宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)分析

姜利 何巍

（本鋼設(shè)計研究院有限責任公司，遼寧 本溪 117000）

引言

我國的房地產(chǎn)是個年輕而新興的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過短暫而迅速的發(fā)展，它已經(jīng)使之成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟是指：指總量經(jīng)濟活動，即國民經(jīng)濟的總體活動。是指整個國民經(jīng)濟或國民經(jīng)濟總體及其經(jīng)濟活動和運行狀態(tài)，它呈現(xiàn)出很多特征。當人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網(wǎng)絡(luò)來進行時，勢必對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的沖擊。房地產(chǎn)經(jīng)濟不像其他經(jīng)濟具有很多共性特征。它是受制于地域政治、經(jīng)濟和文化的一個領(lǐng)域，是從屬性的。從社會資產(chǎn)分類角度來看，房屋作為不動產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計也將房地產(chǎn)投資列入固定資產(chǎn)投資的范疇。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟中的作用

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動性十分明顯。房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。房地產(chǎn)的消費特別是住房消費是一種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。隨著社會和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進作用。首先，通過房地產(chǎn)業(yè)可以帶動和加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環(huán)境、景觀綠化、以及商貿(mào)、文化等進行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境；第三，推進小城鎮(zhèn)建設(shè)。房地產(chǎn)的發(fā)展，投資與消費，開啟了國人消費、投資的新理念，提前實現(xiàn)了部分人的汽車加房子夢想。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟中的非理性的行為

2011中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。然而我國地產(chǎn)市場中仍然存在著的非理性行為

2.1 房產(chǎn)市場缺乏穩(wěn)定機制

市場存在的上漲動力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進口可移動的貿(mào)易品，還通過直接投資等方式大量進口中國的土地和房地產(chǎn)商品，這在一定程度上拉動了房地產(chǎn)商品的價格上漲。中國的房地產(chǎn)市場還是一個發(fā)展中的市場，還存在諸多非理性行為。加上國外和國內(nèi)的一些投機因素使地價和房價充滿了上漲的壓力。通脹預(yù)期也使大量資金涌入房地產(chǎn)市場保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機性。政府行為及其政策也存在導(dǎo)致商品房價格上漲的誘發(fā)因素。市場參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢，直至政府進行調(diào)控，然而由于房地產(chǎn)資產(chǎn)商品的特殊性，普通的調(diào)控措施具有滯后性或失效性，對抗上漲合力就剩最廉價而又最直接的行政手段。市場缺乏穩(wěn)定，更是引發(fā)投機盛行。

2.2 市場中缺乏價格約束作用

空置房的增多并不是說明居民住房已經(jīng)得到圓滿解決，而只能說明房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面對如此多的積壓商品房和居高不下的房價，眾多的工薪階層只能望而卻步，畸高的房價與相對低下的消費能力構(gòu)成了一對難以調(diào)和的矛盾，大批潛在消費者由于購買力不足而無法轉(zhuǎn)為有效的現(xiàn)實消費者，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的供需不平衡，造成房地產(chǎn)資源的大量浪費。不能夠有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2.3 城市化規(guī)劃脫離市場化進程

農(nóng)地與建設(shè)用地的成本與收益巨大價差，促使各地城市建設(shè)不斷開疆拓土，新區(qū)、開發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)，GDP偏好、土地財政、政績得到完美的結(jié)合。在市場經(jīng)濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應(yīng)該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷“的翻版。現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引鳳“。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。

2.4 政府對自由市場的干預(yù)

土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質(zhì)上是“壟斷權(quán)收益”，也就是“權(quán)力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權(quán)”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產(chǎn)生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現(xiàn)象。現(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。在地產(chǎn)經(jīng)濟中，由于政治體制、權(quán)力結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競爭環(huán)境，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營者帶來額外收益。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的走向

3.1 搞好“城市經(jīng)營”

房地產(chǎn)開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利，有的是長期出租或經(jīng)營獲利，有的是通過其他經(jīng)濟行為的加入而長期獲利。很多人認為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。比如工業(yè)廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場等。

3.2 加強住房保障

建立完善經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發(fā)展公共住房建設(shè)為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器。

3.3 強化政府經(jīng)濟職能

在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產(chǎn)消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。綜合當前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府有必要加強宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調(diào)控手段，適當調(diào)整地產(chǎn)價格，使之趨于一個合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

結(jié)論

認識房地產(chǎn)，就是要認識它的本質(zhì)——地域性經(jīng)濟、行業(yè)從屬性、資產(chǎn)的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發(fā)展階段。當房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟發(fā)展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計民生，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的宗旨應(yīng)是保證市場健康發(fā)展，避免過度投機和房價大起大落。

[1]林俊杰.談新經(jīng)濟時代我國房地產(chǎn)經(jīng)濟分析[J].四川建材，2002：375-400.