中國房地產宏觀調控分析及政策建議

摘要：1998年城鎮住房制度改革以來，市場機制在配置住房資源中的基礎作用不斷增強，中國房地產市場得到較快發展，對改善城鎮居民住房條件、帶動經濟持續較快增長、促進社會穩定發揮了重要作用。但是，在房地產市場發展過程中，也出現了市場大幅波動、部分城市房價上漲過快、居民住房支付能力下降，中低收入群體住房困難問題難以解決等新的問題。文章對中國房地產宏觀政策及取得的效果與目前亟待解決的問題進行了分析，針對問題提出了政策建議。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；政策建議

中圖分類號：F293.3

1998年城鎮住房制度改革以來，市場機制在配置住房資源中的基礎作用不斷增強，中國房地產市場得到較快發展，對改善城鎮居民住房條件、帶動經濟持續較快增長、促進社會穩定發揮了重要作用。但是，在房地產市場發展過程中，也出現了市場大幅波動、部分城市房價上漲過快、居民住房支付能力下降，中低收入群體住房困難問題難以解決等新的問題。因此，自2004年以來我國持續對房地產市場進行調控，并取得階段性成果。2012年《政府工作報告》中進一步強調，繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設，進一步鞏固調控成果，促進房地產市場長期平穩健康發展。

一、住房制度改革促進中國房地產市場形成和發展

1998年我國城鎮居民住房制度改革全面推進，貨幣化分配代替了實行40多年的福利分配住房，從原來的國家福利分房制度向市場配置住房資源制度轉變，有關住房的供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理和調控等七個體系的改革全面啟動，在逐步發揮市場機制配置城鎮住房資源的基礎作用、住房市場成為實現城鎮居民住房需求的主要載體的過程中，房地產市場開始形成并較快發展。

（一）房地產市場形成并逐漸繁榮

住房制度改革以來，隨著城市化進程加快，在城鎮進行了大規模商品住房建設， 1998-2011年，共竣工商品住宅56億平方米，通過房地產市場銷售商品住宅66億平方米（見圖1），房地產市場開始形成并逐漸繁榮，2011年房地產市場銷售商品住房9.7億平方米，銷售額達4.86萬億人民幣，房地產市場已經成為居民解決住房的主要渠道。

（二）城鎮居民居住條件明顯改善

住房制度改革，明確了居民住房產權的私有化，調動了居民購房積極性。隨著城鎮住房制度改革不斷深化，住房消費有效啟動，使多數城鎮居民家庭居住質量明顯改善。2010年城鎮住宅成套率達到85%，擁有單棟住宅、四居室、三居室的城鎮居民家庭比例分別為4.5%、4.3%和32.7%。2010年城鎮人均住宅建筑面積31.6平米，住房制度改革以來居住面積提高了13.8平方米（見表1）。據國家統計局統計，至2010年底，城鎮居民家庭自有住房率為89.3%。其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。住房占居民家庭全部財產的平均比重已超過50％，是居民家庭財產增長最快的部分。住房財產的增加安定了民心，促進了社會穩定。

（三）房地產行業得到較快發展

住房制度改革，促進了房地產業的快速發展，房地產開發投資多年保持比較旺盛的勢頭，是推動固定資產投資增長的重要因素，房地產投資占全社會固定資產投資的比重由1998年的12.7％，逐年增長，2004年最高達到18.7％，在固定資產投資中的地位不斷提升。自1998年住房制度改革以來，13年間房地產開發投資年均增長25.6％，分別高于同期全社會固定資產投資和GDP年均增長水平，推動了經濟的增長（見圖2）。

