中外房產稅的比較

魏雅華

去年中國試點開征的房地產稅收入一年僅為23億元，對于2011年近十萬億元的中國稅收來說，房產稅對國家稅收的貢獻幾乎為零。而在國外，房產稅對國家稅收的貢獻大都超過了70%。僅此一點，你便可以知道，中國與外國的房產稅差別有多大。2012年10月15日《環球時報》報道說：《高稅負讓中國富人放棄美國護照》。該文中說： 2010年3月，華盛頓通過《外國賬戶合規納稅法案》，目的就是打擊在國外的偷稅者。據統計，放棄美國公民身份的人從2006年的280人，上升到去年的1780人。6年間增加了近6倍。這說明中國對于富人在政策上的寬厚程度，是全世界獨一無二的。

現在讓我們來看看中國的房產稅與外國的房產稅都有哪些不同。

中國的房產稅

去年開征的重慶和上海的房產稅試點，只對開征后新買入的高檔住房征收房產稅，它所圈定的征收范圍非常之小。其結果是，一人擁有幾套乃至幾十套普通住房，將不在征收范圍之內，可以豁免。

這樣的征收辦法，讓超過總數90%的炒房客，長長地出了口氣，虛驚一場。這樣的征收辦法，能有效地遏制炒房投機，平抑房價嗎？

去年中國房地產稅的收入一年僅為23億元，對于2011年近十萬億元的中國稅收來說，幾乎可以忽略不計。而國外的房產稅卻均為國家稅收的第一大稅，占稅收總額普遍在70%以上，看了這個比重，你該明白，中國特色的房產稅與國外的房產稅，區別有多大了吧。

美國的房產稅

在美國，住房約占居民家庭資產的30%，而各家庭直接或間接持有的股票價值僅占其資產總值的25%。據統計，自1995年以來，美國住房銷售收入每年達1500億美元，房地產業有著廣闊的發展空間，為稅收創造了穩固的稅源。

請注意，美國到處都是稅收，買房后的房產稅是一筆長期且并不輕松的負擔。房產稅的計算方式非常復雜，總體來說，紐約市的房產稅在2%～5%，這意味著，一套近30萬美元左右的房子，每年還要負擔1萬美元左右的房產稅。

美國房子要出租，要收稅，稅率是租金的30%左右。這個稅率是非常之重的。如果在北京，月租3000元的房租中，要拿出一千元來上稅。中國有這樣的稅嗎？

如果房產轉讓，先收15%的資本得利稅，而中國在房產轉讓這個環節，根本就沒有這個稅。再按交易價格征收1%～5%的營業稅。不要說5%，如果按照3%收取，只怕就沒人炒房了。

如果房子是按揭購買，還要對貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無形稅。對按揭購房者，房地產稅通常由銀行代繳。

您可以看到在美國房產的倒賣轉讓稅收有多重。

在美國，征收不動產轉讓稅的目的，主要是為了抑制炒地、炒房等投機行為，穩定房地產市場。保有五年以上的房地產轉讓收益所得稅，稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有五年以下的房地產轉讓收益所得稅，稅率為30%，居民稅稅率為9%。

看看這樣驚人的稅率，中國的炒客敢到美國去試試水熱水涼嗎？

英國的房產稅

2012年10月3日，在英國宣布，2012到2013財政年度，凍結英國房產稅的征收額度不變。

房產稅這項從1993年開始實施的稅種，將英國所有的住房，按房價高低分為8個檔次，并參考房子年代、大小、格局、品質、地點等來判斷不同的繳稅標準。不同標準的房屋繳稅采取累進稅制。

一般來說，房價最低的A類住房每年要繳的房產稅在1000英鎊（1英鎊約合10.1元人民幣）左右，而最貴H檔的房屋要繳納的房產稅的金額是A檔的3倍有余。

在英國，各個地區的市政廳，每年都會給所轄地區的每棟住房寄去房產稅賬單，無論租戶還是房主，看到賬單后，本著“誰住誰繳”的原則，可以選擇一次性繳納，也可以分期付款。賬單中還說明這項稅收的用途，比如消防使用4%，警察使用12.5%，市政開支82.5%等，去向很透明。

目前英國正在面臨二戰以來最嚴重的財政赤字，而政府凍結房產稅額度自然是堵住了一大增收渠道。另一方面，今年前8個月英國經濟低迷，但CPI數據高漲，政府在削減預算的同時，維持房產稅數額不變，按照奧斯本的話說，也是為了盡可能減輕家庭負擔，讓國民和政府共度時艱。

