復地退市一年后

　　“那么多房地產企業里，經歷過上市的董事長蠻多，經歷過退市的董事長，屈指可數，我就是其中之一。”從香港資本市場退市1年多之后，復地（集團）股份有限公司（以下簡稱“復地”）董事長張華對《瞭望東方周刊》這樣調侃當時的改弦易轍。
　　作為復星系旗下子公司，復地是復星系在房地產領域的重要棋子。2010年，復星系開始整合旗下房地產業務、構建“大地產”版圖，于2011年全資收購已在港上市的復地，實現了復地的私有化。
　　張華其實很清楚，8年前那令人矚目的上市之旅，讓復地在籠罩了一層光環之外，也走上了一條“彎路”。
　　如今擺脫了資本市場諸多限制的復地，想要重新回到一線房企的行列，還面臨著諸多困難。
　　上市7年得與失
　　2004年，復地在香港聯交所主板成功上市，成為第二家在港上市的內地房地產企業。
　　盡管能夠在香港上市是很多內地房地產企業夢寐已求的目標，但對復地來說卻是冷暖自知。
　　實際上，在上市之后，復地的發展速度反而慢于其他一線房地產企業。
　　2004年，復地的營業收入與保利地產相差不遠，凈利規模還明顯要高出不少。但2010年，復地首次突破百億的銷售規模，而此時的保利地產營業收入已達358. 94億元，實現凈利潤49. 20億元。
　　這與在港上市的掣肘不無關聯。
　　復地在港股市場一度面臨這樣的尷尬局面：股價被低估，來自復星國際的支持又受阻香港上市公司管理政策。
　　股價被低估的程度，以下數字即可反映：2011年5月復星國際將復地私有化退市所付出的代價是26億元港幣。而復地的財報顯示，2010年復地集團上市公司凈資產約為人民幣48億元。
　　2010年6月，看好國內房地產市場的復星國際曾試圖為復地輸血。當時，復地集團曾提交“以每股2. 26港元的價格向復星國際定向增發3. 9億股內資股，擬募集資金8. 814億港元”的議案。最終這一議案因股東大會贊成票投票數量未超過2/ 3而被否決，功虧一簣。
　　對復地來說，這個上市公司的身份不但沒有好處，反而讓實際控制人復星國際束手束腳。
　　2011年5月13日，復地正式從香港資本市場退市。復地集團( 02337. HK) H股正式撤銷在香港聯交所的上市地位，成為內地首家在港退市的房企。
　　一方面，在港上市限制了復地集團海外融資的能力，這對資金需求旺盛的房地產開發企業來說無疑被扼住了咽喉；另一方面，由于香港上市規則中關于上市公司與其控股股東關聯交易的規定，復星集團在港整體上市的母公司復星國際（00656. HK）無法為復地注入更多資本，令復地的規模擴張受到限制。而復地較高的資產負債率也妨礙其進行融資。
　　回歸復星的真實意義
　　摘掉復地“上市公司”的帽子后，復星提出了二次創業的概念，并為復地確定了目標：快速追趕第一陣營。此后，復地又公布了一個野心勃勃的目標：十年百億。這里的百億，不是銷售額，而是利潤。也就是到2019年，復地當年要實現100億元的利潤。“在2012年初，復地制定的全年銷售目標是150億元，從目前的情況看，基本能夠按期完成。”復地集團總裁陳志華在接受《瞭望東方周刊》專訪時表示。
　　萬科財報顯示，其2011年實現營業收入717. 8億元，同比增長41. 5%，實現凈利潤96. 2億元，同比增長32. 2%。如此說來，復地的目標也就是在2019年超過萬科目前的發展水平，即銷售收入在現有基礎上增長5倍左右。
　　公開資料顯示，2011年復星在地產方面的投資超過100億，其中有超過70億元用于拿地。如果折合成土地，那復地就等于新增土地儲量339萬平方米，這使其在16個省市擁有權益前土地儲量的總建筑面積達到1700萬平方米。目前，在土地儲備體量等方面，復地創下了歷史新高。
　　然而，在復地疾速追趕的過程中，別的企業也依舊前行。單靠復星在資金方面的支持，復地能否再進入第一陣營還是個未知數。
　　以萬科為例，2010年其拿地所用資金為595. 3億元，2011年這一數字下滑46. 3%，但仍高達319. 7億。2012年10月起，萬科的拿地激情似乎有重新噴發的跡象。10月，萬科拿地共耗資近52億元，在深圳、廈門、杭州、北京、天津、貴陽等地共增加7個項目。剛進入11月，萬科又在寧波和徐州投資近20億元拿地。其他一線房企，也紛紛表現出了拿地的積極性。
　　復地將如何追趕？
　　
