香港地產“四大天王”風云錄

　　 風雨世紀，支撐半個香港經濟的地產業屢經浮塵。“香港地產四大天王”——李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤，當年這幾位商海搏擊的年輕人如今早已青春不再，但他們首創的基業卻依舊把控著香港風急雨驟的樓市。
　　
　　 趁亂抄底
　　
　　 1967年春天，一場從罷工游行演變為暴力反對英國殖民政府的“五月風暴”爆發，這場社會危機著實讓香港經濟受到了不小的打擊，其對香港地產的影響僅次于二戰。
　　
　　 這一年，大多數香港人都在恐慌和焦慮中度過。遍布街頭的彈片和無縫不鉆的“武裝解放香港”謠言，讓許多生意人毫不猶豫地遠走南洋。
　　
　　 在慌亂的逃亡大軍中，有4個人皆未離港——李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤。而且他們都做了幾乎相同的一件事：在地產領域開始低位買入。
　　
　　 當此之時，時任中國國務院總理的周恩來沒有動搖“暫時不動香港”的決心，也沒有放棄保持香港邊境平靜和社會穩定的正確政策，給香港營造了一個穩定的政治環境。
　　
　　 1968年，這個由263個島嶼組成的東方角落便迅速進入了新一輪經濟增長周期。騷動的疼痛直接讓當時的英國香港當局改善了施政策略。政治的穩定促使當地居民對經濟發展的信心得到平穩恢復，曾因動蕩局勢而離開香港的商人們紛紛回到自己的生意場上。這種變化不僅帶來了當地各種輕工業的快速發展，也吸引了東南亞等國家的熱錢迅速流入島內。
　　
　　 股票是最容易受金錢騷動的投資品。伴隨著股價的攀升，地產市場出現了一波同步趨勢。1968年，受此前局勢影響的地產市場結束了供過于求的局面。在套現避險情緒下被腰斬出售的半山別墅等豪宅開始發力反彈。
　　
　　 公開資料顯示，從1968年起，位于港島半山區、淺水灣和九龍塘的高級住宅，租售價均開始急升。1969年初，高級住宅樓價每平方英尺（1平方米≈10.7平方英尺）已回升到60~80港元，其后節節上升，到1970年底已普遍升至160~200港元。高級住宅租售價格上升的原因，是上世紀60年代中后期樓宇供應量大幅減少，而隨著經濟的復蘇繁榮、股市的急升，大批外資公司，尤其是美日等跨國公司前來香港開設分支機構，派駐香港的高級職員增加，對高級住宅、花園洋房的需求殷切。
　　
　　 天王就位
　　
　　 當房屋租售價格節節攀升的時候，當年在動亂時抄底的4個人的黃金時代正悄然來臨。
　　
　　 1967年，李嘉誠早已不是那個逃難而來的“仔”。從雜役到經理，再到塑膠花大王，因早前租借不到廠房的他早已萌發轉型做地產商的念頭。這一年，李嘉誠用制作塑膠花賺取的第一桶金在香港北角購地興建一座12層的工業大廈，起名“長江大廈”。后來的商業研究者將此時確定為李嘉誠進軍地產業的肇端。
　　
　　 當時，由香港商界元老霍英東創出的“買樓花”（期房銷售）在香港備受推崇。但李嘉誠卻并未盲目模仿，而以自我持有為不變法則。歷史資料顯示，“即便資金緊張，李嘉誠寧可少建或不建新樓。而且他盡量不向銀行抵押貸款，或會同銀行向用戶提供按揭。他興建收租物業，資金回籠緩慢。但他看好地價樓價及租金上升的總趨勢。收租物業，雖不像建樓賣樓那樣牟取暴利，卻有穩定的租金收入，物業增值，時間愈往后移，愈能顯現出來。”
　　
　　 1971年6月，李嘉誠創辦長江地產有限公司。1972年8月，公司更名為長江實業（集團）有限公司，將投資重點轉移到房地產業并隨后上市。當時，長江實業的規模和實力均顯不足，旗下只有35萬平方英尺的出租物業，且大半是工業大廈，每年租金收入僅390萬元。此外，有7個項目尚處建設期內。