二、房地產市場發展過程中亟待解決的問題

我國房地產市場形成時間較短，在快速發展的同時，也面臨著更為錯綜復雜的情況，出現了一些突出的矛盾和問題。

（一）商品住房房價持續上漲、部分城市房價漲幅過大

由于中國正處在工業化、城鎮化的進程中，住房制度改革前城鎮住房建設滯后，城鎮各種住房需求旺盛。在房地產市場較快發展過程中，出現了商品住房房價上漲、部分城市房價漲幅過大、偏離合理水平的問題。根據國家統計局數據測算，1998年以來，新建商品房價格持續上漲（見表2），商品房全國平均銷售價格從1998年的2063元/平方米，上漲到2011年的5377元/平方米，13年間年均上漲7.65％。其中住宅全國平均銷售價格由1854元/平方米上漲到5011元/平方米，年均上漲7.95％。尤其是經濟發達的大城市，房價上漲更快，漲幅更大。據國家統計局統計，北京、上海、深圳三個城市，2010年住房銷售均價分別為17151元、14290元、18954元，分別比2003年增長362.1％、279.2％和303.0％，7年間年均分別增長20.2％、15.8％和17.2％（見表3），房價上漲的幅度遠遠超過當年居民人均收入增長水平。2010年北京、上海、深圳三市城鎮人均可支配收入分別為29072.9元、31838.1元和32280.9元，如果按照2010年各城市人均居住建筑面積計算，這些城市居民如果用可支配收入購房分別需要17.0年、15.3年和17.4年（見表4），房價收入比遠高于國際4～6倍的水平。快速上漲的房價，大大超出了普通居民的支付能力，使這些城市的普通居民難以承受，社會反響很大，影響社會安定。同時，過高的房價已經嚴重偏離了使用價值，已有相當程度的投機成份，泡沫明顯加大，存在著很大的風險。

（二）住房保障制度建設相對滯后

1998年住房制度全面推進之時，在制度設計上提出實行多層次的住房供應體系，即對中低收入家庭供應經濟適用住房、對最低收入家庭提供廉租住房，向高收入家庭通過市場供應商品住房。然而，在實際實施過程中，過度強調通過市場化的商品房供應來解決大多數城鎮居民的住房問題。為了應對1997年發生的亞洲金融危機，一度將住房建設作為新的國民經濟增長點和新的消費熱點，明確房地產業為國民經濟的支柱產業，要堅持住房市場化的基本方向，更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎作用。提高普通商品房在市場供應的比例，住房保障范圍縮小到低收入群體，將中低收入人群住房推給市場，過分依賴住宅的市場化供應來解決住房問題。至2006年，一些城市對符合廉租住房保障條件的低保家庭未能做到應保盡保，全國長期性的住房保障制度建設遲緩，保障性住房供給短缺，中低收入家庭住房困難難以解決，也加大了商品房市場的供給壓力。

（三）房地產市場大幅度波動

雖然房地產市場整體看保持較快增長的勢頭，但進一步觀察和分析，房地產市場的發展呈現周期性大幅度波動的狀態。尤其是2005-2010年 “十一五”時期，房地產市場價格、銷售和投資出現了劇烈波動（見圖3、圖4）。2004年、2005年新建住宅價格同比分別比上年上漲9.8％和8.2％，創造了住房制度改革以來的最高點，也帶動了住房市場的火爆，2005年住宅銷售面積同比上年增長46.6％；在國家宏觀調控政策的作用下，2006年房地產市場降溫，銷售面積同比上漲11.8％，漲幅比2005年大幅回落32.1個百分點，市場趨冷也使房價漲勢趨緩，2006年新建住宅價格同比上漲5.9％，漲幅比上年回落2.3個百分點。經過2008年全球金融危機的房地產市場，在擴大內需的政策刺激下，2009年下半年房價開始回升，住宅市場再一次銷售紅火。房地產市場和房價的大幅波動，帶動房地產投資的波動，進而影響宏觀經濟的穩定性。

三、中國房地產調控政策的實施和成效

當前經濟發展階段，我國城鎮住房矛盾和問題集中顯現，單純依靠市場機制無法解決，需要政府進行引導和調控。為培育、規范和發展房地產市場，解決房地產市場出現的問題，自2004年以來我國政府分階段對房地產市場進行調控。

（一）2004-2009年調控政策評價

1. 2004年抑制房地產投資過快增長

2004年，隨著我國工業化進程加快和城鎮化率快速提高，中國經濟進入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎原材料業較快發展的新一輪增長周期，帶動整個固定資產投資快速增長。2004年1-2月份固定資產投資完成額增長53％，經濟運行中出現了新的不平衡和偏熱的跡象，中央實施了嚴格控制部分行業過度投資的宏觀調控政策，較快發展的房地產業是此輪宏觀調控中的主要行業之一。

