淺談房地產工程管理的模式和方法

孫紅兵

（天豐置業（泰州）有限公司，江蘇 泰州 225300）

工程管理是房地產綜合開發中不可缺少的重要組成環節。房地產開發單位在完成房地產區域規劃設計、土地征用、住戶拆遷工作之后，接著就應請專業的施工單位進入現場，進行工程的施工建設過程，完成房地產建設的物理實現。工程管理的主要目的就是按照制定的規劃方案，根據計劃而合理的管理工程建設任務，最終或按區域、按時間、按批次交付使用。現代的房地產開發是-個具有多道步驟和多項程序的綜合性系統工程。在這樣的綜合性系統工程中，每-個步驟或程序都關系到房地產項目開發的最后成功。

1 工程管理的主要內容

項目工程管理是開發建設單位在項目工程建設期內的全面管理。項目的建設期是房地產開發過程中的重要階段，集中了基本建設過程中的各項實務操作，項目工程管理就是在這一階段中，對工程施工建設過程中各項具體的作業和事件所進行的計劃、指揮、檢查、調整和控制，以及與社會各有關方面的聯絡、協調等工作。房地產開發的工程管理主要內容包括工程建設總設計、施工單位招標、工程建設過程配合協作、工程質量監督檢查以及工程的竣工驗收。

1.1 工程建設組織總設計

工程建設組織總設計，是全面安排開發建設工作的主要技術經濟文件。編制和報批工程組織總設計是開發區建設的一項重要準備工作，其基本內容包括：1)開發區的概、兄及工程特點。2)開發建設準備工作計劃。3)工程建設部署和總平面布置圖。4)主要技木經濟指標，包括開發周期、總投資額、建筑工程單方造價及投資節約等。

1.2 工程建設中配合協作開發區工程建設范圍大、工程項目多，施工周期長，配合單位多，在建設過程中經常產生一些矛盾，需要及時疏通，以保證建設的順利進行，在工程建設配合協作中，應做好這幾個方面的工作：

實行開發建設總包制。組織好有關開發建設單位之間的配合協作。加強調度工作。要定期召開調度會議，調度會議應有規劃設計單位、施工單位、市政公用單位等有關部門參加。

1.3 工程質量監督檢查

工程質量是勘察質量，設計質量，原材料、半成品質量，施工質量以及使用維護質量的綜合反映，所以對整個開發建設過程都要進行質量監督。除依靠政府工程質量監督站和施工單位質量自檢外，開發公司也要重初工程質量的監督檢查，深入施工現場、開展工程質量監督檢查。

1.4 工程竣工驗收

組織工程驗收小組，施工單位在完成合同規定的內容，達到竣工使用條件后，要發出竣工驗收通知，由開發公司組織驗收小組參加驗收。檢查工程質量，施工單位要向驗收小組提供施工過程中有關質量檢驗、檢查的資料和數據，按國家規定的質量標準及驗收規范進行鑒定驗收。檢查使用條件。對所驗收的工程；除質量合格外，必須達到使用條件，方可竣工。辦理工程移交和結算。

2 房地產工程管理的意義

項目工程建設內容廣泛，事務繁多，又具有很強的專業性和技術性，必須有系統、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設按時、保質順利竣工。項目工程管理是整個開發建設過程中的重要環節。

2.1 它是整個項目建設過程中主要的職能工作

房地產開發項目投資建設的整個過程，在前期研究決策階段、施工建造階段、后期交付使用和營運階段中，所有工作，都可納入項目工程管理的范圍，包括了項目在其正式實施過程中的全部職能活動。因此，項目工程管理是項目開發建設過程中主要的，也是工作量最多的職能工作。

2.2 它是疏通項目建設過程中-切社會關系的樞紐

在項目建設期間，必須要與社會各有關企業或部門發生聯系，以取得各方面的配合與支持。各個方面在項目建設過程中都要發揮不同的作用，不能缺少任何一個個環節，它們都是建設整體的一個組成部分。而所有方方面面的關系，都要由項目工程管理人員去疏通聯絡，以保持與各方面良好合作關系，保證項目建設的完整性。

2.3 它是整個項目建設過程中的綜合性基礎管理工作

項目工程管理是項目建設過程中第一線的現場管理，與項目工程施工建造的每一道工序、每-個環節、每-件作業相聯系。第一線的管理工作具有極強的復雜性、綜合性，要求管理員監督、檢查和掌握現場施工作業的每一個過程，以保證項目工程管理的質量和效率。

3 房地產工程管理的方式

3.1 選擇優秀的勘探和設計單位。優秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節約工程的造價。一個優秀的設計單位能精確地對房屋進行設計，優化工程結構，減少并且避免不必要的浪費，節約了工程造價并加快了工程進度。

3.2 選擇素質高的施工企業和項目經理。施工企業和項目經理的素質好壞，直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇，應當有一個整套的組織架構，如:施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業機械設備、近三年的工作業績、企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等。施工企業的技術和設備有助于工程更好更快的完成使命。企業誠信度高證明企業一貫都有可靠的技術力量和聲譽。

3.3 建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統的分類。如:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調研，多方面進行比較和區分，合理的選價和選材，嚴把材料質量和數量關，提高材料的供應速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理。

4 房地產工程管理的改善措施

4.1 房地產工程管理的基本模式

職能制管理模式：職能制管理模式是按照專業分工的原則，把相應的管理職責交給這些職能機構，不同專業的職能機構在其業務范圍內有權向下級單位下達命令和進行指揮，其專業業務管理應向企業經理負責并匯報。項目經理制管理模式：項目經理負責制的管理模式是目前在項目工程管理中采用較普通的-種方式。它是按照項目分工的原則，在企業經理下面設立一個或數個以項目經理為首的獨立機構，對項目實施的全過程進行統一管理。工程指揮部管理模式：對于較大型的房地產項目，經常采取工程指揮部的形式對項目工程實施進行全面管理。工程指揮部是項目工程管理的特別機構，由項目建設的合資各方共同協商參與組建。

4.2 項目工程管理模式的選擇

任何一種工程管理模式及其機構的設置，都不可能是十全十美的，對于某個特定的項目來說，究競選取-個怎樣的管理模式，則應當根據項目本身的特點和所處的環境來取舍。因此，對某項目工程選取一種管理模式時，關鍵在于這種模式對于項目工程本身的適應程度。例如一家公司在同一時期內進行很多項目，而這些項目的規模都比較小，所采用的技術又多是標難化的，可以考慮采用職能制管理模式。

結束語

總之，房地產項目是一項施工周期長，技術含量高的綜合性工程.在房地產項目的每一個階段.都必須對其進行嚴格的工程管理。房地產工程管理工作是一個系統工程，它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。

[1]周鴻.房地產企業精細化管理全案[M].人民郵電出版社.2008.

[2]王慶謄房地產開發概論[M].東北財經大學出版社，2004.