房市調控下典當企業法律風險探析

　　摘要：當前國家對房地產市場采取了一系列調控措施，導致房市持續低迷，典當企業與房地產市場休戚相關，也出現了前所未有的困境，法律風險系數驟然增大，逾期債務大量出現，遲遲不能收回，嚴重影響了典當企業的正常經營，甚至會危及典當企業的生存。典當企業要實現持續發展，就應該樹立風險意識，建立健全法律風險防控制度。
　　關鍵詞：房市調控；典當；法律風險；防控
　　典當，最早起源于南北朝，明、清兩代盛極一時，在民國遂逐漸衰落，新中國成立后，典當業曾一度被視為剝削階級的工具而遭禁止。典當作為融資的機構和平臺，是民間融資的一個重要途徑，其具有操作周期短、手續簡單、資金到位快，適于短期融資，對于社會經濟發展的重大意義不言而喻，典當行業重建至今取得了長足的發展。近年來，國家為保證市場經濟健康持續發展，進一步加大了對房地產市場調控的力度，給典當企業帶來了巨大的考驗，本文結合自身代理的典當糾紛實踐，對目前經濟形勢下的典當行業法律風險，作淺顯分析，以求拋磚引玉。
　　一、企業的法律風險概述
　　企業自成立起，就會遇到各種風險，風險無時不在，風險的存在是客觀性的，那么什么是風險呢，一般認為，企業遇到的風險，是指企業在一定條件和期限內客觀存在的，導致損失發生費用增加的，可以認識、分析并能加以控制的不確定性。企業的風險不限于法律風險，本文所重點討論的是法律風險，法律風險指由于外部的法律環境發生重大變化，或由于包括企業自身在內的主體未按照法律規定或合同約定有效行使權利、履行義務，而對企業造成的負面法律后果的所有可能性。
　　企業作為市場經濟的主體，在經營活動中會遇到的各式各樣的風險，比如財務風險、市場風險、經營風險等等，當然最重要的則是法律風險。有統計資料顯示，歐美發達國家企業的平均壽命是40、50年，而日本企業壽命達30年，但我國企業的平均僅為7.3年，出現如此大的差別，主要是我國企業對于法律風險認識不夠，對于法律風險管理、控制幾近空白。
　　企業法律風險具有以下特性：一是偶然性與必然性，對于一個企業特定條件下，法律風險是或然性事件，但對于某一存續期間，法律風險則是必然性；二是廣泛性，法律風險存在于企業生產經營活動中的各個環節，伴隨著企業從設立、發展到終結的整個階段中；三是可預防性，企業法律風險具有可認識性，可以分析和提前預防，可以事前采取措施加以控制與規避。
　　法律風險產生的原因比較復雜，企業缺乏法律風險的意識，控制法律風險投入不足，企業內部防控法律風險制度欠缺，法律風險管理混亂，外部法律環境的變化等是主要原因。
　　二、典當企業法律風險
　　所謂典當，是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。客觀需要決定了典當是目前企業尤其是中小型企業快速融資的合法、公正、公平的途徑之一，是抑制民間高利貸、穩定社會、發展經濟不可或缺的工具。典當企業多是以典當行出現的，典當行是指依照《典當管理辦法》設立的專門從事典當活動的企業法人，其組織形式與組織機構適用《中華人民共和國公司法》的有關規定，同時必須符合特種行業管理機關的特定要求。典當行在經營實踐中，遇到最大的法律風險就是到期后不能收回發放給當戶的當金，尤其是當國家外部經濟形勢發生重大變化時，除了與一般行業共有的法律風險，比如人力管理部門涉及的勞動糾紛、市場風險、財務風險等之外，典當行將出現大量逾期應收債權。有人曾經總結說，典當行的關鍵在于“賺的多不如虧的少”，追求風險最小化比利潤最大化更重要。典當行并非是風險低而回報高的暴利行業。
　　本文重點關注的是典當企業特有的典當合同糾紛，典當合同糾紛案件按照《民事案件案由規定》設為單獨一類案由，并沒有歸于借款合同糾紛，筆者認為，典當糾紛從本質來說只是一類比較特殊的借款合同糾紛，具有以下的特點：
