樓市調(diào)控成效顯現(xiàn)房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀
——22001122年河南房地產(chǎn)市場形勢分析

文/馬艷麗

樓市調(diào)控成效顯現(xiàn)房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀
——22001122年河南房地產(chǎn)市場形勢分析

文/馬艷麗

自2010年以來，國家對(duì)樓市的調(diào)控政策既密集又嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場在“限購”、“限價(jià)”、“限貸”、加息的重重壓力下，放慢了上漲腳步，形勢不容樂觀。今年以來，在中央和地方一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的綜合作用下，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落明顯，商品房銷售繼續(xù)下降，房屋施工面積增速有所加快，新開工面積增速趨緩，竣工面積高速增長，本年土地購置面積下降，土地成交價(jià)款增速大幅回落，企業(yè)資金趨緊狀況仍無緩解跡象，房地產(chǎn)下行壓力進(jìn)一步加大。

全省房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行主要特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，非住宅類投資拉動(dòng)作用明顯

1-5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資943.00億元，同比增長20.6%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落15.1個(gè)、4.0個(gè)和3.2個(gè)百分點(diǎn)，投資增速回落明顯。

分類型看，住宅類投資占比持續(xù)下降，非住宅類投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻(xiàn)率逐步提高。1-5月，全省住宅投資669.03億元，同比增長14.9%，住宅投資增速低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速5.7個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.9%，同比降低3.5個(gè)百分點(diǎn)。非住宅性投資273.97億元，增長29.1%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速8.5個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為29.1%，同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，非住宅類投資對(duì)開發(fā)投資的貢獻(xiàn)率達(dá)46.0%。其中，辦公樓投資41.68億元，增長24.8%，占比4.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資102.54億元，增長27.4%，占比10.9%；其他投資129.75億元，同比增長50.9%，占比13.8%。

（二）房屋施工面積增速有所加快，新開工面積增速趨緩，竣工面積高速增長

1-5月，全省房屋施工面積22091.18萬平方米，比上年同期增長20.5%，增速比上年同期及今年一季度分別回落14.1個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，比1-4月加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積17381.04萬平方米，增長17.8%，增速比上年同期及今年一季度分別回落12.7個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)，比1-4月加快2.0個(gè)百分點(diǎn)，住宅施工面積增速低于房屋施工面積增速2.7個(gè)百分點(diǎn)，占房屋施工面積的比重為78.7%，同比降低1.7個(gè)百分點(diǎn)。

1-5月，全省房屋新開工面積4209.94萬平方米，比上年同期增長12.4%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落12.5個(gè)、5.1個(gè)和6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積3356.88萬平方米，同比增長9.3%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落9.5個(gè)、4.9個(gè)和5.5個(gè)百分點(diǎn)，住宅新開工面積增速低于房屋新開工面積增速3.1個(gè)百分點(diǎn)，占房屋新開工面積的比重為79.7%，同比降低2.3個(gè)百分點(diǎn)。

1-5月，全省房屋竣工面積高速增長，但增速有所回落。全省房屋竣工面積1498.58萬平方米，比上年同期增長60.2%，增速比上年同期加快45.1個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度和1-4月分別回落35.0個(gè)和5.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積1280.98萬平方米，增長57.6%，增速比上年同期加快44.9個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度和1-4月分別回落23.1個(gè)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積增速低于房屋竣工面積增速2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房屋竣工面積的比重為85.5%，同比降低1.4個(gè)百分點(diǎn)。

（三）商品房屋銷售面積和銷售額降幅雙擴(kuò)大

隨著國家和各地區(qū)一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷貫徹落實(shí)，政策效果不斷顯現(xiàn)，繼2011年商品房銷售增速逐月回落后，今年以來商品房銷售由增變降，剛性需求釋放緩慢，投機(jī)、投資性需求得到一定抑制。