其實雖說是下一財年英國的房產稅總體凍結，但針對不同的繳費群體，可能還會有一些調整。“劫富濟貧”，調節收入再分配的作用，因此在收繳時也會做一些“加法”或者“減法”。

對于住豪宅的人來說，他們所要繳納的房產稅自然要高于普通標準。以“全球最昂貴的公寓”海德公園一號為例，這個坐落于倫敦中心騎士橋的豪宅，報價每平方米6.45萬英鎊，每套公寓均價在2000萬英鎊左右。這樣的豪宅所在的切爾西區政府自然會開出最高一檔的房產稅單，平均每套公寓每年的房產稅就要交30多萬英鎊，這筆錢在倫敦足以買一所均價住宅。

房產稅的加法不僅針對豪宅住戶，那些有兩處或兩處以上的住戶，也要多交房產稅。以前在英國很多地區，第二套住房的房產稅給予10%的優惠，可如今不但優惠可能被取消，一些地區政府還考慮要多征稅。比如在英國德文郡，共有大約1.4萬套住宅屬于第二套及以上住房，如果加收房產稅，地方政府增收將超過2000萬英鎊。對于日子過得緊巴巴的當下政府，這筆錢確實是一大誘惑。

給有錢人在房產稅上做加法，窮人們就能享受減法福利了。現在英國也在討論讓低收入家庭和失業者減免房屋稅的做法。

日本的房產稅

日本在不動產取得、保有和轉讓的各個環節，建立了一套相對完善的稅制，不僅為各級政府提供了稅收來源，還為抑制投機、保障房地產市場穩定起到了積極作用。同時各種稅制均按納稅主體的情況，而采取差別稅率的做法，也兼顧了社會公平。

日本在不動產轉讓所得類課稅中也采取了減免措施。

如保有10年以上的住宅在轉讓時，收益金額在6000萬日元以內的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率征收；收益金額超過6000萬日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%的稅率征收。

很奇怪，很新鮮吧。日本人是用這種辦法來限制抄房投機的。對暴利者重稅，收入多的重稅，收入少者輕稅。這不公平嗎？很公平。

不動產取得類課稅包括不動產取得稅、登記許可稅、印花稅、繼承稅與贈與稅等稅種。其中，不動產取得稅屬于地方稅，在不動產買賣、贈與、交換、改建后，所有者均有義務繳納該稅，土地和住宅的不動產取得稅稅率為3%，非住宅類建筑取得稅稅率為4%。根據不動產的具體情況，日本還有相應的不動產取得稅減免制度。

登記許可稅是取得不動產者進行登記時，必須繳納的一種國稅。登記許可稅的稅率按不動產取得方式不同而有所不同，通過購買獲得的房地產稅率為2%，同時該項稅收也有相關的減稅和免稅規定。

印花稅是不動產交易簽約過程中產生的國稅，稅額因簽約金額而異。如6000萬日元的簽約金額，需要繳納的印花稅稅額為6萬日元。

繼承稅和贈與稅是不動產接受方繳納的國稅，采用10%至50%的六檔累進稅率制，不足1000萬日元的部分，按10%的稅率征稅，而超過3億日元的部分其稅率則為50%。這是一種罕見的強有力的劫富濟貧的富人稅。

德國的房產稅

在德國，房產稅有專門的《房產稅法》，稅收計算方式相對簡單，按“統一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當地確定的稅率。

德國還有房產購置稅，可以說是更重要的調節手段。每購置一處房產，需按房產的實際價值交納一定數量的稅。德國的房產購置稅基本上是按房產價值的3.5%征收，各個聯邦州有所不同。例如，德國首都柏林從 2007年1月1日開始為4.5%。

德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產投資者，使得德國房價長期保持穩定。

德國一直把房地產視為重要的剛性需求與民生要求。過去10年間，德國名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。

德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。由于德國嚴格控制惡性通脹，一旦CPI超過標準，德國央行必定加息。因此，德國不會產生由貨幣泡沫而起的資產價格泡沫。

德國用房產稅來調控房價是最成功的案例。

法國的房產稅

想要移居法國的中國富豪請注意，法國對外國房產照樣征稅，也就是說，你在法國得為你在中國的房產向法國繳稅。

不僅如此，如果你在法國境內連續居住超過半年，那么納稅的額度不僅限于房產，你所有的財產，包括你在中國的財產，都要向法國的稅務機關納稅，而且稅率高的怕人，可以高到75%。你去法國的時候是只孔雀，等你逃離法國的時候，你就變成白條雞了。

不要說不公平，公平不公平，這是立法者的事，不是執法者該考慮的事，法律是強制性的。

法國房地產稅包含在財產稅里，財產稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術品等財產合并納稅，也就是說，按照各類財產的總價值計征。對大多數家庭來說，財產稅主要就是房地產稅。

