從房地產價格分析我國房地產業未來的發展趨勢

　　【摘 要】從大的方面來說，近年來我國房地產價格始終處于持續攀升的狀態，房地產熱吸引著眾多的投資，房地產企業也像雨后春筍一樣迅速地冒出。企業數量的激增引起市場更加激烈的競爭。在激烈的市場競爭中，房地產企業要想站穩腳跟，立于不敗之地，就必須對房地產行業進行全面的分析研究，找出適合于本企業發展的思路。本文通過對我國房地產價格增長問題的研究，以及對我國房地產業現狀的分析，闡述了我國房地產業亟待解決的一些基本問題和未來發展的趨勢。
　　【關鍵詞】房地產業 房價 現狀 轉型
　　一 房地產價格增長的原因分析
　　1．房地產業的重要作用
　　由于房地產業具有關聯度高、帶動力強的特點，因此，房地產業的發展直接推動著我國經濟的迅猛增長，是增強國民經濟實力和改善人民生活的重要產業。我國自1998年住房制度改革以來，房地產業進入了一個持續穩定發展時期。由于房地產業在國民經濟鏈條中處于中間環節，具有很強的關聯效應，因此直接帶動了建筑材料、冶金機電、機械制造、金融等產業，同時也帶動著裝修、家電、金融、保險、儀表等相關產業的發展。房地產業的興旺繁榮與發展能夠強有力地帶動許多產業的興旺繁榮與發展，當經濟發展面臨一些問題和困難時，通常都會采取相應的房地產市場宏觀經濟調控政策，以發揮房地產業關聯度高、帶動力強這一特點來拉動經濟增長。改革開放以來，我國經濟一直處于高速增長狀態，人們的收入也穩步增長，房地產市場呈現出供銷兩旺，價格穩步上升的趨勢。
　　2．房地產商品的特殊性
　　房地產作為一種特殊商品，具有投資和消費的雙重屬性，居民的收入支出主要分為消費支出和投資支出。人們在滿足基本的需求基礎上必然會去購買自己的住房，正是由于這種消費需求，以及房地產供給緊缺的相互作用，導致了房地產價格持續走高。此外，受投資支出影響人們也越來越多地開始投資房地產，購房投資化已呈現出全球化的趨勢。近些年來許多人在投資房地產中嘗到了很多甜頭，也促使人們對于房地產投資處于樂觀狀態，進而刺激了投資的增長，使得房地產價格不斷攀升。
　　3．地價是房地產價格的重要組成部分
　　土地作為房地產不可分割的組成部分，其價格會直接體現在對房地產價格的影響上。毋庸置疑，土地價格對房價的影響是十分顯著的。一般情況下，土地價格在房價中所占比例為三分之一左右。越靠城近市中心，房價中地價所占比例越大。隨著國民經濟和城市建設的發展，尤其是隨著我國城市化進程的推進，城市土地日趨稀缺，這造成土地出讓價格的上漲，土地含金量迅速增長，也相應地導致了房地產價格的增長。
　　4．房地產市場繁榮
　　開發商和需求者是影響房價的雙重市場因素。就房地產來說，開發商和消費者對未來收入的預期和房地產未來價格的預期都會影響其當時的消費行為。如果開發商和消費者對其未來自身的收入水平和未來的房地產市場有足夠的信心，就會提前消費，加大房地產的投入，從而促使房地產價格上升；如果消費者對房地產市場呈觀望態度，則需求減少，房地產價格有可能下跌。
　　近年來，由于我國經濟增長，人們收入水平提高，居民儲蓄存款利率下調、個人住房抵押貸款利率下調，以及房地產開發建設貸款利率下調等都有利于房地產業的發展。加之人們投資房地產業得到了充分的回報，使得房地產市場長期呈現出繁榮景象。因此，房地產價格也出現了漲多跌少的現象。
　　二 我國房地產業的現狀分析
　　1．從資產負債率看我國房地產業的現狀
　　我國房地產業從20世紀80年代改革開放起，經過三十余年的發展，房地產固定資產投資快速增長。隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，取得了令人矚目的成就。但如今的房地產企業負債率成為業內最大的關注點。據統計，截至2011年，A股上市房地產企業的平均資產負債率居高不下。截至2012年3月底，滬深兩市143家上市房地產企業已有74家發布了2011年財報。其中，69家實現凈利潤391億元，但同期負債超過8000億元，比上年增長31%；存貨達7230億元，比上年同期增長43%。開發商利息支出額度和增長幅度也居高不下。例如，萬科利息支出額度達到12.52億元，同比增幅為11.26%；華麗家族利息支出增長率達772.67%。開發商不得不直面資產負債率進一步升高的窘境。從數據來看，2012年，房地產業面臨的不只是進一步增大的資金壓力，還有陡增的庫存壓力。各大房地產企業深陷資金窘境。
　　2．從“房價收入比”看我國房地產業的現狀
　　一個區域內的房價高低要看住房是給居民帶來了沉重的負擔還是處于一個可以接受的范圍。這方面國際上有一個通行的計算模式，即“房價收入比”，就是指一個地方或城市每戶居民的平均房價與平均年收入之比。據資料統計，通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區的城市居民住房房價的考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出，合理的住房價格“房價收入比”應該為3～6（世界銀行專家的說法為4～6）這就告訴我們，有利于房地產市場健康發展的房價應該只相當于每戶居民3～6年的平均收入。而我國目前“房價收入比”為10～15∶1，表明居民對住房的購買力已嚴重減縮，高額的房價嚴重阻礙和制約著房地產業的發展。