商品房銷售面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大。1-5月，全省商品房銷售面積為1314.35萬平方米，比上年同期下降11.3%，增速同比回落30.1個(gè)百分點(diǎn)，降幅比今年一季度和1-4月分別擴(kuò)大7.3個(gè)和3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為1216.12萬平方米，同比下降11.0%，增速同比回落28.1個(gè)百分點(diǎn)，降幅比今年一季度和1-4月擴(kuò)大6.7個(gè)和2.6個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷售額降幅繼續(xù)擴(kuò)大，住宅銷售額降幅小幅收窄。1-5月，全省商品房銷售額503.78億元，同比下降2.7%，增速分別比上年同期和今年一季度回落38.4個(gè)和3.5個(gè)百分點(diǎn)，降幅比1-4月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額424.88億元，同比下降1.1%，降幅比今年一季度擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)，比1-4月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

90平方米及以下住宅銷售繼續(xù)增長，商業(yè)營業(yè)房首次出現(xiàn)下降。住宅類銷售中，90平方米及以下小戶型受到青睞，銷售繼續(xù)逆市增長。1-5月90平方米及以下住宅銷售275.64萬平方米，同比增長15%，占住宅比重為22.7%，同比提高5.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售額114.89億元，增長28.6%，占住宅比重為27.0%，同比提高6.2個(gè)百分點(diǎn)；非住宅類中，自去年起銷售高速增長的商業(yè)營業(yè)用房首次出現(xiàn)下降。1-5月商業(yè)營業(yè)用房銷售65.33萬平方米，同比下降9.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售額50.51億元，下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前全省房地產(chǎn)開發(fā)存在的突出問題

（一）新開工項(xiàng)目數(shù)量減少，土地等先行指標(biāo)下降

1-5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年新開工項(xiàng)目380個(gè)，同比減少31個(gè)，完成投資185.92億元，同比下降9.2%，降幅比1-4月擴(kuò)大4.6個(gè)百分點(diǎn)，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速29.8個(gè)百分點(diǎn)，占全部完成投資19.7%，同比下降6.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著時(shí)間推移，河南省本年新開工項(xiàng)目有所增加，但與往年相比，企業(yè)新開工項(xiàng)目減少，未形成大規(guī)模項(xiàng)目新開工的局面。另一方面，1-5月全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置土地696.91萬平方米，同比下降9.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地、開發(fā)新項(xiàng)目不積極，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要依靠結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目拉動(dòng)，對(duì)后期房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展將產(chǎn)生不利影響。

（二）企業(yè)資金鏈條趨緊，資金保障形勢嚴(yán)峻

1-5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源1163.55億元，同比增長18.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速1.8個(gè)百分點(diǎn)，資金來源增速自2010年11月以來已連續(xù)19個(gè)月低于完成投資增速。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)付款高速增長，企業(yè)資金緊張的問題值得關(guān)注。

（三）新建商品房庫存增加，市場消化壓力較大

截止5月底，全省待售商品房面積1780.17萬平方米，同比增長42.7%。其中，待售1-3年面積460.54萬平方米，占待售面積的25.9%；待售3年以上面積26.11萬平方米，占待售面積的1.7%。在銷售市場低迷的情況下，商品房庫存持續(xù)增加，開發(fā)商銷售壓力較大。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議

總體上看，自2010年以來國家和地方推出的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展宏觀調(diào)控政策，對(duì)河南省的房地產(chǎn)市場影響深刻。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，河南要繼續(xù)貫徹落實(shí)中央和地方促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，細(xì)化和完善調(diào)控相關(guān)政策，增強(qiáng)政策的靈活性、針對(duì)性和前瞻性，高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢；繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加保障性住房和普通商品住房有效供給；要強(qiáng)化合理住房消費(fèi)的引導(dǎo)和輿論的正確導(dǎo)向，切實(shí)做好穩(wěn)定房價(jià)工作；要進(jìn)一步拓展資金融資渠道，激發(fā)民間投資的積極性；要加強(qiáng)市場監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)河南房地產(chǎn)開發(fā)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者單位：河南大學(xué)）