宏觀框架下的地價影響因素分析

趙 松，肖曉俊

（1.中國土地勘測規劃院，北京100035；2.北京大學，北京100871）

土地兼具資源、資產、資本多重屬性，在促進中國社會經濟發展和轉型方面具有舉足輕重的作用，而地價既是經濟運行的重要指標，又是土地要素參與宏觀調控的經濟杠桿，因此，深入分析地價與各經濟要素間的運行機制和相互關系具有重要意義。在此領域，國內的現有研究正處于向定量化、精細化轉變的階段。近年來，隨著部分地區的房價快速增長，國家實施多輪房地產調控政策，地價與房價、土地市場與房地產市場的關系成為學界的研究重點，形成了一批有代表性的研究成果。然而，對于地價與其他宏觀經濟指標間關系的研究卻相對較少，早期研究以分析二者間的基本經濟機理為重點，如肖場等定性分析了地價與國民經濟的關系[1]；董黎明在分析地價對土地利用和城市發展格局影響的基礎上，提出充分運用地價經濟杠桿的作用[2]。近期研究已經涉及地價與具體經濟指標間的關系，如巴曙松認為“2012年中國經濟走勢，可以從土地價格角度觀察”，提出2011年以來，土地價格領先CPI、PPI的變動周期相對延長，表明資產價格與商品價格間的比價關系發生結構性變化[3]；朱道林以長三角地區主要城市為例，利用基準地價和地區生產總值、固定資產投資等數據構建“不均衡指數”，研究地價與經濟發展的協調性[4]；龍傳方等以定性分析的方法論述了GDP、利率、物價、購買力等經濟因素對城市地價的影響[5]。已有研究雖然各具特色，但是所用地價數據的完整性、科學性存在一定的缺陷，或對研究結論，特別是定量研究的結論產生不利影響。本文以國土資源部發布的城市地價動態監測數據為基礎（其統計口徑和方法保證了地價數據的“同質可比性”，且具有較長的時間序列，可以科學表征土地市場），運用統計分析方法，探討21世紀以來中國部分宏觀經濟指標與地價變動間的內在關系，并對2008年國際金融危機影響之后，中國重點監測城市（全部省會城市、計劃單列市）地價與其他社會經濟要素的互動影響進行了初步分析與評價，并針對當前中國土地市場的態勢及調控政策提出了相關判斷與建議。全文所用地價數據均來自全國城市地價動態監測系統，土地供應量數據來自國土資源部土地市場監測監管系統，GDP等經濟指標數據，如無特殊注明，均來自國家統計局網站。

1 宏觀經濟因素與地價走勢的相關分析

1.1 經濟基本面是地價持續增長的內在支撐

近10年間，中國國民經濟總體快速發展，年均增速超過8%，經濟基本面的持續上升成為地價走勢的內在支撐。數據顯示，2001—2011年，GDP增長率與綜合地價增長率走勢基本相同，相關系數達到0.64，在0.05水平下顯著（圖1）。這種在經濟平穩較快發展支撐下的地價增長，類似于日本20世紀50—60年代的地價攀升，而與其20世紀80年代的地產泡沫時期存在顯著差別。

本輪金融危機之后，在國際經濟復蘇緩慢、外需環境嚴峻復雜的形勢下，中國經濟總體保持平穩，對城市地價的支撐作用更為突出。這一時期，季度GDP增長率與重點監測城市綜合地價增長率相關系數高達0.84，2010—2012年，二者更是以接近的幅度向前推進，2011年第四季度及2012年第一、二季度，受持續房地產調控政策的影響，地價增幅大幅回落，遠低于GDP，但與經濟放緩背景下GDP增速的下降仍相吻合（圖2）。

1.2 資本力量是影響地價走勢的重要因素，作用效果存在近一年的滯后期

近年來，大量資金從不同渠道流向不動產市場。資本力量集中反映了市場對土地的旺盛需求，在較大程度上影響著地價走勢。2009—2010年的新一輪地價快速攀升，被廣泛認為與2008年末和2009年以來國家為刺激經濟而放寬貨幣和信貸政策有著密切關聯。筆者的初步定量化分析顯示，2001—2011年，廣義貨幣（M2）增長率和滯后一年的綜合地價增長率相關系數為0.52（圖3）。資本力量對地價走勢的影響在2008年后更為突出（圖4），這一時期的季度分析結果顯示，廣義貨幣增長率、貸款余額增長率均在綜合地價增長率滯后4期（即一年）后，與其呈顯著正向相關關系，相關系數分別達到0.77和0.71。