2004年初，為抑制房地產投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策。一方面，加大了對房地產用地的治理整頓力度，清理整頓建設用地，嚴格審批管理，從緊土地供應，逐步推行經營性用地的“招、拍、掛“，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國人民銀行兩次提高存款準備金率，將房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例提高到35％及以上，上調金融機構存貸款基準利率，嚴禁房地產流動資金貸款等，收緊銀根，減少房地產開發的資金支持。2004年調控措施以行政手段為主，力度較大，通過控制土地供給和資金供給，控制房地產投資，使房地產投資增長速度由年初的50.2％，逐月下降到年末的28.1％，回落22.1個百分點。

但這次調控主要是抑制供給，對需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴大內需、刺激住房消費的一些政策仍然在發揮作用，引起了供求關系的失衡。出現土地交易價格上漲，投機炒作和被動需求等非合理需求的快速增長放大了住房需求；中低檔住宅供應比例下降、房地產供給結構不合理等問題引起了商品房價格較快上漲。

2. 2005年控制投資速度同時抑制商品住房價格上漲

2005年調控目標由控制房地產投資規模過大的單一目標向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉換。國家出臺了“老國八條、新國八條、七部委八條”等一系列調控政策，調控重點相應調整。一是有效調整房地產市場的供求關系。從增加供給和減少需求兩方面入手來調整房地產市場，實現穩定房價的目的。一方面，利用信貸、稅收等經濟手段，提高炒房成本，抑制房產投機需求；嚴格控制城市拆遷改造規模，抑制被動住房需求。同時，加大對閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持，改善住房供給結構。三是整頓房地產市場秩序。出臺了不準預售房再轉讓、實行購房實名制、上網交易等措施，并依法嚴肅查處違法違規銷售行為。加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產市場運行情況的動態監測，創造良好的市場環境。

2005年末房地產投資增長19.8％，增速比上年同期回落8.2個百分點；商品住宅銷售價格上漲7.5％，漲幅比上年同期回落3.6個百分點；上海、杭州等城市大幅上漲的房價得到了有效抑制，說明宏觀調控初見成效。

3. 2006年重點調整住房供應結構

2006年初，供給結構不合理狀況依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價住房和經濟適用房的比例偏低，供給不足。

面對2006年房地產市場新的發展趨勢，2006年5月末建設部、發展改革委等九部委聯合出臺了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的調控措施：一是要求地方政府進一步解決低收入家庭的住房困難，利用廉租住房和經濟適用房真正解決低收入人群的住房問題。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發面積不得低于當年計劃面積的70％，土地的供應要在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，保證中低價位、普通住房供給。三是運用經濟手段。強化住宅轉讓環節的稅收管理和外資購房的管理，抑制投機炒作。提高銀行存貸款利率，有區別地調整住房消費信貸的首付比例，引導合理消費。加強對房地產開發企業的開發、銷售行為的管理，規范房地產市場秩序。提供更多的市場信息和加強輿論引導，促進房地產市場的有序運行和健康發展。四是將落實房地產調控政策納入到對地方政府目標責任考核制度中，并由國務院有關部門組成聯合檢查組，對其進行督促與檢查，保證調控措施的有效落實。

各部委和各地方政府陸續出臺相關配套措施落實調控政策，住房供應結構逐步改善。與此同時，保障性住房總體建設進度偏慢，歷史欠賬進一步積累，在房價不斷上漲的情況下，中低收入群體住房困難的狀況凸顯。

4. 2007年加強住房保障制度建設

2007年把解決城市低收入家庭住房困難，作為政府公共服務的一項重要職責進行實施，加快住房保障制度的建設。 2007年8月，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發［2007］24號）發布，第一次以國務院文件的形式強化了住房保障制度。

國務院24號文件明確指出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系：建立健全城鎮廉租住房制度，解決低收入家庭租賃住房的基本需要；改進完善經濟適用住房制度和住房公積金制度，向解決低收入家庭住房問題傾斜；探索建立面向農民工等住房困難群體的支持政策，積極改善棚戶區、舊住宅區低收入家庭住房條件。力爭到“十一五”期末，基本建立起面向城鎮低收入家庭的住房保障體系，基本完成集中成片棚戶區改造和老舊住宅區綜合整治，實現居有其所，滿足城鎮低收入家庭的基本住房需要。24號文件還強調：解決城市低收入家庭住房困難是城市人民政府的重要責任。省級人民政府對本地區解決城市低收入家庭住房困難工作負總責，要對所屬城市人民政府實行目標責任制管理，加強監督指導。有關工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中，落實了地方政府責任制。

