淺析高房?jī)r(jià)下保障性住房的作用

　　摘要：文章主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了梳理和說(shuō)明，從土地供應(yīng)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、政府監(jiān)管等方面闡述了當(dāng)前高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生原因，分析了保障房的預(yù)期作用，并提出了應(yīng)通過(guò)政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的困境，以及如何科學(xué)合理的發(fā)揮和運(yùn)用保障房的市場(chǎng)效應(yīng)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；保障性住房；房?jī)r(jià)
　　隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，居住狀況已經(jīng)日益成為民眾衡量其生活質(zhì)量的顯著標(biāo)準(zhǔn)之一。由于居住條件在人類生存中的特殊性，所以住房產(chǎn)品在其生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、分配、流通及消費(fèi)等環(huán)節(jié)中遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般規(guī)則的同時(shí)卻又不能簡(jiǎn)單地通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)其資源配置。從各項(xiàng)研究結(jié)果可以看出，住房已然是最大的民生問(wèn)題，近幾年來(lái)，由于房?jī)r(jià)不斷飛漲，越來(lái)越多的人買(mǎi)不起住房，特別是中低收入家庭更是望房興嘆。資料顯示（見(jiàn)圖1），自2004年我國(guó)的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)振蕩式上漲，到2006年，全國(guó)70多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲跌大多時(shí)間保持上漲態(tài)勢(shì)。2008年12月至2009年5月，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，全國(guó)70多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)較同期有所回落，但自2009年6月至2010年4月，這些城市的房?jī)r(jià)卻表現(xiàn)出加速度增長(zhǎng)狀態(tài)。從2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行前100名的情況來(lái)看（見(jiàn)圖2），大部分城市的房?jī)r(jià)維持在5000元/平方米左右，排在前10名城市的房?jī)r(jià)均在10000元/平方米以上，其中，杭州、北京、上海分別位列前三甲，房?jī)r(jià)達(dá)到25840元/平方米、22310元/平方米和19168元/平方米。在房?jī)r(jià)飛速上漲的同時(shí)，然而居民收入并沒(méi)有同步增長(zhǎng)，導(dǎo)致普通居民面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)只能“望房興嘆”，從房?jī)r(jià)收入比的角度來(lái)分析，一般房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6，就說(shuō)明房?jī)r(jià)偏高或存在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的趨勢(shì)，據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)2009年的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)10，甚至一度達(dá)到12，這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了標(biāo)準(zhǔn)值，從而已經(jīng)充分說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的不合理，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度泡沫化。
　　房?jī)r(jià)過(guò)高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展和泡沫化所帶來(lái)的負(fù)面影響是多方面的：一是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定健康發(fā)展將產(chǎn)生極大的沖擊和破壞作用。因?yàn)樗紫葘?dǎo)致國(guó)家資源的不合理配置，比如大量的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，大量的投資傾向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而忽視和降低了對(duì)其他行業(yè)的投資和發(fā)展，導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡、不健康，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難等等方面的各種深層次問(wèn)題。二是對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投資導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)和嚴(yán)重浪費(fèi)，當(dāng)泡沫破滅或經(jīng)濟(jì)下行使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)趨勢(shì)難以為繼之時(shí)，也將是行業(yè)鏈崩潰之時(shí)，對(duì)國(guó)家、政府、行業(yè)都將會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊和影響。三是高房?jī)r(jià)和過(guò)度發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)推高了原材料價(jià)格，造成通貨膨脹，導(dǎo)致居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力下降，與國(guó)家的民生改善目標(biāo)毫無(wú)疑問(wèn)是背道而馳的。四是如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴，將嚴(yán)重阻礙國(guó)家創(chuàng)新能力、研發(fā)能力的發(fā)展，以及國(guó)家在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高。
