GIS在房屋全生命周期管理中的應用研究

龔 杰，樊文有，饒 燦

(1.武漢中地數碼科技有限公司，湖北武漢430074;2.中國地質大學(武漢)信息工程學院，湖北武漢430074)

GIS在房屋全生命周期管理中的應用研究

龔 杰1，樊文有2，饒 燦1

(1.武漢中地數碼科技有限公司，湖北武漢430074;2.中國地質大學(武漢)信息工程學院，湖北武漢430074)

因缺乏空間位置信息，自然房屋與權屬信息可能存在一對多的關系，容易導致權屬登記錯誤。為了能在房屋全生命周期中實現以圖管房，圖、屬、檔一體化管理，充分運用GIS對圖形和屬性信息進行科學管理與分析的功能，提出基于GIS的房屋全生命周期的綜合信息管理體系，在空間數據和非空間數據異化管理的基礎上實現了數據的高度共享和一致，為相關主管部門提供了一套便捷的綜合信息管理系統，以優化政府部門辦公效率、提升公眾服務水平。

產權產籍;全生命周期;數字房產;GIS

一、前 言

隨著社會經濟的不斷發展，房產行業信息化水平也從以前的單一信息化，提升到了在GIS的基礎上對整個房屋全生命周期內各類信息進行規范、融合與共享交換。《房地產市場信息系統技術規范》(建住房函［2007］300號)、《物權法》、《房屋登記辦法》(中華人民共和國建設部令 第168號)等的先后出臺，對房產權屬檔案利用提出了新的要求［1］。

GIS技術采用現代化的方法采集、存儲、分析、管理、顯示、模擬與地理空間分布有關的圖形數據，能為房屋整個生命周期的管理和決策提供服務［2］，為房屋產權產籍管理現代化提供了很好的解決思路和方法。WebGIS技術能對新建商品房、存量房的地理位置信息進行發布，GIS技術能對房屋生命周期中的物理數據(宗地(丘)、幢和戶的自然特征數據)進行直觀有效的管理，并在產權產籍信息管理中實現以圖管房，圖、屬、檔一體化管理，真正意義上體現了地圖上的數字化、網絡化、一體化管理，并極大地提高了房屋權屬登記檔案資源的開發能力和利用效率［3］。

二、擬解決的關鍵問題

1)需緊扣建設部要求，全面保證底層數據的完整性與統一性，使各個功能子系統和模塊之間能建立完善的數據共享機制，避免不同業務部門之間的數據隔離。

2)采用B/S模式實現新建商品房網上備案、存量房網上備案信息的統計分析和信息發布，并以WebGIS形式提供樓盤位置、周邊情況等信息，實現房產業務主體信息在B/S模式下直觀、便捷、高效地發布更新。

3)各業務子系統都是在《房地產市場信息系統技術規范》(CJJ/T 115—2007)、《物權法》、《房屋登記辦法》、《房地產市場預警預報系統數據報送指標及操作指南》等要求的基礎上開發的，以保證系統符合最新的建設要求。

4)各業務子系統應物理獨立、邏輯統一、相互關聯，可追溯歷史，可查詢狀態，流程配置靈活，權限管理嚴密，采用統一的數據備份和容災措施，以確保業務數據的一致性、高度共性，同時應保證數據的安全和可靠［4］。

三、總體設計思路

1.總體架構

系統總體分為數據層、平臺支撐層、中間件和業務應用層，如圖1所示。數據層中業務數據、檔案數據等采用關系數據庫進行存儲管理;GIS數據和平臺支撐層需要進行多源數據轉換、存儲與統計分析等;中間件主要是將系統中相關實體模型、業務模型封裝成組件，使系統架構實現高內聚、低耦合，方便業務應用層調用和維護;業務應用層是在平臺支撐和組件調用的基礎上，結合實際房地產市場現狀，對業務進行分類整合。

圖1 系統總體架構

系統主要以B/S和C/S結合的模式開發運行。B/S模式主要用于房地產管理部門的日常辦公、相關備案登記、業務辦理等;C/S模式主要運用于測繪及成果管理中的基礎地形數據、房屋圖形數據的錄入與修測，圖形數據的歷史管理，樓盤屬性數據的變更和歷史版本的管理。