時序分析顯示，貨幣供應、信貸額度的變化對地價走勢作用明顯，且作用效果存在近一年的滯后期。

進一步開展分用途觀測表明，商業、居住地價受資本力量的驅動較為顯著，工業用地市場初現資本炒作跡象。相關性分析顯示，近10年間廣義貨幣增長率同滯后一年的商業地價變化指標的相關系數為0.70，大幅超過其與綜合地價的關聯程度（圖5）。2008年后的季度分析結果顯示，廣義貨幣增長率、貸款余額增長率均在居住地價增長率滯后4期（即一年）后，與其相關系數達到最高，分別為0.77和0.72（圖6）。工業地價在年度分析中未表現出與資本變化的顯著相關，但在近期的季度分析中，資本力量影響工業地價變化的跡象初步顯現，這也與筆者在2011年全國工業用地招拍掛情況調研中發現的部分地區工業用地競價案例相吻合，故高壓調控下，住宅市場擠出的熱錢轉向炒作工業地產的可能性值得警惕。

圖1 年度GDP增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.1 Annual growth rates of GDP and the composed land price in the key cities

圖2 季度GDP累計增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.2 Quarterly cumulative growth rates of GDP and the composed land price in the key cities

圖3 年度M2增長率、貸款余額增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.3 Annual growth rates of M2,surplus loans and land price in key cities

圖4 季度M2增長率、貸款余額增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.4 Quarterly growth rates of M2,surplus loans and land price in key cities

圖5 年度M2增長率、貸款余額增長率與重點城市各業地價增長率Fig.5 Annual growth rates of M2,surplus loans and different use land price

圖6 季度M2增長率、貸款余額增長率與重點城市各業地價增長率Fig.6 Quarterly growth rates of M2,surplus loan and different land use price in the key cities

1.3 結構變化導致固定資產投資對土地市場的影響力減弱，但房地產開發投資對居住地價的帶動作用仍然顯著

2001—2006年間，綜合地價增長和城鎮固定資產投資增長相關系數達到0.69，呈顯著正向相關（圖7），但2007年以來，這種聯動逐步減弱。一方面，地價增幅隨著宏觀經濟和市場環境的變化波動，而固定資產投資在政府引導下基本保持平穩增長；另一方面，公建類項目在固定資產投資中的比重日益增大，一定程度上擠占了房地產開發投資的份額。近期的季度分析顯示，固定資產投資增長率與綜合地價增長率未呈現正向關系（圖8）。

盡管固定資產投資和綜合地價的相關性減弱，但房地產開發投資仍然是從需求面影響居住地價的重要力量，而且這種力量正在逐步增強，反映了中國近年來在投資驅動下的居住地價增長態勢。2001—2011年間，兩者年度增幅的相關系數為0.52（圖9），而2008年以來的季度分析結果顯示，相關系數已經高達0.86，房地產開發投資額與居住地價的走勢幾乎一致（圖10）。

1.4 快速推進的城市化進程是城市地價持續攀升的基礎力量

人口統計數據顯示，2000年以來，中國城鎮化率以年均1.25個百分點的速度增加，2011年中國城市人口首次超過鄉村人口。大量人口涌入城市，形成居住、就業、購物等新增需求，并與各類改善性需求共同引致了用地壓力的增加，從而成為推動地價持續攀升的基礎性力量。如圖11，城鎮化率百分點變動和綜合地價指數、商服地價指數、住宅地價指數的百分點變動趨勢一致，和它們的相關系數分別達到0.50、0.59、0.51，同時，城鎮化率與工業地價的變動聯系并不緊密。

圖7 年度城鎮固定資產投資增長率與重點城市綜合地價增長率Fig.7 Annual growth rates of urban fixed asset investment and land price in the key cities

圖8 季度固定資產投資累計同比與重點城市綜合地價同比增長率Fig.8 Quarterly growth rates of investment in fixed assets and land price in the key cities

