淺析存款準備金率調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的影響

顧駿華

（浙江大學(xué)城市學(xué)院，浙江 杭州 310000）

淺析存款準備金率調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的影響

顧駿華

（浙江大學(xué)城市學(xué)院，浙江 杭州 310000）

存款準備金率又稱為存款準備金的比例，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分。本文通過對存款準備金率與杭州市房地產(chǎn)銷售額的對比進行分析，得出提高存款準備金率的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響并不顯著，房價暫時仍然不會有較大的降幅等結(jié)論。

存款準備金；房地產(chǎn)；流動性過剩

存款準備金是中央銀行（中國人民銀行）根據(jù)法律的規(guī)定，要求各商業(yè)銀行按一定的比例將吸收的存款存入在人民銀行開設(shè)的準備金賬戶，對商業(yè)銀行利用存款發(fā)放貸款的行為進行控制。商業(yè)銀行繳存準備金的比例，就是準備金率。存款準備金是為了限制金融機構(gòu)信貸擴張并保證客戶能夠提取存款和資金清算需求而存在的。存款準備金率又稱為存款準備金的比例，由中央銀行決定，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分。

一、我國存款準備金率調(diào)整情況分析

我國存款準備金從2008年1月至2008年9月直線上升，從1月的15%達到9月的17.50%，攀升了1.167倍。2008年10月至2009年的12月，存款準備金經(jīng)過幾度波折之后略有下降，最后穩(wěn)定在15.50%。在此之后的時間里存款準備金一路飆升至2011年4月的20.4%。提高存款準備金率0.5個百分點大約將一次性凍結(jié)商業(yè)銀行流動性1500億元。因此，商業(yè)銀行可以使用出售流動性較高的國債、金融債券和央行票據(jù)等資產(chǎn)來對沖提高存款準備金率對流動性帶來的沖擊。但長久頻繁的提高存款準備金率必定會使商業(yè)銀行在貸款業(yè)務(wù)中更加謹慎，放緩貸款增長速度。

二、存款準備金率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響

存款準備金率政策的效用具體體現(xiàn)在它對商業(yè)銀行的信用擴張能力的控制、對貨幣乘數(shù)的調(diào)節(jié)上。由于商業(yè)銀行的信用擴張能力與中央銀行投放的基礎(chǔ)貨幣量存在著乘數(shù)關(guān)系，而乘數(shù)的大小則與存款準備金率成反比。若中央銀行提高法定存款準備金率，會降低整個商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應(yīng)縮減，商業(yè)銀行在這一政策作用下必須立即作出反應(yīng)，盡管商業(yè)銀行可以首先選擇出售有價證券彌補流動性的不足，但中期看，其貸款業(yè)務(wù)不可能不作相應(yīng)調(diào)整，至少貸款增長速度將會放緩。

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金各種來源的數(shù)量和比例中，“自籌資金”、“國內(nèi)貸款”和“其他資金來源”是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，其中“國內(nèi)貸款”和“其他資金來源”約占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的70%左右，從理論上來說，商業(yè)銀行為滿足提高存款準備金率的要求，控制貸款增長速度，甚至收緊貸款，必將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動性帶來壓力。同時，商業(yè)銀行還會在房地產(chǎn)按揭貸款中，將更嚴格地執(zhí)行首付款比例要求，這樣必然使得大量開發(fā)商或購房者難以獲得銀行或者其他信貸機構(gòu)的貸款而減少房地產(chǎn)銷售額，抑制房地產(chǎn)市場上的過度投資，促進房地產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展。

但實際情況并非能夠如同理論般的使房地產(chǎn)業(yè)的泡沫大幅度減少，由表1和圖1可知，存款準備金率的變化在短期內(nèi)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，2008年到2009年，存款準備金率下降后房地產(chǎn)的銷售額有過一次大幅度的增加；2010年至2011年4月，存款準備金率不斷上升的過程中銷售額有過幾次大幅度的降低。但是，存款準備金一旦趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)銷售額又會迅速反彈，長期來看這兩者并不存在一定的相關(guān)關(guān)系。