國務院24號文件發布后，健全和完善保障房制度納入各級政府的重要工作議程，各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。絕大多數城市進一步建立健全了廉租住房制度，全國各地保障性住房建設規模顯著增加，住房保障制度取得了實質性的進展。

5. 2008年應對國際金融危機，刺激住房消費

2008年，面對國際金融危機的嚴峻挑戰，我國政府及時調整宏觀經濟政策，把擴大國內有效需求 作為促進經濟增長的基本立足點。實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，國家計劃在2年多時間內安排４萬億元的投資，加大對基礎設施建設的投入，刺激經濟增長。

2008年下半年，針對房地產市場運行的情況和問題，為擴大內需促進經濟平穩增長，房地產調控有所放松，出臺了一系列刺激住房消費的政策。希望解決低收入群體住房問題，鼓勵普通居民購房消費，活躍房地產市場，促進房地產業的發展，保持固定資產投資的一定規模和速度，拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等相關產業的增長，以實現保增長的目的。這些調控措施包括，一是加大保障性住房建設力度。準備未來三年，全國將投資9000億元人民幣用于廉租房、經濟適用房以及林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，約占全年住房投資的15％左右，并可以帶動相當規模的社會資金進入房地產市場。二是刺激住房消費。中央政府連續出臺了一系列信貸、財稅政策：連續五次大幅度降低人民幣存貸款利率；降低首套住房的首付比例、擴大房貸利率優惠范圍，首套房貸利率降到基準利率7折；統一下調居民購買首套住房契稅稅率、暫免征收個人住房交易印花稅和售房土地增值稅等稅收優惠政策。各地方政府也紛紛出臺了調整公積金貸款政策、給予購房財政補貼、上調普通住房標準、放寬購房入戶政策等。三是支持房地產開發企業積極應對市場變化。包括鼓勵開發商合理定價、促進銷售；信貸支持在建的普通商品房項目和開發企業兼并重組。

受鼓勵住房消費政策刺激、國民經濟形勢好轉、貨幣政策寬松等因素的影響，2009年上半年房地產市場呈現了由回暖到活躍的局面，一些大城市房價上漲較快，泡沫開始顯現。消費結構已經發生了變化，市場投資因素明顯增大，2010年住房價格再次大幅上漲。

6.對各階段房地產調控政策的評價

以上調控政策，基本取得了階段性成效，為房地產市場的健康發展奠定了基礎。但由于大部分調控政策是針對當時出現的問題出臺的，缺乏統籌安排和長遠目標，前后階段不協調，雖然解決了當時的部分問題，但房地產市場發展中的一些突出問題還沒有得到根本解決。一是住房供應結構性矛盾仍十分突出。適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房仍然供應不足。二是對需求缺乏管理，投機炒房、投資性購房需求增長較快，需求旺盛導致供求矛盾加劇，部分城市房價上漲較快，普通居民仍然買不起房。三是住房保障制度有待進一步完善，在房價過快上漲的環境下，中低收入群體及夾心層住房仍然困難。四是調控政策目標搖擺不定，不利于房地產市場的平穩發展。因此，需要在總結經驗的基礎上繼續加強和完善房地產宏觀調控。

（二）2010年、2011年調控政策的特點與成效

1.調控政策的特點

2010年、2011年房地產調控政策在總結前幾年經驗教訓的基礎上有了很大改善。一是目標明確，針對性強。堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實將房價控制在合理水平。通過增加有效供給和加強需求管理，改善房地產市場供求關系，遏制房價過快上漲；在2010年開工建設580萬套保障房的基礎上，2011年全年開工建設1000萬套保障性住房，并規劃十二五期間共建設保障房3600萬套，滿足中低收入群體住房需求；增加中小戶型普通商品住房供給，改善住房供給結構；對一二線城市投機、投資性需求，實行嚴格的限購、限貸政策，抑制非合理需求。二是運用多種調控手段，加強調控力度。運用行政手段，從嚴制定和執行住房限購措施，嚴厲控制投機性、投資性住房需求，要求房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，加大了限購的范圍和力度：運用貨幣手段，強化差別化住房信貸政策，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率，進一步抑制住房需求：調整完善相關稅收政策，增加炒房成本，抑制投機，并在重慶、上海開始了房產稅試點。三是明確目標責任制，重在貫徹落實。要求地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，各省在年初制定本地房價調控的明確、量化目標，公之社會。達不到的要約談甚至問責，保證調控政策能真正落到實處。

