房地產筑底還在中段

　　今年以來，各項宏觀經濟數據不能讓人愉快。基礎行業、固定資產投資、社會消費品零售總額、用量電、財政收入等關鍵數據都在下行。但雞蛋、蔬菜等價格上升。
　　顯而易見，宏觀經濟冷熱失衡，實體經濟過冷而食品、煤氣水電等生活必需品價格上升壓力明顯。這對于股市與地產都是壞消息。
　　2月24日，中國央行下調準備金率0.5個百分點，5月18日下調準備金率0.5個百分點，6月8日開始，央行下調金融機構人民幣存貸款基準利率25個基點，自去年底央行連續三次下調存款準備金率后，央行首次啟動降息工具，向市場釋放明確的寬松信號。銀行可以在包括房地產按揭貸款在內的貸款利率，最大下浮20%的利率。消失已久的購房貸款利率八折的情況可能再次出現。
　　當然，一些小的信號還是會令開發商與購房者稍微有點期待。6月9日，銀監會正式發布《商業銀行資本管理辦法（試行）》，與劉明康時代的風險嚴厲監管不同，尚福林時代的銀監會，對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權重。換句話說，是比起以前鼓勵發放第二套房貸。
　　其實從5月的信貸數據來看，也已經能夠看到信貸投放量的放大以及貨幣信貸增長率開始回升的一些初步的跡象。但是這樣的數據，在專家看來，還是來自于銀行體系表外業務向表內業務的調整和回流，于全面的貨幣信貸增長量的放大，仍然看不到。
　　房地產行業以及上下游行業的苦等銀行“大開水龍頭”的愿望還未出現。筆者判斷在10月之前出現的可能性也很少。
　　剎車效應顯現
　　房地產市場的現狀，最突出的是受到限購限貸的直接遏制，銷售速度明顯減緩。
　　2011年房地產投資還是慣性，開工面積相當高。即使2012年，各路開發商急剎車，減少投資，保留現金渡難關，但是在房地產市場上，存貨的積累趨勢還是很明顯，對房地產市場的價格、對房地產的新開工、對整個經濟運行都形成了很大的壓力。
　　當然，如果僅僅是看北京、上海與深圳這樣的一線城市，房地產的存貨數量可能不見得比2008年底更嚴重，但是要消化也相當不容易。而且比起2008年的房地產形勢更嚴峻的是，一些二線城市，比如廣州、杭州與南京等城市，大量開發商遭遇到了前所未有的存貨壓力。
　　以可售面積來計算，他們的日子比2008年下半年的情況明顯要艱難得多，這種情況在數十個二線城市很普遍。這批開發商都是在2009年盲目判斷形勢，擴大產能，大規模買地、大規模上項目，結果面對市場降溫，一籌莫展。這也能說明，曾經全國銷售量第二的綠城集團，為何迅速在2011年陷入困境。如果不是6月獲得香港財團的收購注資，這家公司下半年恐怕連正常運轉都會有問題。
　　房地產企業現金流不佳，不僅是大開發商的問題，越小的開發商，因為融資能力的欠缺，日子越難過。房地產市場存貨的積累過程，還會延續一段時間。庫存的壓力筆者判斷會到明年上半年才能放緩。
　　在這種背景與預期之下，房地產投資會大幅減少，會壓抑到一個比起2008年更低的水平。這種狀況在未來的12個月內還會延續，這也是為何筆者以為，房地產的筑底階段只是到了中段。跌幅已經夠了，但是下跌的時間還不夠。最大的可能是一直拉鋸、小幅調整。
　　對房地產市場而言，政策的威力巨大。試想，假如各個城市放開限購限貸，很可能短期之內出現強勁的反彈，但是之后的市場很可能會進入更加漫長的調整期。正因為政策殺傷力已經充分發揮作用，可以說最緊的時候已經過去，日后可能是會逐步放松。只是放松的過程會比較長，可能是一兩年的時間。
　　房地產企業在現金流等等層面上所承受的壓力確實前所未有，但是隨著整個經濟層面上資金環境的相對改善，各地方政策博弈松綁對銷售所帶來的刺激，使得今年以來整個房地產銷售都在逐步回暖。在各種觀望之后，銷售方面首先見底回暖，再加上資金成本的下降，站在房地產行業角度來講，很可能意味著行業最壞的時候正在到來或者正在過去，但是，要回到比較好過的階段，今年內還是不太可能的。
　　以西班牙為鑒
　　從更長一段的時間來看，一個長周期的房地產黃金十年基本上是已經告一段落。以往那種阿貓阿狗都能搞開發、拿到地就能賺大錢的好日子是徹底結束了。那么接下來，是否還存在一個房地產的“白銀十年”呢？
　　真正房地產價格升漲是2000年后的事，在2004年起出現井噴式拉高。而房地產開發投入的猛增，則是由1997年開始。自那一年以來，中國住宅投資占整個經濟總量的比重一直在快速上升，到了2011年中國住宅投資占整個經濟總量的比重，剔除掉土地購置費用，目前也已經達到了8%-9%的水平。上下游帶動數十個行業幾萬億元的GDP，也是實際情況。只是這種帶動并不健康，也難以持續。
　　或者我們可以看看西班牙的例子。該國經濟、負債率表面上看起來不錯，經受住了2008年次貸危機的考驗，卻沒有經受住繼次貸危機而來的第二波全球債務危機的考驗。
　　次貸危機后，歐洲各國的房地產泡沫逐漸破裂，西班牙大量在建項目成了負擔，使本國銀行業背上了沉重的包袱。2011年底，西班牙銀行的不良貸款額大約為1440億歐元，不良貸款率接近9%，其房地產泡沫仍然沒有“擠干凈”。
　　有報道稱，今年一季度，西班牙房價平均下跌7.2%，預計今年跌幅將達到12%—14%。西班牙的高鐵建設遠超法國，按照今年2月西班牙發展部制定的《基礎設施、交通及住房計劃》，還要在十年內加大基礎設施建設。但是，歐洲各國已經無法忍受這種低效率的、超大規模投入的玩法了。
　　以房地產投資占比上升所推動的經濟高速增長的動力大不如前，房地產行業的作用下降，并不意味著中國經濟不會繼續增長，而是說明經濟需要尋找一些新的增長力量。日后不僅是房地產行業，包括其上下游相關行業，都面臨一個過剩產能的結構性調整問題。
　　通俗一點來說，每年不會再蓋那么多房子，不會再賣出去那么多新房，相關的鋼鐵與水泥行業首當其沖，家電、裝修等等輔助行業也面臨同樣的壓力。其他行業都要學會過緊日子。不少這些行業原來的巨頭被迫轉型——武漢鋼鐵的養豬與多種副業并不是開玩笑的。中小開發商以及相關行業的中小企業，在大洗牌之中，也會面臨退出以及消失的命運。
　　所以未來十年的房地產，會進入一個相對較為和緩的增長階段。開發商依然有錢賺，還是會比很多制造業日子好過，偶爾還能在一些項目上賺得超額利潤。但大多數的開發商將會進入一個需要精打細算緩步前進的時