　　
　　 但歷史證明，李嘉誠的判斷是正確的。長江實業上市時預期年度利潤僅為1250萬元，但由于期間地價、樓價大幅上升，公司在上市后第一個年度便獲利4370萬元，相當于預算利潤的3.5倍。
　　
　　 與李嘉誠同樣展現出“老香港”遠見卓識的還有郭得勝和李兆基，二人和其他股東在1958年辦起永業企業有限公司試水房地產市場，通過發展中小型項目，得以站穩腳跟。1963年，以郭得勝為董事局主席的新鴻基地產公司成立。而“新鴻基”的命名，則分別取自另一位股東馮景禧的新禧公司的“新”，郭得勝的鴻昌合記的“鴻”及李兆基的“基”。香港生意場上的“三劍客”由此得名。
　　
　　 昔日的“洋雜”大王郭得勝和其他股東憑借當年從事代理拉鏈生意取得的人脈了解到很多中小廠商對多層工業樓宇的急切需求，遂將“分層出售、分期付款”的售樓方式移植于工業樓宇，重點發展多層工業大廈。這一時期，新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟，而且雄霸多層工業大廈市場。1965—1972年，新鴻基售出的樓宇總值約5.6億港元，“平均每年的售樓營業額高達7000萬港元。”
　　
　　 與此同時，那個僅用3年就把周大福金鋪創始人女兒娶進門的鄭裕彤，也開始關注房地產市場，并看好未來這塊巴掌大小地方房價的升值潛力。
　　
　　 1967年，鄭裕彤聯同其好友楊志云等逆勢大量購入地產物業。1970年5月，鄭裕彤等創辦新世界發展有限公司，并于1972年11月23日將其在香港上市。當時，公司的法定股本為7.5億港元，實收股本6.74億港元，除擁有尖沙咀新世界中心地盤外，還擁有4幢高級商業、住宅樓宇，4間電影院及一些商鋪、寫字樓單位，總面積74.6萬平方英尺，每年租金收入2130萬港元。此外，還擁有6幢興建中的商住樓宇，規模已不小。
　　
　　 隨著新鴻基地產在1972年上市，郭得勝、馮景禧、李兆基“三劍客”就此作別。1975年，李兆基創立恒基兆業有限公司。雖然這間公司只有1.5億港元股本，持有項目20余個，但李依舊力圖將其推入資本市場。于是，他選擇了簡便易行的“借殼上市”。經過挑選，他將目標鎖定為他與別人合股創建的永泰建業公司。隨后他以自有項目換得了1900萬股左右的股份躍居第一大股東成為董事長。
　　
　　 隨后，他開始收購香港市區內的舊樓。這些舊樓地理位置優越，升值潛力可觀。李兆基為了擴大收購范圍，常年在歐美的華文媒體上刊登收樓廣告。一些旅居他國的華僑正愁舊居無人收購，供需雙方就此一拍即合。李兆基在購買了一層舊樓之后，便會想方設法將全樓買下，并四下擴散再購買周邊樓宇。
　　
　　 即使收購價格較高，李兆基也會毫不猶豫地買下。李兆基以工業化方式經營地產業：他將土地視為原料，樓宇為制成品。源源不斷地收買土地和不斷生產出成品，使恒基兆業博得港人口中“樓宇制造工廠”的名聲。1981年，李兆基攜恒基兆業上市。
　　
　　 1988年，恒基兆業全面收購永泰建業，將之改名為“恒基兆業發展有限公司”。擁有恒基兆業地產和恒基兆業發展這兩個實力雄厚公司的李兆基，也一舉躍入香港十大富豪榜。
　　
　　 至此，長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界，香港地產的“四大天王”各就各位。
　　
　　 又是難關
　　