2.數據一體化建設

一體化數據庫設計的總體目標是要實現房產空間數據(GIS數據)和屬性數據、檔案數據的一體化存儲，以達到圖、屬、檔一體化管理的應用目標［5］。數據庫設計的具體內容包括:

1)非空間數據和空間數據的一體化。設計以房地產空間數據庫為基礎，融合房產檔案數據、屬性數據等非空間數據，建立以圖管房，圖、屬、檔一體化的數字房產基礎數據庫。

2)非空間數據的一體化。指建立以產權產籍數據為基礎，融合房產交易登記信息、房產市場主體信息、房產物業信息、房產資金信息、產籍檔案信息、OA信息等于一體的業務數據庫。

3)房產平面圖和房產分層分戶圖的一體化。房產分層分戶圖是房產平面圖在三維空間上的詳細表達，系統數據庫設計要實現房產平面圖與房產分層分戶圖的一體化存儲和管理。

4)房產歷史信息和現狀信息的一體化。房地產信息由于房產交易等客觀行為的不斷變化而產生大量的歷史信息，這些歷史信息是追溯房屋產權變化、解決房產產權糾紛的重要數據，因此必須將這些歷史信息與現狀信息進行一體化管理，并建立房產時態數據庫。

3.業務系統功能

房屋全生命周期中對產權產籍的管理主要是在GIS的基礎上，依托樓盤表對房屋在不同業務下的現勢狀態、歷史狀態的展示與變更。

(1)房產局電子政務系統

它以工作流、自定義表單為基礎平臺，將數據庫技術、計算機網絡技術、地理信息技術與辦公自動化高效結合，實現了房產局管理部門的行政管理與日常辦公的網絡化、無紙化，提高了工作效率，也實現了信息的及時發布與共享。

(2)房產檔案掃描管理系統

實現了將傳統的紙質房產檔案信息電子化，系統具有數據錄入、檔案掃描、紙質檔案拍照、房地產檔案檢索及統計、生成房屋登記簿等功能。通過將紙質檔案影像化管理后，可以提高調檔效率，通過不同存儲媒介實現檔案多樣化管理。

(3)房產直管公房管理信息系統

房產直管公房管理系統是充分整合利用直管房信息資源，實現信息資源共享的全市房管工作網絡辦公平臺。系統以工作流、自定義表單、GIS為基礎平臺，實現了住房保障局公房管理部門的行政管理與日常辦公的網絡化、無紙化，OA與GIS的一體化，提高了工作效率，也實現了信息的及時發布與共享。實現了租賃的有序、流程化的管理，使租賃管理更加規范和有效;流程化公房維修管理，使維修管理更有序;使新建的經濟適用住房或者廉租房項目能夠實時有效地發布。

(4)測繪及成果管理子系統

房產測繪是房產管理的重要前置業務，是房產圖形和房產屬性信息的重要來源。從傳統的觀點來看，測繪的任務在于制圖，其最終成果就是圖形和與圖形對應的屬性信息。

(5)房地籍權屬登記管理子系統

不僅在設計上嚴格按照新頒布的《物權法》和《房屋登記辦法》，而且通過細致分析產權交易登記業務實際辦理過程，將系統操作流程大量簡化，從而可以將辦案人員從繁瑣的數據錄入工作中解脫出來，以便更好地提高辦案效率和節省資源。該系統涵蓋了交易與權屬登記的所有業務類型，并形成產權產籍檔案基礎數據庫。產權產籍基礎數據是房產局各項業務的核心數據，登記系統實質上是對該數據庫的更新和維護。

(6)新建商品房網上備案子系統

依托預售許可管理業務或新建商品房初始登記業務而建立，采用在線方式實現新建商品房預定、預售、銷售和相應的合同備案功能。

(7)存量房網上備案子系統

采用在線方式實現存量房經紀合同(即存量房居間買賣合同)、買賣合同和租賃合同的網上備案功能，并預留資金監管的接口。存量房網上備案子系統應實時訪問登記管理子系統，以進行數據的有效性校驗，并提供資金監管、買賣、租賃參考價格的功能。

