青島市房地產市場分析

　　【摘 要】房地產業是國民經濟發展的基本要素，是為生產乃至整個社會活動提供基礎性條件的重要產業。本文分析了影響青島房地產業發展的因素，針對青島市房地產業的目前發展狀況，提出了今后發展的具體的適應性對策，并且對其進行了展望，以期而使其得到健康、穩定、快速的增長。
　　【關鍵字】青島市 房地產 市場分析
　　一 引言
　　改革開放以來，房地產業從無到有由小到大一躍成為了國民經濟新的經濟增長點和消費熱點。隨著中國城市化進程的加快，城市規劃與房地產開發之間的非協調發展的現象日益突出，對城市的可持續發展造成了嚴重影響。青島市是我國重要的海濱城市，憑借其得天獨厚的自然條件，房地產市場成為業界與市民關注的重點。因此，如何使青島市房地產業健康有序地可持續發展，既不會出現房地產泡沫，又能拉動經濟的發展，是目前亟需解決的問題之一。
　　二 青島概況
　　青島地處山東省東部沿海地區，西北連接陸地，東南臨黃海，東與韓國、日本隔海相望。青島現有七區五市，全市總面積10654平方公里。其依山傍海，風景秀麗，氣候宜人，是國家確定的對外開發的重點旅游城市和8個國際會議城市之一，“紅瓦、綠樹、碧海、藍天”構成獨有的城市風貌。得天獨厚的自然環境為青島的房地產業發展提供了先天的地理優勢，大量的地產開發商云集于此，各地購房者也趨之若鶩，促進了青島房地產業的發展，同時也帶來了環境污染、高房價等問題。
　　2011年1月，國務院批準山東半島藍色經濟區規劃，青島市成為其核心區域和龍頭城市，也是山東半島城市群的中心城市。2011年青島市實現生產總值（GDP）6615.60億元，按可比價格計算，比上一年增長11.7%；全年居民消費價格累計同比上漲5.0%；全年城市居民人均可支配收入28567元，比上一年增長14.3%。2011年房地產開發完成投資782.7億元，增長29.9%。商品房竣工905.9萬平方米，下降11.2%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，下降24.5%。經濟適用房施工面積208.31萬平方米，竣工面積43.64萬平方米。年末城市人均現住房建筑面積27.67平方米。
　　三 青島房地產業發展現狀及問題
　　1992年青島市政府東遷至今，青島房地產業經歷了近二十年風雨歷程：20世紀90年代初萌芽，90年代中期遭遇低谷，90年代末復蘇，21世紀迅速膨脹令全國矚目。1998年房改政策推出后，多數人從分房子到買房子，讓房地產越來越趨向于市場化，整個房地產行業進入復蘇階段。從1999年以來，青島市房地產事業主要呈現出四點特征。
　　1．房價持續上漲
　　2003年，青島市的商品房均價為2563元/m2，增長9.6%。2005年，青島市房價位居全國主要城市第11位，房價漲幅一度列為全國前三位，而人均收入僅為第24位，房價堅挺回落緩慢。2001～2003年，青島市房價低且增長速度緩慢，2004年以后房價走高，增長速度同時加快。受金融危機的影響，2008年，青島市商品房價格出現了2001年以來的首次下降，從2007年的5201元/m2降到5096元/m2，隨后房價繼續上升。在2010年中國統計的110個城市房價排行榜中，青島市居第17位，成為山東省房價最高的城市。由于奧運會的因素，以及臨近日本、韓國的地域優勢，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資，安家落戶，導致房價大幅上漲。房價過高會引發一系列社會問題，如高額的房價抑制居民的消費需求，不利于社會的發展與穩定；房價過高造成房地產虛假繁榮的現象，危害房地產市場的健康可持續發展；房地產保值增值的特點會讓社會貧富差距進一步擴大。
　　2．供需結構不合理
　　無論從近年來青島住房供應量還是未來需求量來看，青島市房地產的致命問題就是住房供應嚴重不足。從供給角度看，2001～2010年，青島市商品房施工面積一直呈現上升趨勢。到2010年全市施工面積5058 m2，同比增加17.35%。而新開工面積也從2001年的670.1 m2增加到2010年的1712 m2。這充分反映了開發商對未來市場的預期較為樂觀，而這種樂觀情緒與青島房地產市場的利好局面是分不開的。同時，2001～2010年銷售面積也在逐漸增長，2010年為1360.9m2，年均增長率達26.10%。雖然新開工面積增長率與銷售面積增長率變化趨勢基本一致，但銷售面積的年均增長率大于17.28%的新開工面積增長率，從而銷售增長速度大于供給增長速度，顯示出市場在供需方面的矛盾日益突出。此外，商品房供應結構的失衡，如住宅與非住宅的結構比例失調，高檔住宅、別墅供給量大，經濟適用房、廉租房建設相對不足，房屋租賃市場不夠完善，都使得青島的供應小于需求，從而導致房價也隨之提升。
　　3．房價收入比過高
