村級土地規劃中的農村居民點用地方式適宜性評價

徐保根，趙建強，薛繼斌，顧慧娜，方愛軍，董傳德

（浙江財經學院不動產研究所，浙江杭州310018）

1 引言

隨著中國農村由小農經濟社會向現代工業社會的過渡，社會經濟制度的轉變和城市化進程的加速，人們生產方式、生活方式也發生了變化，并引起農村居民點用地方式的變化。在當前的農村土地整治和土地規劃中，由于有些地區未充分考慮農村居民點用地方式的適宜性，導致盲目“讓農民上樓”，給農民的生產生活帶來了不便；有些地方的農民“應該上樓”而沒有“上樓”導致土地資源浪費。

國內外關于農村居民點用地的研究主要集中在農村居民點用地整理、評價、空間布局和利用規劃等方面。國外城市化水平高，研究的主要是城市邊緣地帶的居民點模式、空間分布、用地增長特點及原因和土地利用方式等，目的是為了緩解城市快速發展帶來的人地矛盾，促進地區全面發展[1-5]，如Anna Haines和Ph.D[5]研究了管理農村居民點用地發展的4個常用措施——最低規模、購買發展權、轉移發展權和劃定保護區。國內關于農村居民點整理的研究大多是為提高土地利用效率，增加有效耕地面積而開展的，研究內容也較多關注于農村居民點整理增加耕地的潛力或對整理模式的探討[6-9]，如葉艷妹等分析了農村居民點用地整理的運作模式和政策，提出了4種模式：農村城鎮化型、自然村縮并型、中心村內調型和異地遷移型[6]。對農村居民點空間布局的研究也比較多，主要有農居點的分布現狀，討論農居點空間格局的變化規律及動因，提出空間調整模式，應用多種方法研究不同地域農居點布局的差異[9-13]，如李君應用GIS空間分析以及景觀指數的定量分析方法，以河南鞏義市為研究區域，分析了綜合區域環境影響下的農村居民點空間分布變化特征[13]；陳榮清等通過選取14個與農村居民點相關的指標，對現實潛力進行綜合評價，認為應根據各區域現實潛力大小來安排農村居民點整理，以便提高整理效率[14]。

從可查到的文獻看，目前還沒有從農民的經濟支付能力、就業結構、區域經濟實力等方面來探討農村居民點用地方式的適宜性問題。為此，本文試圖從這些方面探討建立農村居民點用地方式的適宜性評價指標體系，為村級土地利用規劃和農村土地整治提供依據。

2 農村居民點用地方式的基本類型

開展農村居民點用地方式的適宜性評價，首先應對農村居民點用地方式適宜性的基本類型進行劃分。根據中國對居民點用地供給標準的居民點類型劃分，結合當前農村土地整治中新農村建設的區域類型，可把建新區農村居民點用地方式劃分為城鎮型、集鎮型、中心村型三種基本類型。城鎮型農村居民點用地方式是指按照城鎮居民點用地要求來規劃農村新區，主要考慮生活與生態效用；集鎮型農村居民點用地方式是指按照農村集鎮的用地要求來規劃農村新區，應綜合考慮生產效用、生活效用和生態效用；中心村型農村居民點用地方式是指按照一般農村居民點的用地要求來規劃農村新區，應重點考慮生產效用和生活效用。農村居民點用地方式不同，其用地類型與比例、建筑密度、建筑容積率、建筑高度等也不同，其供地標準也不同。

3 影響因素及評價指標

3.1 農民的經濟支付能力及其評價指標

農村居民點用地方式不同，其住宅建設的成本也有較大差異，一般城鎮型農村居民點的住宅建設成本高，中心村型住宅建設成本比較低。據調查，農民的經濟支付能力直接影響其對居住方式的選擇愿意。衡量農民經濟支付能力的指標可用村集體農民的人均收入水平來表示。