根據法國稅法，如果是法國公民和歐盟公民，在法國境內連續居住超過183天，就要對他（她）在法國以及世界各地的財產征稅。

法國對歐盟公民世界各地財產征稅的目的，就是遏制一些富人到國外購置房產，把錢從法國境內帶出。

韓國的房產稅

而韓國更加嚴厲。其嚴厲的程度讓人乍舌。

韓國為了抑制房價過快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元的家庭，稅率為0.75%—2%。

此外，韓國從1961年起就征收財產稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人，擁有高檔房產的富裕階層會承擔更重的賦稅。

為打擊房地產投機行為，韓國政府又出臺了房產轉讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅，即價值100萬的房子，要繳50萬元的稅。擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。

這樣的房產轉讓所得稅，幾乎就是殺蟲劑，幾乎能將房蟲消滅殆盡。

新加坡的房產稅

新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優惠，對10%的最困難群體，政府提供補貼或廉租房。

政府嚴格控制高價商品房的比例，對于超過 100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出讓金及高倍的物業費。從2011年開始，政府對房產稅進行了改革，更加傾向于弱勢群體，起到了讓多數人有房住的作用。

加拿大的房產稅

根據加拿大稅法，加拿大的財產稅分土地稅、動產稅和房產稅三種。可見，加拿大房產稅也是和地產稅分離的。據加拿大統計局的報告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產價值超過2.2萬億元，占加拿大家庭總資產的37%。

加拿大的房地產稅比較復雜，因為它不是計征一次，而是市鎮、縣和學區重復計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個人所得稅占家庭收入的10%以上。

在加拿大，老年人支付的房產稅占個人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因為老年人退休收入低，但住的房子較大，所以比例就顯得高。

為了減輕低收入群體的納稅負擔，在年度個稅申報時會有個調整，如果收入低，政府會退回房產稅。例如，2010年，加拿大在交納個稅時，對65歲以下的人房地產稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625加元。

對沒有老人的家庭，最多可享受900加元的房地產稅課稅扣除，對有老人的家庭可以享受1025加元的房地產稅課稅扣除。

印度的房產稅

在印度投資房產，轉手賣掉，坐地升值也沒有那么容易。首先，不動產稅是印度一項很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹都要交不動產稅。不動產稅的稅費很高。

印度憲法規定：一切公民均享有在印度領土內“自由遷徙權”，在任何地方居住和定居的權利。這意味著一個印度人，無論他走到了哪里，他都與所在地的居民享有一樣的公民權利：求職、子女教育、醫療等方面權利均等。其法律精神表現為：只要政府沒有規定不能住，那就可以住。

同時，印度法律還規定只要連續使用一塊土地10年，就自動獲得這塊土地的所有權。

印度房地產稅由各邦指定市鎮政府具體實施，空地和中央政府的土地不征稅。印度房地產稅上依附很多稅種，如飲水稅、下水道稅、衛生稅、照明稅等，這些稅都是根據房地產估價計征，農村地區采用比例稅，城鎮則采用累進率。

比較的啟示

房地產稅是國外地方財政的主要來源，占地方財政收入的70%左右，美國為75%，法國為69%，加拿大是85%，菲律賓大概是73%，南非是75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。也就是說，在世界各個國家，發達國家、發展中國家，基層政府收入主要來源是靠房產稅。

為此，為了防止資本過多地向房地產市場流動，對房地產征稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發展的唯一可行的手段。

在國外，房地產稅，實際上是房產稅和地產稅的合并叫法。從其產生和國際慣例看，房產稅與承載房屋的土地所有權無關。如果土地私有，則對土地和房屋分別征稅，這時就叫房地產稅；如果土地國有，則只對房屋征稅，這時就叫房產稅。

房地產稅是財產稅的一種，屬于從價稅，也就是說，是按照房地產的價值征稅。房地產的價值有的國家按房地產交易時的價格征收，但每隔幾年就要重新評估；有的國家則每年按照房地產的市價征收。比如，一所房子價值100萬元，房地產稅的稅率為2%，那每年就應該納稅2萬元。盡管在國外房地產稅是第一重稅，卻很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情，因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

對存量房征收房產稅可以一石N鳥：一可大幅度地降低房價，振興中國房地產業，烘暖偏冷的中國經濟，而且幾乎不傷害房地產商的利益；二可為地方財政提供穩定而豐厚的財政收入，三可以強有力地實現均貧富。

這樣的利國利民的好事，何樂而不為？

（作者系陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員）