　　（一）典當借款有嚴格的業務規范，要求抵押借款或者質押借款，不得信用貸款
　　典當行復興之初的1996年，全國約有4000余家典當行，后為規范管理，整頓后一度減少到1300多家，說明典當行業經營不夠規范化。
　　典當行成立之初，依法必須辦理《典當經營許可證》、《特種行業許可證》。典當行要求具備一定的場地條件、人員條件、資金規模等，同時，典當行開展業務時，必須遵守一定的經營范圍和經營規則，一旦違反上述規定，就會受到監管機構相應的處罰。一定要防止把典當行淪為放高利貸的面具，有些典當行采用非法集資，非法放貸，違規經營，構成了刑事犯罪，這方面的反面典型很多，不勝枚舉。
　　（二）典當借款的資金規模一般比較大
　　盡管典當行可以開展動產質押典當業務，比如電腦、金銀首飾等一般民品典當，但對于注冊資本比較大的典當行而言，現階段業務的重點是房地產抵押業務，而房地產抵押業務借款數額一般少則幾十萬，還有多達幾百萬甚至幾千萬的業務。這是一般民間借貸所無法比擬的，這也是典當企業為什么與房市密切相關的緣由所在。
　　（三）當戶一旦違約，對典當行影響重大，甚至決定其生存與否
　　正如前面所述的特點，由于房地產抵押業務大量存在，如果典當行同時遇到一起或幾起當戶逾期還款的情形，那么直接影響到典當行的正常運轉，甚至導致經營完全停滯。最近筆者參加一個典當行業活動時，遇到多家典當行的經理人，大家打聽彼此近況時，都在說忙于一件事，就是追債，雖有笑談的成分，但足見按時收回當金對于典當行生存的重要性。
　　（四）典當糾紛處理周期長、難度大
　　對于小額的民品典當業務，處理起來很簡單，但對于房地產抵押業務來說，將房地產變現要經過評估、拍賣等過程，再加上一審、二審的訴訟程序，周期一般都很長。同時，由于有關典當行業立法滯后，處理典當糾紛沒有專門的法律依據，往往參照《中華人民共和國合同法》及相關民事法律法規及司法解釋，對于許多典當專業問題往往存在爭議，而各個法院的裁判結果也是五花八門，客觀上加大了典當糾紛的處理難度。實踐中，雖然在典當合同中大多注明雙方共同辦理公證，賦予典當合同以強制執行力，但是由于典當行與當戶對于逾期綜合費用及利息存在很大爭議，對于高額的違約金更是各執一詞，甚至對于典當的本金都存有爭議，所以即便直接申請強制執行，往往法院強制執行機構對于有爭議的部分會進行聽證，如果通過聽證仍然無法確定，那么就會中止執行，重新回到訴訟或者仲裁的起點。
　　典當企業出現逾期當金無法快速收回的原因比較多，排除當戶財務狀況惡化自身因素之外，還有以下幾方面原因：
　　一是典當資產價值較大，比如以開發商所擁有的土地使用權作抵押，變現能力非常差，尤其在房地產市場非常低迷時，開發商拿地的能力和興趣都大大降低。二是典當資產產權有爭議，有當戶將房產抵押，但同時又私下將房產出賣給第三人，但未辦理過戶，司法機關為了維護穩定，建立和諧社會的需要，往往會將抵押權的行使進行置后。三是典當手續不完善，有些房地產沒有辦理相關審批或表決的程序，比如集體企業的房地產辦理抵押，必須有職工（代表）大會的表決決議，股份公司或者有限公司的房地產進行抵押時，要有股東大會或者董事會的決議。四是已經出租的房地產辦理抵押，沒有履行相關的告知手續，變現難度增大。五是抵押房地產的價值評估過高，否則必將影響將來強制執行。六是抵押房地產的使用與管理不善，導致抵押物價值的減少甚至滅失。七是房地產抵押合同中出現無效條款，從而損害了典當行的合法權益。
　　三、當前經濟形勢下防控典當糾紛的幾點建議
　　正是基于典當糾紛的上述特點和形成原因，一旦出現大量的典當糾紛不能及時得到解決，那么典當企業就會陷于打官司的泥沼，就會影響典當企業正常運轉。針對典當糾紛所具有的特點，必須處理好以下幾點：
　　（一）做好建章立制的預防工作，抓好內控機制建設，使典當業務實現流程化、標準化