　　3．從商品房空置率看我國房地產業的現狀
　　商品房空置率的高低直接影響著房地產業的發展。據研究資料表明，商品房空置率4%～5%顯示為適度范圍，當商品房空置率達到10%就會是一個令人堪憂的警戒值，如果商品房空置率到20%以上，就是房地產嚴重積壓的狀態。我國自2002年起，商品房空置率始終處在20%上下。從數據來分析，2012年，房地產業面臨的不只是進一步增大的資金壓力，還有陡增的庫存壓力。截至2012年1月，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬平方米，與去年同期相比，新增了1701萬平方米，增長約40.5%，庫存量處于高位運行狀態。
　　綜上所述，我國房地產業發展目前處于資金和庫存的雙重壓力下。
　　三 我國房地產業目前亟待解決的基本問題分析
　　1．提升企業實力，規范市場秩序
　　從社會總體的發展來看，隨著我國城市化進程速度的加快，房地產業依然會在未來經濟發展中占據重要的地位，在長遠向好的形勢下，當前同樣面臨眾多的困難需要克服。當前，應全面提升建筑品質，延長建筑壽命，促進產業結構調整，實現房地產企業的轉型與升級；應推動建筑業有效地節能減排，倡導綠色低碳環保理念，努力開拓國內和國際市場，提升企業的國際競爭實力與能力；要解決本行業人才瓶頸問題，提升工人的整體業務水平與素質，推動行業建造技術進步和工業化水平；要加強房地產行業行為自律，規范建筑市場經濟秩序，逐步緩解房地產業資金周轉和商品房庫存量大等問題，使房地產企業擺脫當前的窘境，在宏觀調控的指引下健康穩步地發展。
　　2．抑制投機行為，引導合理消費
　　我國部分地區的房地產價格持續攀升并非是正常供求失衡引起，很重要的原因是由于過度投資、投機、炒作等非理性消費行為所致。由于過去投資房地產的高額回報導致人們對房地產投資始終保持有較高的升值預期，因此引發很多消費者非理性購房。當前，應加強房地產業的宏觀調控，全面落實“管住地根，管住銀根，遏制投機，抑制投資”的方針；應以控制開發商貸款和提高首付比例等措施降低銀行金融風險，抑制投機行為，引導合理消費，促使房地產業良性發展；要穩定房價，舒緩住房擁有者擔心房價下跌，淪為“負翁”的恐慌心理，這些是房地產走上合理開發合理消費的渠道。
　　3．適量提供經濟性和保障性住房，完善住房供給體系
　　我國城市化率與國外相差甚遠，房地產業依然是經濟增長的重要動力，適量建設經濟性和保障性住房，完善住房供給體系，抑制房價的非理性上漲，適量擠出房地產泡沫，使房價保持相對穩定的形勢，有利于房地產業進一步發展，有利于相關產業鏈發展，有利于推動我國城市化進程，有利于推動內需和消費的增長。
　　四 我國房地產業未來發展趨勢分析
　　1．市場調節與宏觀調控雙重作用，促使房地產業實現理性投資
　　社會主義市場經濟下，價值規律必然會在房地產市場中發揮作用，影響房地產價格上下波動。在這種情況下，國家及地方出臺有關限購、限貸、限價等房地產調控政策逐步細化升級，合理調控，打擊投機性需求，抑制投資性需求，避免房地產價格出現大起大落（這是當前房地產業所呈現出的狀況）。由此，居民購買房屋回歸居住的基本功能勢在必然。從現有數據看，商品房市場表現出明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下降，遠低于近十年來的平均增幅。今后一段時間內，房地產業面臨的將不只是進一步增大的資金壓力的影響，還有進一步增加的庫存壓力的影響。據房地產上市公司年報顯示，多數房地產公司都出現了存貨周轉率下降、負債上升、資金鏈壓力逐漸增大的狀況。而當前商業服務性地產（如各類物流園區、工業園區、文化旅游園區）的發展給我國房地產業投資需求增加了機遇。只有那些專業能力強、信譽好的房地產企業才能在新形勢下發展得更快更好。
　　2．房地產開發企業積極尋求轉型與重組
　　房地產行業與其他行業一樣，一定會遵循市場經濟規律，不會脫離市場而存在。而市場經濟主要是靠供需關系作為杠桿來調節的，供需關系決定市場的走勢。目前，房地產開發企業積極尋求轉型與重組，投資于文化產業園區、創意產業園區和工業產業園區等商業地產項目。商業地產不僅能為城市帶來一個簡單的城市景觀改造，也不是簡單的城市環境的改觀，更多的是帶來了就業、稅收和整個城市周邊土地價值的提升，以及房產價值的提升，同時，帶來了客流、物流、車流、商品流、經濟流、信息流，促進了人們消費品質的提升，也使城市化率得到提升。
　　從一些新的趨勢來看，中國房地產仍然還是一個相對較好的產業。建筑房地產行業作為國民經濟的重要支柱性產業，受到宏觀調控政策的影響尤為明顯，其行業興衰也直接影響到我國經濟的走向。
　　參考文獻
　　［1］郭兆波.淺析我國房地產價格變動的趨勢及政策分析［J］.中國房地產業，2011（9）
　　［2］周春宇.關于中國房地產市場發展趨勢的研究［DB/OL］.中國論文網，2010.3.15
　　［3］林海.從經濟學供求關系原理探討中國房價的發展趨勢［J］.中國房地產金融，2010（10）
　　［4］唐太安.市場經濟基本規律與中國住宅房地產的前途［J］.現代物業（中旬刊），2010（