談建筑經濟和住宅產業化

邵萍

（浙江展誠建設集團股份有限公司，浙江 諸暨 311800）

我們所說的住宅產業化有些類似于工業化流程，就是對住宅的生產及用戶的供應等實現工業化，住宅的生產就像是工廠中流水線的 生產一樣，這樣不僅可以減少生產的成本，而且也可以有效地提高社會的認可度。所以實現住宅產業的標準化的關鍵就在于實現住宅成品的標準化。

1 傳統建筑經濟體系的瓶頸

對于傳統的建筑產業來說，我們認為它屬于粗放型的經濟體制，在過去的發展過程中，它主要是依靠了類似資源性產業的優勢來保證獲得比較高的經濟效益，但是隨著社會的發展，原材料成本及人力資源成本的增加，新型消費者的需求等多方面的現實因素都使得建筑行業不得不做出一定的改變，而如何能夠在滿足消費者需求的同時獲取更多的經濟利益也成為了建筑行業發展需要考慮的問題。當前建筑行業不得不解決的問題就是質量和利潤之間如何保持最佳的平衡關系，我們需要做的就是對建筑行業內部進行深入的分析，找出制約自身發展的內在因素，并尋求最佳的解決方式。

住宅建筑行業要想獲得更多的利潤和發展空間，就必須迎合消費者的需求，所以我們在住宅建筑設計中及建造的過程中都必須把消費者的需求放在第一位。為了達到很好的效果，我們可以借鑒汽車行業的經驗，從汽車的銷售到汽車的保養和維修，都是一條龍服務的，這樣就與消費者想要高質量的服務還不想花費太多時間的消費需求相一致了，住宅建筑行業和汽車制造業在這方面雖然是相似的，但是住宅建筑的消費使用周期更加的長，這就需要住宅建筑行業對消費者的服務要更加的全面到位。只有實現住宅建筑產業化才可以改變過去的發展狀態，更加的適應當前的發展形勢，促進住宅建筑行業良性的發展，使更多科學的先進的生產技術融入其中。

2 住宅產業化

在住宅產業化概念提出伊始，住宅領域產業化是其全部含義，但隨著建筑行業經濟體系的逐漸完善，包括住宅物業等周邊用途產業也被包含在內，基于這個概念，住宅產業化所包含的要素應該有以下兩點。（1）建筑標準化：所謂住宅建筑標準化，主要是從建筑結構形式層面上說的，就目前的住宅建筑來看，小區戶型的單元化格局已經成為一種標志，不同開發商根據自身產品定位、建筑工程成本利用率等因素，進行最合適戶型結構的開發，從而實現設計、施工、銷售、物業一體化的經營結構，在一套成熟的建筑結構模板下進行項目開發，在土地面積、居住環境、建造成本、管理成效等方面進行最優化的調整，從而實現一定程度上的標準化運作，這樣不管是設計周期、建造材料損耗還是業主入住后的長期維護都能夠實現標準化。（2）住宅建筑工業化：住宅工業化要深層次聚合資本、技術和勞動力，提供一套完整的產品和服務。在這方面，我國目前的住宅部品仍處于比較低的水平，系列化、規模化生產體系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、生產規模小，特別是規范住宅部品生產的模數協調工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。近年來，住宅銷售后的物業管理、環境配套設施等問題成為焦點，這其實就是住宅工業化體系不完善的標志，在整個建筑經濟體系中，這是硬傷。

3 住宅產業化的制約因素

首先是危機意識不足。在整個的建筑行業經濟體系中，開發商扮演著很重要的角色，從住宅設計到施工到后期的管理，開發商在這一過程中起到了重要的決策作用。隨著我國住房價格的提高，使得開發商把獲得更多的經濟利益放在了主要的位置上，把住宅建筑的質量及品味放在了次要的位置上，開發商普遍的認為只要有塊地建造成住宅就不會沒有錢可賺，就是這種扭曲的價值觀，使得建筑行業呈現了一種畸形的發展。開發商不計任何后果就是為了追求利益的最大化，這就使得住宅建筑行業產業化沒有可以實現的環境。其次，市場態度上的軟弱。我國建筑行業目前的現狀是大多數的住宅都是以期房進行銷售的，而消費者由于已經習慣了這種消費模式所以對于成品房的需求不是很強烈，對于住宅環境及配套的設施，物業的管理等在購房階段考慮的比較少，只是滿足自己最低的居住要求即可，但是在消費者入住以后，隨著時間的增長考慮的問題就相對的比較多了，容易產生很多的不滿。

4 住宅產業化的現實措施

4.1 整合資源以提高專業化水平

作為住宅產業的最終商品，商品住宅的標準化依舊是住宅產業化首先要提到的，按照住宅的建造和使用過程，前后延伸，并輻射帶動相關產業，從而形成產業鏈條。在整個住宅產業鏈體系中，房地產企業、施工企業、原材料及設備與部品供應商是產業鏈的主要成員，供應鏈中的各成員通過土地獲取、規劃及設計、工程施工、建材生產、銷售、物業管理六個環節，完成住宅開發建設的整個流程。隨著整個房地產行業的發展，社會專業化分工越來越細，房地產企業著重加強產業鏈的集成管理優勢已是大勢所趨，這樣才能培養并保留最具競爭優勢的核心能力，而將其他功能借助于整合外部最優秀的資源予以實現。將有更多企業在房地產某個子行業或細分市場上集中力量，確立和加強自己的細分優勢，在細分市場取得勝利。

4.2 房產企業規劃設計能力的提升

規劃設計環節在住宅開發建設當中占有舉足輕重的位置，七成建造成本都取決于規劃設計環節。但目前房地產企業的規劃設計一般由設計院負責，自身規劃設計能力的培養不足，由此導致整個行業的粗放型競爭態勢。造成這種現象的原因，一方面是因為設計院沒有直接面向客戶，規劃設計與客戶需求之間增加了房地產開發企業這一信息交換中介，導致住宅產品設計與客戶需求、部品制造、現場建造和售后服務的產品全壽命過程相脫節，設計周期長且質量低，變更簽證比例居高不下。另一方面，不同房地產企業的要求不同，設計院本身較難實現住宅設計標準化，住宅產業化程度必然受到影響，不能實現住宅產品的大規模生產，整個產業鏈的效率因此而降低。

4.3 最近這幾年人們對于住宅的要求越來越高了，精裝修的概念就產生了。隨著時間的增長，對于精裝修住宅的需求量也在大幅度的增加，政府部門也在大力支持精裝修住宅的推廣，同時精裝修住宅也獲得了很高的市場認可度，其發展勢頭是十分好的。

結語

綜上所述，我們知道了住宅產業化對于建筑產業發展的重要作用，同時對住宅有效供給的影響也是十分大的。我們要想實現建筑經濟的可持續發展，對資源的優化配置也是唯一的辦法。所以我們應該在建筑行業發展的過程中由傳統的住宅建筑模式向高科技，無污染，低消耗的可持續發展道路上轉變，這也是保證建筑經濟產業健康發展的關鍵因素。

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