　　1.落實典當資產產權調查工作，對于房地產的產權人、產權期限、當戶資金使用狀況、當戶還款來源、抵押產權類型、地籍狀況等必須準確、詳細，防止債務人非法套取典當行的資金，進行調查時，應該按照典當行建立的業務流程要求規范操作，比如現場調查時，一定要一組兩人，相互配合相互監督。對于以金銀首飾、名人字畫進行質押典當，必須要有技術條件鑒別真偽，防止收到贗品，做完調查工作后，要出具詳盡的調查報告。
　　典當行要營造濃厚的法律風險的文化理念，要將風險防控做到全面、全程、全員落實，使得風險管理與控制覆蓋到貸前、貸中、貸后，并制度化。
　　典當行要保障有序經營，要同監管、公安、工商、稅務、房產、政法機關、金融機構等方面保持必要的聯系，要借助上述機構掌握的資源，從而能更好地規避潛在風險。同時，典當行之間也應該通過行業協會分享典當信息，力爭能建立典當行業黑名單制度。
　　2.做好抵押房地產的抵押登記工作，必須到法定登記機關及時辦理房地產他項權證登記，在抵押登記中，法律文書必須完備，涉及到集體企業所有的房地產和股份公司或有限公司所有的房地產，必須要確實履行相關審批手續，要附有決議相關法律文書。不辦好抵押典當或者質押典當手續絕不放款，嚴格按照典當行業法律規定依法經營。
　　3.做好抵押房地產的使用管理工作，業務力爭分散，提高抵押或者質押資產質量。抵押房地產已經出租的，及時通知承租人，同時要及時掌握抵押房地產的使用狀況，防止抵押資產有潛在訴訟風險，防止出租人與承租人惡意串通，增大抵押房產變現的困難。對于房地產出現價值減少或滅失風險時，要積極采取不補救措施；
　　4.做好抵押房地產價值的評估，委托法定的評估機構進行價格評估，防止評估價格過高，從而加大拍賣的難度，實踐中要取適中的折當率。
　　（二）合理應對典當法律糾紛，及時維護典當行合法權益
　　1.厘清當戶逾期付款的原因。對于當戶，典當行客戶經理要不定期進行回訪，對于逾期當戶，及時了解其財務狀況，掌握其還款意愿。拿出處理方案之前，應該首先找出當戶不能按時還款的原因，當戶出現逾期的原因很多，有的僅僅是因為一時周轉困難，有的是資金鏈斷裂，隨時有破產的危險，而有的則是有意拖延或者賴賬，只有具體分析清楚原因，處理當戶逾期還款才更有針對性，更有效率。
　　2.選擇合適的維權途徑。在分清當戶不能按期還款的真正原因后，就可以著手制定切實可行的對策。對于當戶資金臨時困難，可以通過協商方式，讓當戶拿出還款計劃，如果符合條件的話，辦理續當是一個不錯的選擇。對于當戶有意賴賬或者當戶隨時有破產的可能，那么典當行就應當及時訴訟或執行，盡早將當物變現方是上策。當然，如果當戶在辦理典當時，存在刻意隱瞞事實，弄虛作假的，涉嫌構成刑事犯罪的，典當行則應當及早報案，盡最大可能挽回典當行的經濟損失。
　　3.把握合適的訴訟時機。在選擇通過民事訴訟或者執行的方式進行維權時，時機顯得尤為重要，不是所有的當戶欠款糾紛都必須在第一時間進行訴訟或者執行，這一點在實踐中已被多次驗證。
　　如果協商之后，經過短暫的時間，當戶就可以還款，那對于典當行來說，一方面自己的權益沒有受到損害，同時在當戶困難時典當行伸出了援手，加深了與客戶關系，應該說是兩全其美。有些當戶的當物變現很困難，一旦訴訟或者執行，典當行可能陷入兩難境地，筆者曾經遇到一起工業用地加廠房抵押的典當糾紛，建議典當行應從緩訴訟，最后證明當初判斷的正確性。對于當戶逾期還款，暫時不訴訟或者不執行，并不意味著停滯不前，而是力爭從其他渠道向當戶施加壓力，同時補強擔保措施，以便將來更好地實現債權。當然，選擇訴訟或者執行時機，并無固定的模式，需要具體問題具體分析，需要對長期實踐經驗的總結，才能準確地把握。在這方面，借助律師等專業人士是必不可少的。
　　（作者單位：安徽健友律師事務