地產：銷售穩健的龍頭是首選

投資要點：1、地產業金九成色不足，但龍頭銷售穩健。2、行業投資回歸業績增長，銷售穩健的龍頭是首選。

9月樓市整體銷售較為平穩，較8月未有明顯放量現象，金九成色不足，主要城市成交較8月持平。銷售代理商及龍頭公司普遍表示，9月銷售較為平淡，上門量、去化率較8月略有提升，但主要的樓盤在9月后兩周推出，體現在網簽數據上可能較晚；銷售代理商表示近期觀望情緒略有抬頭，對熟客和成交產生一定影響。一方面受部分銀行房貸利率優惠減少影響，另一方面客戶抄底心態減少，投資客占比提升較慢，并不支撐樓市出現需求井噴現象；同時了解到部分開發商經歷7-8月的剛需熱銷后，短期出現了剛需產品缺貨現象，這也部分導致樓市放量趨緩，考慮到工程進度，新增的剛需產品可能在10-11月入市。往后看3個月，市場表現將主要看信貸環境和開發商降價。

樓市再現結構分化，龍頭開發商銷售穩健，土地市場補倉動作頻頻，但對后市態度仍較為謹慎。從全國市場情況看，區域呈現分化：華南區域強于華北區域強于華東區域。開發商也呈現分化：剛需為主、品牌開發商依然能有較高的熟客和去化率(如萬科9月仍維持了與8月基本持平的去化率60%)，產品和品牌號召力在庫存放大的背景下尤顯重要；龍頭開發商全國化的布局、靈活的定價策略、更多的合作銀行也決定了其成交將較為穩健。土地市場上，龍頭開發商頻頻補倉，但依然堅持平倉策略為主，對后市態度仍較為謹慎，認為土地市場回暖程度仍將由銷售市場表現決定。

對于投資觀點，我們認為行業投資回歸業績增長，而銷售穩健的龍頭是首選。金九成色略顯不足，但不會出現去年的鐵九現象，而在推盤持續放大的市場中，剛需產品定位、龍頭開發商將占有優勢。維持行業標配或者略超配的建議，標的選擇為保利地產、招商地產、萬科A、華夏幸福、榮盛發展、世茂股份等銷售好、今年業績確定的公司。