物業管理公司如何強化財務管理

陳晶

（北京方佳物業管理有限公司，北京 102218）

1 物業管理公司財務管理的特點

1.1 物業公司的財務管理體現于綜合性的管理

在市場競爭不斷加劇的環境下，物業管理公司的工作也提上了一個新的水平，在自身的發展模式上也有所提升。物業公司的管理和其他的行業管理模式不一樣，它有著自身比較鮮明的特性，物業公司是以服務為主，以它自己提供的服務來換取相應的價值體現。它的工作性質也是比較特殊的，因為物業公司所服務的對象是在使用和居住在社區的人們，那么只要這個環境需要運轉，物業公司就必須無間斷的全天候的提供服務，社區內不知道什么時候就會有突發性的狀況發生，這個時候就需要物業公司在第一時間趕到現場采取相應的措施進行處理。物業公司在人員的使用上是屬于密集型的，在服務上也是密集型的，不管社區內有什么樣的狀況發生，物業公司都必須能夠有相應的對策來進行處理，這就決定了物業公司在管理方面是綜合型的，全方位的。財務管理在物業公司的運轉過程中也發揮著很重要的作用，它對物業公司的財務狀況會進行相應的預決算，在管理方面實行現代化的信息化系統，可以為物業管理提供更加方便快捷的工作方式，財務管理已經成為物業管理中必不可少的一部分，所以更應該加強物業公司的財務管理工作。

1.2 物業公司的財務管理滲透到企業管理的方方面面

物業管理工作是一種服務型的工作，在工作的過程中，時刻都需要財務管理來進行溝通。物業管理在服務方面不僅是對整體上有所服務，在對個人上同樣可以提供服務，物業公司在從事工作的時候，是需要一定的資金支持才能夠進行運轉的，比如說對公共設施的維修管理，對社區庭院的花草樹木進行護理，對房屋的保養等等，還有一部分服務是需要先有資金的付出才能夠進行工作的，那么這些過程的運轉都是需要一定的資金來維持的。每一項工作都和資金有著聯系，所以說財務管理工作滲透到物業管理的方方面面，一定要有一個強有力的財務管理工作才能為物業公司的運轉提供條件。

2 完善物業管理公司財務管理的建議

2.1 強化成本觀念，建立財務成本分析控制制度

物業管理在工作性質上來講是屬于服務性的行業，主要就是通過提供服務來獲取相應的價值回報。那么在物業管理的運作過程中，在財務管理方面對于成本的管理是非常重要的，在物業管理的工作當中，成本付出最多的就是人員上的成本和服務付出所產生的成本，要想對財務管理中的成本管理進行控制，就要對這兩個方面進行控制。在人員的管理上，應該對員工進行定期的培訓，需要在專業能力方面和個人素質方面都進行相應的培訓，使他們在自我意識上懂得為公司節省成本，可以利用最小的成本付出獲取最大的效益，這期間是服務人員的個人素質充分發揮的過程，因為人員的能動性對整個工作的流程以及工作的方法都有很強的控制力度，他們成本控制意識的產生會節省很多不必要的浪費。在人員的管理過程中，應該注重對管理方面的人才的培養，打造一支全面的綜合型的人才管理隊伍，為物業管理工作在工作效率上提供更好的管理，對于工作效率比較低的員工可以做適當的裁員，減輕負擔，因為這部分人不僅在工作的過程中會產生一定的浪費，而且在服務的水平上也有所欠缺。另一個是在服務的模式上可以進行適當的改善，利用先進的科學的管理模式來對物業管理工作進行管理，在服務的水平和服務的模式上改革創新，盡量的控制成本，提高工作效率。

2.2 要全面展開財務分析，保證資金合理運用

物業企業在開展經營的過程中，經濟收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業管理，收取管理費，另一個就是開展多種經營，多元化、分散化投資。如果企業想從中獲取利潤，使得企業發展壯大，就要對企業進行有效的財務分析，保持企業良性運行。物業管理的財務分析就是以物業企業的報表為依據展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財務管理部門要評價公司的財務狀況，了解公司一定時期的資產、負債水平，從而判斷企業的經營風險，保證資金合理運作。企業在發展壯大時需要投資籌資，企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例，充分利用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務分析要評價企業的管理效率，管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。企業要分析自身的管理效率，及時了解企業的運作情況，要對企業的財務制度進行檢查，以有效防范經營風險，健全財務控制，保證業務流程流暢運作。

2.3 加強物業管理資金的籌措及運作管理

物業管理資金的來源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。同時，加強資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進行科學的投資決策，積極防范投資風險。物業管理企業多是中小企業，更應選擇科學合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學合理的投資模式下，加強投資項目的可行性研究和論證。同時，加強項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監督工作。

2.4 建立和健全物業公司內部財務管理制度

物業管理企業應根據國家統一規定，結合本身的經營特點和內部管理要求，制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時，還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《預售電費系統工作規則》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》，《物資采購管理辦法》等等；制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標；并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對；對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自主權，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理企業的健康有序發展。

[1]李成軍.物業管理公司如何加強財務管理，[J].2009.

[2]李仁文；張文成.淺談如何加強物業管理企業財務管理基礎工作[J].1999.