圖9 年度房地產開發投資增長率與重點城市居住地價增長率Fig.9 Annual growth rates of real estate investment and residential land price in the key cities

圖10 季度房地產開發投資累計同比與重點城市居住地價同比增長率Fig.10 Quarterly accumulated growth rates of the real estate development investment and residential land price in the key cities

圖11 中國城鎮化率年度百分點變動和各業地價指數年度增長量Fig.11 Annual percent change of Urbanization rate and different land use price index

圖12 城市居民消費價格指數同比和重點城市居住地價同比Fig.12 Annual growth rate of city dweller consumption price index and the residential land price in the key cities

1.5 居住地價變動與物價指數變動一致，與人均收入增幅關聯性較弱

居住地價和物價指數同為反映某個經濟領域的價格變量，總體走勢一致。2008年以來，城市居民消費價格同比指數與滯后一年的重點城市居住地價同比增幅間的相關系數為0.77（圖12）。但無論是地價的增幅，還是物價指數的提升，總體上同中國城鎮居民人均可支配收入水平的增長協調程度均較低，特別是2008年以來，居住地價與人均收入呈反向變動（圖13），這一現象或能部分反映當前民生問題中值得關注的一個方面。

1.6 工業地價走勢總體平穩，受實體經濟影響相對顯著

近10年來，中國工業地價總體走勢平穩，除2007年工業用地出讓最低價政策的間接拉升和2008年國內外經濟形勢的直接影響外，其余年份增長率波動較小。相關分析顯示，規模以上工業增加值和工業地價的變動趨勢一致，相關系數為0.51（圖14），反映了工業產出的績效直接影響投資者對工業用地的需求。

2008年以來，工業地價增長率與反映宏觀經濟景氣的制造業采購經理指數（PMI）走向幾乎一致，呈現顯著的正向相關關系（圖15）。PMI作為先行指標，其波動對地價的引導作用不可忽視。

2 土地市場上的“量—價”關系

2.1 重點監測城市綜合地價與供地量總體變化呈現逆規律性

加大供應，緩解供需矛盾，進而平抑價格是市場經濟的一般規律，但近年土地市場的季度數據分析顯示，單方面調整供地量，并不能直接平抑價格波動。供地量的同比、環比增長率與同期綜合地價增長率之間均未呈現顯著相關性，而供地同比增長率與滯后半年的綜合地價同比增長率則呈一定的正向相關性，相關系數為0.59，特別是2009年以來，全國重點城市建設用地供應與地價總體趨于同向變化（圖16、17）。

圖13 城鎮居民人均可支配收入同比和重點城市居住地價同比Fig.13 Growth rates of urban per capita disposable income and the residential land price in key cities

圖14 規模以上工業增加值同比和重點城市工業地價同比增長率Fig.14 Growth rates of above-scale industrial added value and the industrial land price in the key cities

圖15 制造業采購經理指數和重點城市工業地價的環比增長率Fig.15 PMI and residential land price growth rate in the key cities

圖16 重點城市建設用地供應面積季度環比增長率和綜合地價季度環比增長率Fig.16 Quarterly growth rate of the construction land area supplied the and land price in the key cities

圖17 重點城市建設用地供應面積季度同比增長率和綜合地價季度同比增長率Fig.17 Quarterly growth rates of the construction land area supplied and the land price in the key cities

2.2 商業用地價格與供應量的關系相對合理，而居住用地的“量—價”關系受到其他因素的強力影響

在多輪房地產調控中，商業物業及商業用地受到的政策限制較少，商業用地的市場化程度相對較高，預期土地供應增加與商業地價增幅基本呈反向變動，而時序數據的走勢雖然與預期大體一致，但定量化測算顯示，商服用地供給增長率與商業地價增長率的相關系數，無論同比還是環比，均未達到顯著的水平。

對居住用地而言，2009年以來，居住地價季度環比增幅和住宅用地供給量季度環比增幅的相關系數為0.51，在0.1水平下顯著。分析認為，在此階段，隨著大量財政資金的入市，信貸額度的放寬，大量資金流入不動產市場，充裕的資本主導了居住地價走勢，極大弱化了土地供應的自主調節作用，土地供應量的增加反而與地價、房價的上升產生互推作用，在數據上呈現明顯的同向相關性。2012年6月以來，經過了2011年以來的房地產“嚴控”措施，貨幣政策再次出現松動，而居住地價指標也敏感地止降回升，定性與定量分析均印證了現階段居住用地市場供求關系的復雜性。

