項(xiàng)目（2009LW011）；教育廳高校省級(jí)科學(xué)研究項(xiàng)目（KJ2012B215）