宏觀調(diào)控下我國(guó)房地產(chǎn)分析

姜利 何巍

（本鋼設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司，遼寧 本溪 117000）

引言

我國(guó)的房地產(chǎn)是個(gè)年輕而新興的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)短暫而迅速的發(fā)展，它已經(jīng)使之成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)是指：指總量經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體活動(dòng)。是指整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)或國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體及其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和運(yùn)行狀態(tài)，它呈現(xiàn)出很多特征。當(dāng)人類(lèi)的生活、辦公等行為在很大程度上通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行時(shí)，勢(shì)必對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不像其他經(jīng)濟(jì)具有很多共性特征。它是受制于地域政治、經(jīng)濟(jì)和文化的一個(gè)領(lǐng)域，是從屬性的。從社會(huì)資產(chǎn)分類(lèi)角度來(lái)看，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)也將房地產(chǎn)投資列入固定資產(chǎn)投資的范疇。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)性十分明顯。房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買(mǎi)賣(mài)中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。房地產(chǎn)的消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是一種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進(jìn)作用。首先，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環(huán)境、景觀綠化、以及商貿(mào)、文化等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境；第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。房地產(chǎn)的發(fā)展，投資與消費(fèi)，開(kāi)啟了國(guó)人消費(fèi)、投資的新理念，提前實(shí)現(xiàn)了部分人的汽車(chē)加房子夢(mèng)想。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的非理性的行為

2011中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化。然而我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中仍然存在著的非理性行為

2.1 房產(chǎn)市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定機(jī)制

市場(chǎng)存在的上漲動(dòng)力，在于這些年里，外部世界不僅從我國(guó)大量進(jìn)口可移動(dòng)的貿(mào)易品，還通過(guò)直接投資等方式大量進(jìn)口中國(guó)的土地和房地產(chǎn)商品，這在一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)發(fā)展中的市場(chǎng)，還存在諸多非理性行為。加上國(guó)外和國(guó)內(nèi)的一些投機(jī)因素使地價(jià)和房?jī)r(jià)充滿(mǎn)了上漲的壓力。通脹預(yù)期也使大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)保值升值，使這一稀缺資源充滿(mǎn)了投機(jī)性。政府行為及其政策也存在導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲的誘發(fā)因素。市場(chǎng)參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢(shì)，直至政府進(jìn)行調(diào)控，然而由于房地產(chǎn)資產(chǎn)商品的特殊性，普通的調(diào)控措施具有滯后性或失效性，對(duì)抗上漲合力就剩最廉價(jià)而又最直接的行政手段。市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定，更是引發(fā)投機(jī)盛行。

2.2 市場(chǎng)中缺乏價(jià)格約束作用

空置房的增多并不是說(shuō)明居民住房已經(jīng)得到圓滿(mǎn)解決，而只能說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面對(duì)如此多的積壓商品房和居高不下的房?jī)r(jià)，眾多的工薪階層只能望而卻步，畸高的房?jī)r(jià)與相對(duì)低下的消費(fèi)能力構(gòu)成了一對(duì)難以調(diào)和的矛盾，大批潛在消費(fèi)者由于購(gòu)買(mǎi)力不足而無(wú)法轉(zhuǎn)為有效的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需不平衡，造成房地產(chǎn)資源的大量浪費(fèi)。不能夠有效滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的居住需要，也阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2.3 城市化規(guī)劃脫離市場(chǎng)化進(jìn)程

農(nóng)地與建設(shè)用地的成本與收益巨大價(jià)差，促使各地城市建設(shè)不斷開(kāi)疆拓土，新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)，GDP偏好、土地財(cái)政、政績(jī)得到完美的結(jié)合。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)的選擇，應(yīng)該是由市場(chǎng)的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。實(shí)際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷(xiāo)“的翻版。現(xiàn)在我國(guó)不少地方政府把廠(chǎng)房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實(shí)施好，然后以?xún)?yōu)惠條件吸引投資者來(lái)投資，美其名曰“筑巢引鳳“。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。

2.4 政府對(duì)自由市場(chǎng)的干預(yù)

土地批租是“壟斷性活動(dòng)”，其收益實(shí)質(zhì)上是“壟斷權(quán)收益”，也就是“權(quán)力和貨幣相交換”，出賣(mài)“土地使用權(quán)”如同給予“許可證”、“配額”、“戶(hù)口”之類(lèi)一樣，都會(huì)產(chǎn)生為了取得額外收益而進(jìn)行種種“尋租”現(xiàn)象。現(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“尋租”相當(dāng)活躍，大有愈演愈烈之勢(shì)。在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，由于政治體制、權(quán)力結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，這樣就有可能給每個(gè)環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)額外收益。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向

3.1 搞好“城市經(jīng)營(yíng)”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有的是短期通過(guò)出售直接獲利，有的是長(zhǎng)期出租或經(jīng)營(yíng)獲利，有的是通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)行為的加入而長(zhǎng)期獲利。很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是“炒地皮”，地方政府單純通過(guò)土地出讓增加財(cái)政收入，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉升GDP。這種簡(jiǎn)單的“城市經(jīng)營(yíng)”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。比如工業(yè)廠(chǎng)房、娛樂(lè)用房等;有的則作為公共設(shè)施本身沒(méi)有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來(lái)投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加，比如公園、旅游景點(diǎn)、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場(chǎng)等。

3.2 加強(qiáng)住房保障

建立完善經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發(fā)展公共住房建設(shè)為中低收入群體解決住房問(wèn)題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器。

3.3 強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能

在未來(lái)的幾年里，市場(chǎng)理性將逐漸回歸。畢竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者(有的是城市運(yùn)營(yíng)商)，而房地產(chǎn)消費(fèi)屬于長(zhǎng)期使用的大宗物品，盲目不得。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國(guó)房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個(gè)房市還處在有利的上升階段，但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府有必要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價(jià)格，使之趨于一個(gè)合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

結(jié)論

認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，就是要認(rèn)識(shí)它的本質(zhì)——地域性經(jīng)濟(jì)、行業(yè)從屬性、資產(chǎn)的雙重屬性。我國(guó)目前正處于城市化的高速發(fā)展階段。當(dāng)房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時(shí)，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的宗旨應(yīng)是保證市場(chǎng)健康發(fā)展，避免過(guò)度投機(jī)和房?jī)r(jià)大起大落。

[1]林俊杰.談新經(jīng)濟(jì)時(shí)代我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析[J].四川建材，2002：375-400.