2.3 對35個重點監測城市的分城市、分用途觀測顯示，絕大多數城市的供地量與地價關聯性較弱

筆者以2008年以來各城市、各用途，分季度的供地增幅與地價增幅為基礎，分別測算二者的同期相關系數和考慮滯后因素（地價滯后期為半年）的相關系數，結果顯示，各類分析中，未顯現顯著相關性的城市個數均超過70%。即使在極少數量呈現顯著相關性的城市中，同向相關也占據多數，與價值規律的理論曲線相佐。

“量—價”分析表明，無論從全國總量而言，還是就具體城市分析，在影響因素復雜，市場的區域壟斷特征明顯，特別是流動性充裕的背景下，供應量的單向調節均未取得明顯的預期效果。可以看出，在中國現行非充分競爭的土地市場制度及資源特征下，土地供應量對地價的短期作用并不明顯，忽略其他經濟因素的影響，單方面調整供應量難以緩解供需矛盾，平抑價格的作用也極為有限。

3 結論與討論

由于土地管理領域的基礎統計工作開始較晚，相關數據的時序積累尚不足以支撐建立精度較高的回歸分析模型，本研究僅以統一內涵的地價數據和供應數據與其他經濟指標進行了簡單的相關分析和趨勢刻畫，結果顯示：近10年來，中國地價波動上升的走勢與經濟、社會發展總體向好的支撐和需求相協調；地價數據與各宏觀指標、市場因素的緊密相關性，體現了中國土地資源市場化配置改革的初步成效，商服、住宅用地已經擁有相對發育和完善的市場環境。同時，本研究初步顯化了以下三方面值得關注的問題：

一是地價具有復雜的形成和影響因素，在中國現行非充分競爭的土地市場制度、資源特征及宏觀經濟背景下，單純通過供應手段調控土地市場價格難以奏效。特別是在2007、2009年以來的幾輪波動中，在資金等多因素主導市場的背景下，土地供應的持續放量對地價的平抑作用十分被動和有限，如何發揮供地的預期調控作用，尚需全方位考量、多因素配合。如果沒有穩定的宏觀經濟政策前提，難以準確預測土地市場走勢，則容易出現土地供應盲目追從當前市場變化，進而助推放大市場波動的現象。此外，還應注意過于集中地增加供地可能造成的資源低效利用。

二是地價漲幅與人均收入增長的協調性下降不利于房地產市場的健康發展，不利于社會的持續和諧。土地是人類生產生活的基本要素，土地成本的變化與人民生活的方方面面有著直接或間接的關系，因此，保持地價增長與人均收入變化的長期協調具有重要意義。

三是對工業地產領域出現的投資炒作苗頭必須加以有效引導和監管，以保證實體經濟的有序發展。近年來，以住宅市場為對象的調控政策階段性遏制了房地產投機，但在個別地方也出現了游資轉向工業地產，甚至直接進入“招拍掛”市場，惡意哄抬工業地價的現象。對此，應通過完善土地利用監管機制予以有效約束。

總之，在市場經濟逐步主導中國經濟運行的模式下，如何科學進行宏觀調控、協調市場規律與行政管理的力量、促進預期目標實現是各級管理者面臨的挑戰。就土地市場而言，不僅要關注地價走勢，更需對影響地價的宏觀、中觀、微觀等多層次因素進行系統化分析，正確解讀地價變化背后的機理和原因，有助于提升調控政策、手段的精準性和有效性。

（References）：

［1］肖場，喬志敏.地價與國民經濟的關系［J］.國土經濟，1998，（4）：20-21.

［2］董黎明.充分利用地價杠桿的作用［J］.中國土地，2002，（2）：39-40.

［3］巴曙松.土地資產價格可作觀察宏觀經濟的重要指標［J］.Economy，2012，（4）：16.

［4］朱道林，董瑪力.長江三角洲城市地價與區域經濟發展關系研究［J］.Price:Theory&Practice，2006，（6）：48-49.

［5］龍傳方，李月娥.試論經濟對城市土地價格的影響［J］.湖南省社會主義學院學報，2006，（6）：58-59.