通過上述分析可知，存款準備金調(diào)整對房地產(chǎn)只存在短期影響，并不能對其造成決定性打擊，房地產(chǎn)業(yè)泡沫依然存在。原因是多方面的，主要有以下三個：

1.存款準備金率的頻繁上調(diào)確實能夠在一定程度上緩解流動性過剩問題，收縮流動性可以減少銀行信貸，貸款給居民的錢會大幅度減少，但銀行會放貸給一些信用好的房地產(chǎn)開發(fā)商，其面對的消費群體大多是高端消費者，購房貸款需求相對較小，因此，在房產(chǎn)商能夠提供優(yōu)良房源的情況下，這部分的銷售額就不會降低，而大多數(shù)的居民貸款會被收縮，從而造成中低收入層次居民無款可貸的情況。但是從房價的現(xiàn)有水平來看，大多數(shù)銷售依然建立在高端消費者對于房地產(chǎn)的抗通脹與保值性的信賴之上，加上通脹率的不斷高升，房價無較大起伏，暫時不會大跌的形勢已然明朗。

表1 2008年1月－2011年4月存款準備金率與杭州市房地產(chǎn)銷售額對比表

圖1 存款準備金率與房地產(chǎn)銷售額的關(guān)系圖

2.人民幣持續(xù)升值，使得國內(nèi)外居民及企業(yè)千方百計的將外幣流入我國，其中包括各種合法、非法的渠道。由于前幾年房地產(chǎn)的過快發(fā)展，部分外國人甚至認為中國房地產(chǎn)每年收益率能夠穩(wěn)定保持在25%，因此，將外幣兌換為人民幣后在中國購買住房，以獲取收益。這一情況會明顯造成流動性貨幣大幅度上升，并且可能造成人民幣不斷攀升，使得國家宏觀調(diào)控政策趨于無效化，成為房地產(chǎn)業(yè)抗跌的原因之一。

3.由于國家對“地根”與“銀根”的不斷緊縮，部分房地產(chǎn)企業(yè)實行合并，進行資源整合（包括土地資源）、上市融資（以此減輕“銀根”壓力）以獲得資金支持。合并整合之后的房地產(chǎn)企業(yè)更加強大，能夠騰出更多的資金來進行房地產(chǎn)項目創(chuàng)新與投資，并且創(chuàng)造出更加高端的商品房，提供給高端消費者。更加新穎優(yōu)質(zhì)的房源則又為掀起新一波的房產(chǎn)熱潮做好了鋪墊。

三、小 結(jié)

綜上所述，存款準備金率的頻繁上調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)能起到一定的制約作用，但是效果并不理想，只是短期的。從長期來看，房地產(chǎn)就目前情況而言保持現(xiàn)有的房價水平仍然不是難題。而如何抑制房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展現(xiàn)已成為了國家宏觀調(diào)控的一個新的難題。由于再貼現(xiàn)業(yè)務(wù)政策具有較大的局限性，即央行處于被動角色和短期只能不呈現(xiàn)出一定的變化，短期的存款準備金率的持續(xù)提升已經(jīng)難以避免，但隨著其不斷上調(diào)，普通居民將會出現(xiàn)無款可貸的局面。因此，國家政策中除了抑制房價外也應(yīng)該要體現(xiàn)出為部分中低層次居民解決無房可住、購房難的問題，建議政府進一步完善當前的住房體系，加大對經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房的投入，適當增加中小戶型住房的供應(yīng)量，改善民生，維護社會穩(wěn)定。此外，應(yīng)更有效地抑制通貨膨脹與人民幣的不斷升值問題，減少國際資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也是抑制房價與房地產(chǎn)銷售量的一個重要途徑。

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10.3969/j.issn.1674-8905.2012.06.021

周群艷）