(8)從業主體管理子系統

實現從業主體的統一認證管理，采用在線方式實現從業主體數據的申報功能，實現利用公共通信資源與從業主體進行信息交流的功能。

(9)項目管理子系統

完成對項目過程和企業上報數據的監控與管理，確保建設用地申報、建設進度申報、企業數據上報的規范性。

(10)統計分析與信息發布子系統

實現對上述系統信息的多元化分析和多樣化指標發布，并提供可視化的統計分析和決策支持工具，根據住建部統計指標出具各類統計分析報表，并能夠用表格、圖形等方式進行展現，為領導決策提供有力支持。

四、系統實現

1.多樣化辦公之公房資產管理

日常辦公中通常會進行相關案件的辦理與審批，傳統模式是錄入相關信息進行案件新建并辦理，但在與房屋產權產籍有關的案件辦理中，單一的辦理方式不但無法實現數據的共享，還會因為缺乏空間位置信息而發生自然房屋與權屬信息存在一對多的關系、權屬登記錯誤的情況。因此本系統提供在地圖上選擇對應房屋進行案件的新建。如圖2所示，通過一定條件選擇出所要辦理案件的房屋并在地圖上進行定位，確定無誤后，單擊新建案件即可。

圖2 案件多樣化辦理

2.樓盤信息全方位展示

在C/S模式的模塊中不僅提供對空間數據的錄入、編輯等功能，還可以對數據進行二維、三維渲染展示，如圖3所示。在地圖中選擇某幢房屋，窗口下方可以同步顯示其二維樓盤表，并與產權信息進行關聯，可以看到當前房屋的業務狀態。

圖3 場景數據三維展示

3.快捷的“房屋落地”與豐富的數據查詢

為了確保房屋在產權產籍信息和空間位置信息上的一致性，系統提供了地址自動匹配功能，可以快速地將房屋的自然屬性和權屬屬性進行對應。對于不規范坐落數據，本系統提供兩種方式進行綁定。可以在地圖中選擇需要綁定的幢，單擊綁定并選擇對應的樓盤數據即可，同時為了較好地區分已綁定和未綁定房屋，還可以對幢圖斑進行變色顯示，方便業務人員操作。同樣，可以先選擇需要綁定的幢信息，然后在地圖中選擇需要綁定的幢圖斑。

對于系統中的各類數據，本系統提供多條件查詢。可以通過地圖查詢，也可以通過輸入權利人、房屋坐落等屬性進行查詢，系統可以同時提供業務數據、檔案數據、登記簿、樓盤表、地圖定位等信息，用戶可根據實際需求進行數據的進一步展示。

五、結束語

本文通過對基于GIS的房屋全生命周期管理的研究，在網絡化、無紙化、OA與GIS一體的基礎上實現了對房屋全生命周期圖、屬、檔一體化的管理。GIS的融入將原有的房產業務數據與空間數據相結合，提供了多角度、多粒度、多維化的分析展示方式和多源、異構數據的集成管理。系統在房屋全生命周期中產權產籍管理的每個環節都能夠同GIS有機地結合在一起，重點突出“以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業”的核心理念［6］，實現了房管部門和開發單位、廣大市民的聯動，真正達到了房產管理的數字化和信息化。

［1］ 唐玲玲.房屋權屬登記信息的查詢［J］.城建檔案，2010(2):47-48.

［2］ 董云峰.地理信息系統下的房屋產權產籍管理［J］.中國建設信息，2006(11X):17-19.

［3］ 王繼才.對房屋權屬登記檔案信息化管理的探討［J］.科技咨訊，2010(16):164.

［4］ 鄧勇偉.基于 GIS的房產管理政務智能系統研究［D］.南京:南京師范大學，2006.

［5］ 張志文.淺議加快房地產產權產籍管理網絡信息化的創新［J］.中國房地產，2003(6):77-79.

［6］ 江紅忠.淺談GIS及其在房產管理中的應用［J］.地礦測繪，2006(2):24-25.

Applied Research of Full Lifecycle Real Estate Management Based on GIS

GONG Jie，FAN Wenyou，RAO Can

0494-0911(2012)08-0083-04

P208

B

2012-06-20;

2012-07-05

龔 杰(1984—)，男，湖北應城人，工程師，主要研究方向為GIS在房產測繪和氣象中的應用。