　　面對外界的疑惑，陳志華對本刊表示：“在復地退市后，復星對復地的支持并不僅僅在于資金的注入。擺脫資本市場規則限制之后，復地在資金、人才、項目資源等方面都能毫無掣肘地獲得復星的支援。”
　　實際上，陳志華也是在復星調整復地戰略的背景下剛剛加入復地的。
　　“有時候，復地在拿地時會用到復星很多資源。例如，我們到某地區拿項目，當地政府在地價上做一個折讓，同時要求復星在醫藥方面投入。當然，這種情況下的地價反映不出市場行情，復星仍要以市場價格將地塊交給復地。”復地董事長張華告訴本刊記者。
　　“如果是上市公司，很難向投資者解釋這塊地為什么會有一個溢價。但如果不借助復星的優勢，有些項目復地根本就進不去，因為地方政府并不愿意單單引進一個地產項目，而是想最好能同時引進多個產業。”張華說。
　　在張華看來，要看清如今的復地，必須站在復星的層面。在復地退市的同時，復星將復地、上海星浩股權投資管理有限公司（以下簡稱“星浩資本”）以及旗下其他房地產業務的協調管理，整合到了復星地產控股公司這個全新的平臺。
　　而這個平臺最大的職能就是協調和調配，復地的項目也在這個平臺中被重新配置。例如，星浩資本2011年獲得的3個項目中最好的大連東港項目，就是由復地“劃撥”給星浩操作的。星浩資本成立于2010年8月，業務定位于城市綜合體，復星是其最大股東。星浩資本CEO趙漢忠年初在接受本刊專訪時透露基金的發展目標是“5年內募資規模達到250億到280億元，并實現IPO”。
　　押寶房地產私募
　　
　　除被納入復星系大棋局之外，復地回歸一線房企的一大希望被寄托在私募基金的發展上。“我主抓開發，張華董事長更側重基金。領導者的分工就能體現出復地未來發展的重點。”陳志華告訴本刊記者。
　　2010年，復地成立了復地投資集團，并陸續成立了三支基金團隊，即智盈投資、共贏資本、基金發展事業部。至此，復星系下擁有了三個地產基金管理平臺，星浩資本側重于城市綜合體，復地旗下的智贏和共贏則分別偏重于住宅開發項目和城市新區產業園區綜合體。此外，復地還以管理合伙人的身份出資2000萬元，參與發起盛世神州房地產投資基金。
　　張華認為，投資業務最直接的作用，就是減少由于調控頻繁、市場波動產生的不利影響，保證業績的穩定增長。“我們的目標是到2019年，私募房地產基金的利潤要占集團利潤的20%。”
　　私募房地產基金的作用還不僅僅在于利潤和業績上的貢獻。
　　“現在銀行的開發貸款雖然整體壓縮，但復地至今還有30多億貸款額度沒有用。對復地來說，大力發展私募基金，用意不在于補充杠桿的不足，而是補充資本金的不足。私募房地產基金的壯大，能使整個集團的發展規模更快地擴大。現在我們不是沒有項目，而是項目太多。”張華說。
　　目前，復地旗下的房地產基金共發行十多支基金，涉及金額34億人民幣。
　　當然，上述這些都是復地退市前的成果。2010年，復地提出“雙輪驅動”概念，所謂“雙輪”，就是房地產開發業務和投融資業務。張華說，復地目前正在抓緊推進美元基金、Blinded Fund（盲基金）和FOF（Fund of Funds）基金業務。
　　張華認為，美國的QE3出來后，熱錢泛濫，所以美元基金首先要抓緊。2011年1月，美國凱雷有限公司宣布與復地及其母公司復星國際建立全面戰略合作意向框架，擬定未來10年雙方將在中國合作開展投資。而戰略合作的第一步，就是凱雷公司旗下一只由公眾持有、非流通的房地產信托基金為復地旗下子公司提供了4000萬美元額度的融資。
　　至于Blinded Fund，則是相對于目前市場上大多數房地產基金而言，“大多數基金只是原來的信托換一個方式，根據某個具體項目發行基金，我們要做的基金，是大家先把錢籌集好，再去找項目。”
　　“2012年，復地一共拿了6塊地，土地儲備255萬平方米。但我們現在還要考慮怎么整合復星的資源，使地產與復星的文化、消費、醫藥產業對接。”張華說，“復星內部跨行業的企業很多，我們嘗試做一個內部的協同。”
　　在復地退市一年后，其新路線漸漸明晰，那就是依托復星系的資源，在發展地產業務的同時，通過私募基金發展推動公司整體規模的擴大。
　　但是，現實的困難依然擺在眼前。“目前，復地土地儲備是1750萬平方米，每年新開工250萬平方米，在建600多萬平方米。在北京、上海這樣的一線城市，土地儲備還是很不足的。”張華表示。
　　復地的復興之路，仍需一步一個腳