2.房地產調控取得明顯成效

2011年房地產市場在不斷強化的調控措施作用下，發生了積極的變化，逐漸趨向理性。一是限購、限貸政策的實施，有效抑制了非合理住房需求，大量投機需求離場，剛性需求和改善型需求成為房地產市場購房的主力，中國房地產市場向居住本性回歸。二是國家穩定房價的決心，改變了自住性需求者的市場預期，不再盲目追漲，購房比較理性。三是2011年全國商品房銷售面積比上年僅增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，第四季度，市場銷售由增速回落轉向絕對量下降，房地產市場逐漸降溫。四是房地產企業面對市場需求結構的變化，開始調整戰略和產品定位，積極參與保障房的建設和中小戶型普通住房的建設。而一些非房地產主業的公司也紛紛宣告退出房地產行業。2011年全國房地產開發投資比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，房地產行業由投機、投資需求造成的“繁榮景象”已經不復存在。五是房地產市場供求關系得到實質性改善，開發商迫于資金壓力和急于完成銷售計劃，紛紛選擇打折促銷，部分城市房價開始松動。據國家統計局統計，2011年12月70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有52個，持平的城市有16個，同比價格下降的有9個，反映出大多數城市房價開始止漲。12月份商品住宅銷售均價每平米4622元，比年初回落1518元，已經低于2010年銷售均價每平米4723.5元的水平。一線城市和部分二線城市的非中心城區房價下行趨勢日漸明顯，說明房價上漲的趨勢已經得到有效控制，水分正在擠出，房地產市場運行向著宏觀調控的預期方向發展。

（三）現階段房地產調控的重點與難點

認真總結近幾年房地產調控政策的經驗和教訓，要提高調控效率、促進房地產市場平穩健康發展，需要重點解決以下問題。

1.理清現階段住房的基本功能

住房是一種特殊商品，既有居住功能，又有投資、增值的作用。在當前城鎮化進程加快和居民財富較快增長的階段，我國正處在自住型需求和投資需求等各種住房需求快速增長階段，考慮到我國人口密度較高和土地等資源緊張的狀況，住房供給難以滿足各種住房需求。因此，必須明確居住是住房的基本功能，房地產市場要滿足居民的基本居住需求，同時要抑制投機、投資等非合理需求，引導住房合理消費，才能改善房地產市場供求關系，穩定住房價格。

2.注重調控政策的連續性

調控政策是政府通過行政、財稅、金融等手段對住房市場進行必要的干預，調控政策變化會直接影響到房地產市場的供給和需求，進而造成短期內供求形勢的變化，如果政策調整不當，將可能加劇房地產市場的短期波動。要盡量避免為了應對短期出現的問題，實施不同的調控措施，前后不銜接、不協調，影響房地產市場的平穩運行。

3.理順地方政府與房地產市場的關系

穩定房價、促進房地產市場平穩發展的各項調控政策需要地方政府貫徹落實。但在當前的體制下，房地產市場與地方經濟緊密聯系，地方政府難以認真執行。一是目前我國對地方政府領導的業績考核仍以GDP增長率為核心指標，而房地產行業是大多數城市的支柱產業，房地產投資快速增長成為地方GDP的主要支撐，地方政府不愿意房地產投資增速大幅下滑。二是在當前分稅制的財政體制下，土地出讓金是地方財政的主要來源，地方政府一方面通過提高土地出讓金來增加收入，一方面又從地價上漲導致房地產稅收大幅度增加中獲益，地方政府很難有動力去抑制房地產價格。