　　因此，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)環(huán)境下如何緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化，如何解決中低收入家庭的住房問(wèn)題便成為政府和學(xué)者日益關(guān)注的課題。
　　究其高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因，可以主要從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行討論：一是體制性原因。這個(gè)原因的致因主要是政府在土地供應(yīng)的絕對(duì)壟斷和地方政府為片面追求GDP增長(zhǎng)，以及取得財(cái)政收入等等方面造成的。二是市場(chǎng)方面的原因。高房?jī)r(jià)的背后必然有高需求和高需求預(yù)期作為支撐。中國(guó)當(dāng)前處于一個(gè)住房的高需求階段，這無(wú)疑為推高房地產(chǎn)價(jià)格和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。三是投資方面的原因。我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄投資渠道有限，尤其是股票市場(chǎng)的低迷發(fā)展，使得大量的投資資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的主要原因之一。四是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和居民購(gòu)房觀念方面的原因。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的能力和手段不足，效率不高，導(dǎo)致供需不平衡。另外，居民購(gòu)房時(shí)一般考慮在城市中心區(qū)購(gòu)房，一般傾向于購(gòu)房而不是租房，這些觀念也導(dǎo)致了需求的集中化和推高房?jī)r(jià)上漲。
　　在這里將主要從政府、材料供應(yīng)商、房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商等幾個(gè)主體來(lái)著手探討房?jī)r(jià)上漲的原因。首先，從我國(guó)現(xiàn)有的土地財(cái)政政策來(lái)看。因?yàn)橐ＷC18億畝農(nóng)用土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能通過(guò)拓展建筑用地面積來(lái)增加住房供給。同時(shí)，政府作為土地的供應(yīng)者，面對(duì)土地的稀缺特性時(shí)，更多的是采用“招標(biāo)”、“拍賣(mài)”等形式出售土地使用權(quán)，從而將土地價(jià)格不斷推向制高點(diǎn)，造就了一個(gè)又一個(gè)地王，房?jī)r(jià)自然低不了。其次，建筑材料價(jià)格不斷上漲使得建筑成本提高。自2011年3月起全國(guó)CPI同比增長(zhǎng)一度超過(guò)5.3%，最近的8月份這一比例更是高達(dá)6.2%。PPI同比增長(zhǎng)始終維持在6.8%的高度，8月份這一數(shù)據(jù)也刷新到7.3%。整個(gè)基礎(chǔ)建筑成本包括建筑工程、裝飾工程和安裝工程，其中的鋼材、水泥、瓷磚、機(jī)器設(shè)備使用、工程以及其他方面的費(fèi)用除局部原材料有較小趨勢(shì)增長(zhǎng)外，其他大部分上漲趨勢(shì)明顯。再次，房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性。從研究結(jié)果可以看出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的差異化和信息不對(duì)稱等特性。這種差異化主要表現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)相鄰區(qū)域的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在一定程度上可以相互替代的區(qū)域壟斷市場(chǎng)。從其區(qū)域性市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，它會(huì)造成不同地區(qū)交易時(shí)產(chǎn)生高昂的交易費(fèi)。從其壟斷性市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，既然為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格就可能是由幾個(gè)地產(chǎn)寡頭依靠買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱結(jié)成價(jià)格同盟，通過(guò)人為地控制供給，夸大需求等手段哄抬房?jī)r(jià)進(jìn)而從中謀求高額的利潤(rùn)。最后，房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種配套設(shè)施的采購(gòu)、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)勘探、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、項(xiàng)目管理成本以及政府管理收支、銀行利息與資金成本等因素都構(gòu)成了房?jī)r(jià)一定幅度的上漲。
　　依據(jù)美國(guó)市場(chǎng)學(xué)家WendellR.Smith于1956年提出的“市場(chǎng)細(xì)分理論”，可以按照消費(fèi)者的需求欲望與能力將房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分為高收入、中等收入和低收入三個(gè)子市場(chǎng)。當(dāng)前的高房?jī)r(jià)對(duì)中低收入群體的住房問(wèn)題造成了最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對(duì)房?jī)r(jià)的非理性上漲，我國(guó)可以嘗試增加保障性住房的供給量促使房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需量上達(dá)到一定的平衡以緩解中低收入群體的住房壓力。