　　 不過，香港地產市場的好景并未持續太久。因為自從政局穩定，經濟回升以來，香港的地產市場價格和空置率已經出現不理智的增長。
　　
　　 1976—1981年，住宅樓宇價格大幅飆升。以最受歡迎的小型住宅單位為例，1976年每平方英尺售價是265港元，到1981年高峰期已上升到1050港元。一些炒家炒住宅覺得沒勁，轉而又開始炒作商業地產。1974年，香港甲級寫字樓平均每平方英尺月租約6港元，但到1981年則為21港元，中環部分甲級寫字樓甚至升至接近30港元。
　　
　　 隨著“現貨”市場價格的提高，土地市場的拍賣價格也不得安寧。1981年4月2日，香港地鐵公司以公開招標的形式出售紅棉道附近地塊，面積為13825平方英尺，買家最終以4.8億港元拍下，每平方英尺地價高達34720港元，創下香港當時最高地價紀錄。
　　
　　
　　 高房價與香港當時經濟狀況和居民收入的比例關系已完全失調。由于港內經濟環境過熱、通脹惡化，又正值美國新任總統里根推行貨幣緊縮政策，導致香港貸款利率迅速攀升。這不僅導致購買者受到銀根“恐嚇”，也讓房地產開發商資金鏈突變緊張。
　　
　　 1982年，香港的前途問題被正式提上議程。1984年，中英經歷22輪艱苦談判之后，香港回歸的日程確定下來。但此時的香港樓市卻因股市下跌而出現明顯波動。
　　
　　 香港地產市場開始了長時間的調整消化期。一些采取冒進投資策略的地產公司，如恒隆、鷹君等地產集團以及老牌地產公司英資置地都受到影響。有些企業甚至遭遇滅頂之災。
　　
　　 不動如山？
　　
　　 然而，“四大天王”卻未受太大影響，地位依然穩固。
　　
　　 1980年以來，李嘉誠與內地的關系日漸緊密。看好內地經濟的他，將商業往來重心移向內地。如今，盡管已滿足心愿，有了家族傳人，但84歲的李超人依舊在商場上馳騁、繼續跑馬圈地。
　　
　　 同樣，當別的地產商備受煎熬時，新世界地產的鄭裕彤還與香港貿易局合作建成擁有世界上最大玻璃墻的香港會展中心。2012年3月，“天王家族”中86歲的新世界發展主席鄭裕彤宣布正式退任主席及執行董事，長子鄭家純接任。或許，某個赴香港的旅行團會在香港島南部的淺水灣豪宅區參觀那座經典別墅，說不定會看見那個坐在無字頭“8888”牌號勞斯萊斯車里的鄭裕彤。
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　　 而李兆基則在那段低迷期得到了銀行的信任，渡過難關。1983—1984年，李兆基旗下不但有大量的樓盤在建，而且與20多家銀行有借貸關系。但當時，銀行、建筑商們并未給李兆基太多壓力。李兆基也開始以薄利多銷的方式加速現金回流，最終度過困難時期。今年同樣84歲的李兆基仍老驥伏櫪、雄心不減當年。
　　
　　 當年的新鴻基控制人郭得勝為避免地產危機帶來的影響，采取了商用樓宇租賃經營方略。1990年，郭得勝去世。接替他的正是如今被迫出局的長子郭炳湘以及日前涉嫌商業賄賂被保釋不的郭炳江和郭炳聯。
　　
　　 郭氏兄弟的經歷也可謂傳奇。1990年之后，接掌新鴻基的郭氏三兄弟便因財富之巨屢次遭到人身威脅。1997年，郭炳湘被“世紀賊王”張子強綁架，最終被家人用6億港元贖回。2008年，郭炳湘因在新鴻基擴張個人影響力而與兩名胞弟發生糾紛。內斗結果，郭炳湘“被休假”。2010年，郭炳湘被剔除出郭氏基金受益人名單，郭炳江、郭炳聯共同擔任集團主席，郭炳湘徹底出局。
　　
　　 被淘汰的郭炳湘一面上訴法院，一面向廉政公署舉報。但無論新鴻基案，牽出的家庭恩怨、地產霸權和政商勾結等問題有多嚴重，恐怕都很難撼動香港地產“四大天王”的大格局。