　　房價收入比反映了居民家庭對房價的支付能力。比值越高，支付能力就越低，房地產市場蘊涵泡沫的可能性越大或房地產泡沫越嚴重。國際上公認的房價收入比合理范圍在3～6之間。進入21世紀以來，青島市居民可支配收入穩步增加，在2010年達到人均24998元的水平。房屋均價從2001年的1976元/ m2漲到2010年的6583元/ m2，翻了三倍多，年均漲幅達23%，房價的漲幅遠遠高于人均收入的漲幅。2010年，青島市房價收入比達到7.90，近十年來房價收入比維持在6.8～8.7之間，高于國際上通行的標準，其主要原因還在于房價近年來的高漲，這說明青島的房地產市場一直存在輕微泡沫。
　　4．空置率較高
　　國際通行的空置率計算方式是全社會空置房屋面積除以全部房屋面積，常用的合理空置率為16%。而我國的計算方式是空置商品房面積除以最近三年竣工面積之和，其合理空置率區間為5%～10%。青島市2001年以前的商品房空置率都大于10%，2001年后穩中有降基本趨于合理，商品房空置率總體上呈現下降趨勢，這主要是由于人民生活水平的提高和國家逐漸加強對房地產市場的宏觀調控，以及居民對住房的絕對需求在增加造成的。但從2006年起空置率由4.4%逐年增加，并且有進一步擴大的趨勢，到2010年達到18.6%，樓市泡沫化跡象明顯。近幾年商品房銷售面積均出現了顯著的增長態勢，這反映出市場交易頻繁，異常活躍。雖然2002年后商品房銷售面積增長率基本都高于竣工面積增長率，但商品房空置面積仍比較高。
　　四 青島房地產市場的對策
　　1．規范調控手段，抑制房價過快上漲
　　2011年，青島市房地產市場受政策調控影響比較顯著，房地產市場波動較大，總體呈現出銷售低迷、存量飆升的狀況。截至年底，全市新增住宅1250.75萬m2，銷售僅為842.8萬m2，住宅存量則大幅飆升至1120.92萬m2，后期面臨巨大的銷售壓力。在嚴厲的調控政策下，青島樓市價格增幅降低。此外，要進一步規范土地市場管理，合理調控土地供給價格，促進房地產市場健康發展，只有遵循市場規律，從供給和需求兩方面著手，引導供需平衡，才能使房價穩定。同時簡化房地產開發項目審批手續和費用，也可以降低建設成本。加強房地產市場價格監管，打擊哄抬房價、價格欺詐等非法牟利行為，規范房地產市場秩序。
　　2．加強廉租房建設，滿足不同層次的需求
　　首先，要將“建設廉租房、滿足低收入家庭基本住房需求”作為各級地方政府的重要責任，徹底改變廉租房嚴重缺乏的局面；其次，要制定統一的制度，規范各地廉租房的出租對象、出租程序、資金保障等具體問題，增加出租工作的透明度。目前，市場上提供的95%都是價格居高不下的商品房，只有5%是保障性住房，數量遠不足以調節房地產市場。其中，廉租房比例則不足1%。應鼓勵政府通過市場化購買、租賃等方式獲取房源，既減少政府官員的尋租空間，也活躍房地產二級市場。由于青島優越的自然條件吸引了很多的外來新房購買者，而本地居民的居住條件因歷史欠賬造成缺口較大，收入水平的限制等原因，在與外地人爭購房源時不占優勢，因此要切實加快經濟適用房和普通商品房的建設，盡快從供給上下工夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子。
　　3．保持合理空置率
　　“空置率”長期居高不下，動搖著中國房地產市場的根基。商品房空置率作為一個動態變化的參數，是衡量房地產市場是否健康的一個重要指標。同時，商品房空置也是一個“蓄水池”，保持合理空置有利于房地產市場的穩定發展。因此，政府部門有必要加大宏觀調控力度，以保持商品房合理空置。要調整商品房供應結構，保障中低檔商品住宅的供應；拓寬數據來源渠道，實施房地產開發、銷售等環節的全程監管為確保統計數據的可靠性，使商品房空置成為政府宏觀調控的依據。
　　五 發展趨勢
　　房地產業的快速發展給社會帶來了巨大財富，同時也帶來了許多就業崗位，提高了人民的生活水平。李滄區作為未來島城住宅供應量特別大的一個板塊，同時也是島城市民“剛需”“首改”的重要消化區域，有著極其巨大的市場發展空間。按照規劃，青島市地鐵將于2014年建成并投入使用，建成后，地鐵沿線將成為拉動房價增長的重要區域。由于跨海大橋、海底隧道的開通，青島的西海岸將是近兩年特別受歡迎的熱捧地產板塊。在推進房地產業長期健康持續地發展的過程中，青島已經開始建立集地、樓、房、戶于一體的城市住房保障信息系統。
　　2006～2020年，青島市城市空間發展戰略是“依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射”。膠州灣是青島市城市空間發展戰略的核心位置，未來也將成為青島市房地產房價增長速度快的主要區域，并且促使青島市高房價區域呈現出沿膠州灣海岸線分布的特點。青島房地產有著巨大的發展空間，房地產價格不可能無限制地暴漲下去。政府應放棄以地生財的目標，在將來要抓住房價低迷時機推進城市建設。青島房地產的發展會為經濟發展注入新生力量，必將成為島城經濟發展的主力軍。
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