　　研究表明保障性住房政策的推出，新住房體系的建立可以有效控制地產(chǎn)商的過(guò)度投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng)。首先，保障性住房政策的推出會(huì)從宏觀政策角度告訴人們，保障性住房會(huì)占據(jù)更多的地產(chǎn)市場(chǎng)份額，增加中低收入群體可以承受的商品房數(shù)量，減小各收入水平家庭的購(gòu)房壓力，普通居民有著更多的市場(chǎng)選擇大而不必?fù)?dān)心商品房的供需矛盾。其次，由于保障性住房的涌入可能會(huì)改變地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)格局。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等保障房供給的增加會(huì)促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金朝附加值高的方向游走，部分地產(chǎn)商可能會(huì)放棄中小戶型的開(kāi)發(fā)而轉(zhuǎn)向中高檔產(chǎn)品。這樣的轉(zhuǎn)變可以形成商品房產(chǎn)品供應(yīng)商與需求量之間保持一個(gè)大致的平衡，對(duì)高房?jī)r(jià)的降低可以產(chǎn)生一定的正面促進(jìn)作用。再次，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開(kāi)發(fā)將有利于我國(guó)社會(huì)保障體系的完善。可以減輕我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的陣痛，降低因?yàn)楦母飳?duì)最脆弱群體的沖擊，維持社會(huì)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。另外，這些地產(chǎn)政策的推行可以進(jìn)一步推行市場(chǎng)化改革，實(shí)現(xiàn)資源更加合理的配置，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，引導(dǎo)房?jī)r(jià)朝著合理增長(zhǎng)的方向發(fā)展。最后，保障性住房的開(kāi)發(fā)可以提升政府及開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)形象。利用一部分空置商品房作為政府的廉租房來(lái)源可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與政府和社會(huì)建立良好的互信關(guān)系，提升政府和企業(yè)的形象，也可以保證企業(yè)在創(chuàng)造利潤(rùn)、對(duì)股東承擔(dān)法律責(zé)任的同時(shí)，更好地承擔(dān)對(duì)員工、消費(fèi)者、社區(qū)和環(huán)境的責(zé)任。
　　不難看出，保障性住房政策的推出對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià)的降低將產(chǎn)生積極的作用，并且能夠加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，逐漸緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從某種程度上來(lái)說(shuō)，保障性住房可以成為政府重要的宏觀調(diào)控手段和措施。雖然保障性住房政策的理論效果明顯，但要得到有效實(shí)施，還需我們注意一下幾個(gè)方面的問(wèn)題。一是正確掌握我國(guó)樓市的市場(chǎng)化和非市場(chǎng)化界限，在鼓勵(lì)保障性住房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的同時(shí)不可以忽視國(guó)內(nèi)樓市的市場(chǎng)性，對(duì)保障性住房的管理要綜合運(yùn)用市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和政府監(jiān)管的雙重保障的政策。因?yàn)槿绻^(guò)度進(jìn)行政府干預(yù)，破壞市場(chǎng)規(guī)律的正常運(yùn)行，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)走向另一個(gè)極端，同樣不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。其次，政府在利用其宏觀調(diào)控手段，限制住房投機(jī)行為的同時(shí)，應(yīng)規(guī)范地方政府的行為，權(quán)衡兼顧各利益相關(guān)者的利益。再次，應(yīng)建立健全保障房政策方面的法律法規(guī)。將保障房政策作為一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)長(zhǎng)效手段，不僅要從國(guó)家整體宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)考慮保障房政策，還要從微觀實(shí)施和運(yùn)作的角度來(lái)保障保障房政策的有效運(yùn)作。最后，政府應(yīng)倡導(dǎo)中高收入的人去購(gòu)買(mǎi)商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房，當(dāng)居民收入提高后，再轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)商品房，形成良性流轉(zhuǎn)和流動(dòng)。這需要地方政府積極建設(shè)，制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)低價(jià)的中小戶型，向社會(huì)供應(yīng)充足且能夠滿足中低收入住房困難家庭的住房需求的房源，加強(qiáng)住房的監(jiān)管，做好房源的回收工作，保證保障性住房流動(dòng)機(jī)制的有效運(yùn)行；另外，政府應(yīng)倡導(dǎo)中高收入的人去購(gòu)買(mǎi)商品房，實(shí)現(xiàn)住房需求者的分流。
　　構(gòu)建保障性住房體系涉及的內(nèi)容多、范圍廣，它是由供應(yīng)體系、制度體系、金融體系以及監(jiān)管體系構(gòu)成的完整的、復(fù)雜的系統(tǒng)。保障性住房政策的推行對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià)具有一定的抑制作用，初步緩解中低收入的住房難問(wèn)題，但要根本解決這一矛盾還需要政府、企業(yè)、公眾等多方面的參與，協(xié)同式發(fā)展以保證國(guó)家可持續(xù)發(fā)展政策的落實(shí)以及和諧社會(huì)的建設(shè)。
　　參考文獻(xiàn)：
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