4.大規模保障房建設面臨的問題

前幾年我國保障房建設滯后，至2010年底，保障房覆蓋率僅為7％～8％，難以滿足低收入人群住房的需求，使更多的剛性需求擠到住房市場，加劇了住房市場的供求矛盾。因此，中央政府決策加快保障房建設力度非常必要，我國未來幾年將進入大規模建設保障房的階段。但在建設過程中和建成后尚有許多問題亟待解決。一是2012年保障房在建規模將達到1800萬套，地方政府將面臨更大的籌措建設資金的壓力。二是2012年將有900萬套保障房竣工交付使用，需要解決公開公平公正的將大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群的問題。三是地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量資產將大規模增加，需要解決如何做到可持續運營和發展的問題。

5.做好調控政策相關的基礎制度建設

要對我國房地產市場進行有效的調控，需要客觀、真實、實時掌握房地產市場的動向，但目前房地產市場的一些基礎制度建設滯后，影響房地產調控措施的實施和有效性。一是房地產市場的存量房動態檔案系統沒有建立，家底不清。二是房地產價格評估制度不成熟。三是房地產網上交易信息系統不完善，全國不能聯網。四是消費者財產登記查詢系統不健全。

四、促進房地產市場健康發展的政策建議

房地產調控政策既要解決房地產現實的突出問題，又要考慮房地產市場的長遠發展，要立足于促進房地產市場平穩健康發展。

（一）明確房地產市場宏觀調控的目標

對房地產市場進行調控的根本目的在于維護房地產市場的持續穩定健康發展，滿足各收入階層居民不斷提高的居住需求。要遵循市場經濟規律，政府對房地產市場進行調控的長期目標應是保持房地產市場供求的總量平衡與結構平衡，促進土地等相關資源的合理配置，防止住房價格過快上漲以及市場的過度投機行為，長期目標應作為各個階段調控政策的基礎和核心，要保持調控政策的連續性。

（二）繼續堅持和完善房地產調控政策

對已出臺的政策要繼續堅持，加強地方政府責任制，督促地方政府堅決貫徹落實。要密切跟蹤房地產市場的形勢變化，根據市場出現的新變化適時微調政策，防止突發事件，既要防止房地產市場出現反彈，又要避免房價大幅下跌，謹防房地產市場劇烈震動影響金融系統和地方財政的穩定性。

（三）增加有效供給，降低建設成本

我國在當前的發展階段，住房需求仍然比較旺盛，增加有效供給是穩定房價的基礎。要從多方面支持保障性住房和中小戶型普通商品房的建設，優化供給結構。一是保證保障房建設用地，提高中小戶型普通商品房的供地比例；二是鼓勵商業銀行開發貸款支持保障性住房和中小戶型普通商品房的建設；三是減免保障性住房和中小戶型普通商品房的建設中的行政收費，并給予相應的稅收優惠。

（四）加強需求管理

一方面要支持和滿足自住型居住需求。繼續實行差別化信貸政策，對首次置業居民購房給予信貸優惠，清楚界定改善型需求，并將其貸款利率恢復到基本利率，降低自住型需求的資金成本。進一步降低首次置業和改善型購房者的稅收成本，對改善型購房者，可實行稅費先征后返等政策，鼓勵自住型需求實現。同時要嚴格限制投機、投資性住房需求，對投機、投資性需求要繼續實施一段時間的限購、限貸措施，并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施。

（五）利用調整，完善住房制度

加快建立商品住宅和住房保障的法律體系，現階段立足于滿足“自住型”住房需求，努力使住房回歸居住的基本屬性，建立可持續的住房保障體制，滿足中低收入群體的住房需求，做好房地產信息系統的基礎性工作，探索和建立房產稅等穩定房價的長效機制，利用市場機制抑制非合理需求，規范房地產市場開發、建設、銷售、物業管理等一系列秩序，為合理形成住房價格創造良好的市場環境，通過改善供給結構和供需關系，促進房地產市場平穩發展和房價向社會基本可承受的水平回歸。

（六）加快財政體制改革

結合房產稅的推進，從根本上解決地方政府對土地收入的依賴，科學制定政績考核制度，淡化房地產業“保增長”、“支柱產業”等功能和色彩。為有效調控房地產市場創造良好的制度環境。

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[4]廖英敏.當前各級政府出臺的房地產政策及對房地產市場的影響[J]中國房地信息，2008，（12）.

（編輯：韋京）

廖英敏，國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員。

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