江門土地“手續”再調查

　　江門，這個以僑鄉聞名于世的珠三角西部城市，近年來，因為土地問題頻頻引發外界關注。
　　2007年，監察部、國土資源部聯合通報了10起土地違法案件。在這10起全國的土地違法案件中，有兩起發生在江門。據悉，該市下轄的開平、鶴山兩個縣級市分別在2006年一年之內非法審批用地29785. 05畝和3626. 8畝，14名相關責任人受到嚴肅處理。
　　2009年，本刊曾刊發記者調查《廣東江門：一位工程師的“批量化”舉報》，再次披露出江門市存在違法出讓土地、在土地規劃建設中程序倒置等行為。
　　根據現行《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要（2008- 2020年）》，江門市將建設成為廣東重點發展區的排頭兵，成為先進制造業基地。
　　發展先進制造業客觀上需要用地，那么在這一特定政策背景下，江門在土地使用方面現狀如何？本刊記者專程前往江門進行再調查。
　　“把手續辦完你再動”
　　2011年12月4日，《望東方周刊》記者以投資建廠的名義前往位于江門市蓬江區棠下鎮三堡村的“江門市先進制造業江沙示范園區”（以下簡稱“園區”）進行走訪。
　　在園區內，本刊記者看到，現場最主要的工程為平整土地。一位自我介紹是江門市恒輝地產公司工作人員的陳先生告訴本刊記者，包括美的、康師傅在內的眾多企業都在這里拿了土地，目前土地還在平整中，暫時還沒有開工。
　　在現場，也有幾處工地在進行廠房主體建設。在這些建筑主體已基本成型的施工場地內，本刊記者沒有找到按規定要求懸掛的規劃許可和建設許可等相關證件。
　　陳先生告訴本刊記者，因為整個園區是全省“十二五”重點規劃項目，因此園區內的企業，在拿到土地并交了一半土地款之后，國土局就會給一個回執，憑借這個回執就可以充當土地使用證去辦理規劃、報建等手續。在交齊了土地款以后就能夠拿到土地證了，“就是三個月，不影響開工”。
　　陳先生還向本刊記者展示了一份證明該園區已經列入省“十二五”重點項目的文件。該文件落款處為江門市政府，其副標題為“江門市政府10年22號文”，不是真正意義上的省十二五重點項目批文。陳先生說，這份文件已經上報到省里了。
　　對于園區內工程可以先開工后報建這一說法，負責園區內部分廠房建設的江門市新荷安建筑安裝工程有限公司一名駐場工作人員告知：“好像可以這樣。”
　　在接受《望東方周刊》采訪時，江門市國土資源局辦公室主任殷華清表示，給回執一事應該是不可能的，他反問記者“會不會是一些干部給他一些承諾呢？”據殷華清介紹，目前局里在土地利用上有著嚴格的審批程序。前幾年江門出過問題，因此“現在一些黨政干部一般不敢這么做，一旦出問題就太嚴重了”。
　　不過，殷華清也向本刊記者表示，“可能也不排除這種邊辦（證件）邊施工的行為”。如果真是這樣可以讓監察部門叫他們停工，“把手續辦完你再動”。
　　這樣做不正常
　　不能排除“邊辦證邊施工”的可能。本刊記者在園區內海信項目所在地似乎證實了這一點。
　　該工地一位蔡姓工作人員介紹，海信項目共征地2500畝，現在開工的是第一期400畝，“整個工程大概要五六年”。同時，該負責人向《望東方周刊》坦承，雖然已經開始施工，但海信項目的規劃許可還沒有辦下來。
　　他解釋說：“我們這個是江門市的一級工程，跟別的不一樣，相當于江門市重點工程，邊辦理邊施工都可以”。該工作人員表示，沒有相關手續就開始施工肯定會被查，但“因為是重點工程，所以政府會想辦法”。他告訴本刊記者，“就是邊建邊辦，等基礎起來了，手續也就辦全了，三個月就差不多了”。
