地產商錢梗阻

　　2012年6月7日晚，中國人民銀行宣布于次日下調機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，一年期貸款基準利率由原先的6.56%降至6.31%；同時，金融機構存款利率浮動區間上限調整為基準利率的1.1倍，下限調整為基準利率的0.8倍。
　　幾乎在同一時間，綠城中國（3900.HK）宣布將以5.2港元/股的價格向九龍倉（0004.HK）增發近30%的股份，同時將發行25.5億港元的可換股證券。涉及資金合共約港幣51億元。交易完成后，九龍倉將持有綠城擴大后股本的24.6%，成為綠城的第二大股東。
　　債臺高筑的綠城選擇出售股份，降息則給負債高企的房地產商們帶來利好。然而，并非所有房地產商都能找到合適的買家、或有能力從銀行融得巨資。對于那些“融不得”的房地產商們來說，要如何挨過這一關？
　　融資渠道閉塞
　　“終于降息了，奔走相告吧！”降息消息一公布，SOHO中國董事長潘石屹馬上發布了一條微博。
　　此次降息距上次已有三年之久，而聯想到今年央行已兩次下調人民幣存款準備金率，流動性似有松動跡象。
　　當前房地產市場的主要融資渠道包括商業銀行和信貸機構、境內及境外IPO、企業債券、房地產信托、房地產基金等。根據中國人民銀行研究局的分析數據，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接的來自商業銀行信貸。由此可見，銀行信貸仍然是房地產市場眾多融資渠道中最為重要的一個。
　　據國家統計局6月8日發布的數據，2012年1-5月，房地產開發企業本年到位資金34171億元，同比增長5.7%，增速比1-4月提高0.6個百分點。其中，國內貸款6296億元，增長8.5%。
　　政策向好加上統計數據的樂觀，是否意味著房地產行業彈冠相慶的時刻已經到來？情況似乎并沒有想象的那么樂觀。
　　剛剛發布的“2012中國房地產上市公司TOP10研究報告”指出：房價走勢的不確定性與較大的住房剛性需求的有效釋放、居民對收入預期增長的不確定性與市場對價格的接受程度之間的博弈還將持續，加之資本市場低迷的狀況在短期內很難有較大改觀，房地產上市公司仍將面臨較大的資金回籠壓力。
　　戴德梁行華北區投資部主管及董事王宇濤在接受《英才》記者采訪時，也表達了相似的觀點：“貸款利率下調有利于緩解房地產開發商資金困境，低息環境也有利于降低融資成本，總體來說，這對于開發商是利好但影響有限，整體市場應該不會就此出現大幅反彈。”
　　而據記者了解，自2011年以來，受宏觀政策影響，商業銀行的房地產貸款額度始終處于十分緊張的狀態。通常的房地產開發貸款期限是3年左右，而銀行中長期貸款額度相比于短期貸款更為緊張，且對于貸款發放后所派生出的存款多少有一定考慮。房地產公司在貸款時，需保證一定的結算存款量，且存款額一般不會低于貸款總額。
　　“除了傳統的商業銀行貸款，信托是一個比較好的渠道”。中國房地產融資促進中心一位不愿具名的人士告訴《英才》記者。
　　確實，根據各大房地產上市公司的年報來看，信托貸款與銀行貸款的比例通常呈1:2或1:3配置，盡管信托貸款的年利率通常高出銀行借款4—5個百分點，但房地產公司仍然對此十分依賴。
　　“沒辦法，急需用錢，只能這樣。”上述內部人士說。通常，地方中小房地產公司在獲得銀行貸款后，首先考慮償還房地產信托的貸款，以減小融資成本的壓力。然而，房地產信托貸款的渠道也不算暢通。
　　“隨著國家調控政策的延續，在資本市場直接融資和銀行信貸受到嚴格限制的情況下，特別是在2010年底從嚴審查地產信托業務以及加強外商投資房地產管理后，國內開發商融資渠道已經非常閉塞。”王宇濤稱。
　　地產私募漸熱
　　傳統融資渠道的“閉塞”逼迫缺錢的房地產公司另求他法。不幸的是，近兩年，房地產公司想在A股IPO，十分艱難。
　　證監會對房地產企業上市一直持謹慎態度，尤其是民營房企上市，審批極為嚴格，甚至明確表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。H股IPO對房地產企業約束較少，門檻較低，只需要業績征服投資者就可以了，但這也意味著企業在土地儲備、銷售額和負債率等方面要表現優異。對民營企業，有著不小的吸引力，但只有少數房企能達到IPO條件。
　　盡管能達到要求的房地產公司大多上市了，但在融資渠道的開拓方面仍不惜余力。
　　5月中旬，萬科集團收購南聯地產控股有限公司，招商地產收購東力控股，意欲借殼拓展海外融資渠道。另外，作為中國最大的非上市房企，大連萬達集團收購美國AMC院線也不能不讓人聯想其籌備已久的IPO計劃。
　　然而，并不是所有公司都有能力通過資本市場募集資金，也并不是所有公司都能挺得住。IPO的“道阻且長”，使房地產基金成為新的熱點。
　　“私募股權就是房地產基金，現在地產基金變得很熱。所謂地產基金的來源也比較多，比如民間的基金，保險公司的，本地財團的，國外的資金等等。”中國房地產融資促進中心內部人士在談到房地產基金時表示。地產基金來源的廣泛性以及操作的靈活性，是吸引諸多房地產公司選擇以此為融資方式的原因之一。不少業內人士都認為，房地產基金在房地產融資市場上將占據越來越重要的市場份額。
　　在談到房地產基金的發展前景時，王宇濤表示：“對應于市場上公開募集并發行的股票類型基金，采用私募方式募集的地產基金能引導充裕的民間基金進入房地產開發領域，增加市場供給，改變地產行業的資金結構，使公眾有機會參與房地產的實體投資，分享地產成長的利潤，疏導過剩的民間資本，改善投資渠道、降低金融風險。”
　　一方面是房地產企業對資金的極度渴求，另一方面是房地產基金對優質地產項目的向往，一拍即