3.2 農民的就業結構及其評價指標

根據筆者調查訪談，農民的就業結構對農民居住方式的選擇也有重要影響。若農民從事的是二、三產業，或者已成為職業化農民，則一般愿意選擇城鎮型居民方式；若農民從事的主要是第一產業，而且還是一家一戶的分散經營，則一般不會選擇城鎮型、集鎮型居住方式。農民的就業結構可用全村農民從事二、三產業的比例來反映。

3.3 區域經濟實力

新安置區農村居民點建設，不僅需要建房投資，而且還需要基礎設施配套投資，目前建房投資一般由農民支付建房費用，村集體或當地政府給予適當補助；基礎設施配套投資一般由村集體或當地政府支付。根據筆者的訪談調查，村集體或當地政府財政支付能力即區域經濟實力，對農村土地整治及新安置區農村居民點用地方式的選擇有重要影響，可用村集體經濟收入、村所在鄉鎮及所在縣（市）的GDP和人均GDP來反映。

3.4 區位條件

新安置區農村居民點距城鎮的距離、距主干道的距離等區位條件，對農村居民點用地方式也有一定的影響，距城鎮的距離、主干道的距離越小，區位條件一般也越好，越有利于城鎮型農村居民點建設。

綜上所述，村級土地利用規劃中農村居民點用地方式適宜性評價的指標應包括：村二三產業與職業農民勞動力比例、村農民人均收入、村集體經濟收入、村區位條件、所在鄉鎮GDP和人均GDP、村所在縣(市)GDP和人均GDP等（表1）。

4 指標權重與賦分標準

通過專家訪談咨詢、查閱相關文獻資料等途徑和方法，可獲得農村居民點用地適宜性評價指標的權重、賦分標準等（表1）。

表1 農村居民點用地適宜性評價指標權重與賦分標準Tab.1 The weights and assignment standard for the feasibility assessment of rural residential areas

表2 待評價行政村居民點用地利用方式評價指標實際狀態值Tab.2 The actual status of the index of the residential land-use types in the assessed administrative villages

5 農村居民點用地方式適宜性評價結果及其應用

以目前正在開展的義烏市村級土地規劃兩個試點村活魚塘村、西澄村為例，并把海鹽縣橫港村、百聯村作為比較，開展農村居民點用地方式適宜性評價。待評價行政村居民點用地利用方式評價指標的實際狀態值如表2所示。

根據表1的農村居民點用地適宜性評價指標賦分標準，結合待評價行政村居民點用地利用方式評價指標的實際狀態值，可對待評價行政村居民點用地利用方式評價指標進行賦分（表3）。

表3 待評價行政村居民點用地利用方式評價指標實際賦分Tab.3 The actual assignment of the residential land use types in the assessed administrative villages

采用權重和法對農村居民點用地方式的適宜性程度進行綜合指標值計算。通過實地考察、結合專家經驗調查和對農民意愿訪談等，認為當綜合指標值大于等于80分時，適宜作為城鎮型農村居民點用地，即參照城鎮用地標準和用地方式規劃農村新區；當綜合指標值小于80分而大于等于60分時，適宜作為集鎮型農村居民點用地，即參照集鎮用地標準和用地方式建設農村新區；當綜合指標值小于60分以下時，適宜作為中心村型農村居民點用地，即參照一般農村居民點用地標準和用地方式建設農村新區。

應用權重和法計算，義烏市活魚塘村綜合指標分值為83.05，適宜作為城鎮型農村居民點，義烏市西澄村綜合指標分值為84.64，也適宜作為城鎮型農村居民點，海鹽縣橫港村綜合指標分值為79.75，適宜作為集鎮型農村居民點，海鹽縣百聯村綜合指標分值為79.35，適宜作為集鎮型農村居民點。

6 結語

本文從農民的經濟支付能力、就業結構、區域經濟實力等方面開展農村居民點用地適宜性評價，有利于促進農民生產與生活方式的融合，可以為農村土地整治、村級土地利用規劃中新安置區的農村居民點用地方式的確定提供依據。本文研究提出的農村居民點用地方式適宜性評價指標、評價標準、評價方法等，還需要在今后的實踐中進行檢驗和不斷完善。

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