　　記者從江門市行政服務中心住建局窗口組組長林柏財處了解，海信項目并未上報過材料，因此住建部門也就不可能給其下發建設許可。而棠下鎮建設辦工作人員李某的回答更為直接：海信項目的規劃許可尚未辦理。據李某介紹，棠下鎮轄區內施工項目的規劃許可都由他負責協調辦理，目前海信項目的申報材料“還沒報全”。
　　本刊記者通過實地走訪調查還了解到，在棠下鎮轄區內，除了江沙示范園區內的在建項目存在程序倒置現象外，該鎮轄區內的“江番高速公路第TJ02合同段項目”存在另一種現象。
　　據該合同段項目經理部的工作人員說，按照正常程序，修建公路需要征地拆遷弄清楚以后才能招標。而現實的情況卻是，開工所需的各種證件已經辦妥，路網已經放出來了，施工隊也已經進駐開工，就因為政府征地拆遷遇阻，無法施工，造成大量人力空耗。“這樣做不正常”，該工作人員稱，“按現在的情況，合同工期肯定是完成不了”。
　　疑似土地黃牛
　　在調查走訪中，本刊記者曾多次以想要在園區內投資設廠相稱，以探明是否還有用地的可能。但均被告知已經沒有土地和用地指標了。而恒輝地產的陳先生則告訴本刊記者，“你要進來（園區）找我就行了，你找政府，他們也沒有地。”
　　對于具體的操作流程，陳先生介紹說，這些地也是政府的，只是用地指標被私人抓在手里，現在就是轉讓出來而已。
　　他告訴本刊記者，整個園區一共有9000畝土地，有些人通過各種辦法拿了差不多1000畝的用地指標放在那里，然后等有人需要就賣給人家。他說，那些人只是拿了用地指標，“如果你拿這塊地，也是從政府那里辦下來，還是一手的”。
　　想要拿到這些地，也還是要經過政府的招拍掛程序，只是他們能夠保證這塊地讓你拍到。陳先生告訴本刊記者，就是在進行土地招標和拍賣的時候，由土地中介以買方身份出面，在拍到之后，再由買方跟政府簽署成交合同。
　　不過，從私人手里買地價格會高一些。如果直接從政府方面拿地，一畝土地的發票價格是24萬多元，“最終到手大概是一畝26. 5萬元左右”。而從私人手里拿地，每畝至少要30萬元左右，平均一畝貴了3. 5萬元。除此之外，土地中介還要從中收取一定的費用，“一般是兩個點，不過如果你們拿得多，到時候可以談”。
　　陳先生介紹說，前一段時間剛好有人拿出900多畝要重新分割再賣，不過現在好像只剩下800多畝了。可能由于考慮本刊記者聲稱要地1000畝，陳先生表示，可以問問能不能重新規劃一塊出來，“這樣會比從私人手里拿地便宜不少”。
　　就這一說法，本刊記者前往江門市國土資源局蓬江分局進行核實，該局一位梁姓副局長先是通過工作人員告知正在開會，稍后就離去了。
　　用地指標提前預訂
　　江門市恒輝地產的陳先生稱，整個示范園區大概占地13000畝，除了在征地的時候按規定留給農民15%的土地和水庫、綠化用地之外，能夠拿出來賣的總共就是9000多畝。
　　據了解，在整個園區內，海信一家企業征地2500畝，美的“買的就更多了”。江門市先進制造業江沙示范園區投資有限公司一名馮姓工作人員說，園區內可供拍賣的國家用地指標都拿完了，“我沒記錯的話，美的有5000畝”。
　　據江門市國土資源局副局長楊海泉介紹，江門市最近兩年的用地指標大概是每年8000畝左右。美的一個項目用地5000畝，應該不可能。“這個5000畝，可能是規劃這片搞家電產業。”他說，每一塊土地都要招拍掛，能拍到才是他的。
　　國土局辦公室主任殷華清也表示：“（5000畝）我估計不可能就一個項目，因為我們去年（2010年）第一次抽下來的指標才五六千畝。江門總共這么多，除非你蓬江（區）把地都拿走了。”
　　園區投資公司馮某則告知，美的現在還沒有完全拿到5000畝土地，因為“今年（2011年）沒有那么多用地指標，還要算到明年或者后年的”。目前為止，至少2012年的用地指標已經被提前預訂了。
　　殷華清表示，像這樣大的項目用地應該是沒有問題的，“這是要保障的”。