淺談中小房地產企業發展中存在的問題

　　摘要：中小房地產企業就必須客觀合理的認識到整個行業和自身發展過程中存在的問題，積極的進行調整，切實的解決管理模式家族化、人才流失嚴重、融資難、產品技術含量低等制約性問題，力求建立一套科學完善的管理體系，將企業的發展風險降到最低。
　　關鍵詞：中小房地產
　　中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）09（c）-0168-01
　　1 我國中小房地產企業發展中存在的問題
　　1.1 管理模式家族化
　　房地產是近年興起的一個熱門產業，由于其行業自身的特點，中小房地產企業發展過程中的質量管理制度、客戶服務制度都是企業所必須重視的。
　　目前，我國大部分中小房地產企業都屬于民營企業，制度上存在著沒有真正做到制度化管理的通病，內部依舊受到本位思想和推諉扯皮等頑疾的影響，這種家族式的管理使得企業的發展在理念上和戰略規劃上都很難得到較大的突破，另外，一方面是高層次管理人員的理念、發展意識以及經營理念大大的影響到整個企業發展的方向。再加上，部分企業在管理上片面的將大型房地產企業或其他行業的企業管理模式用運于本企業，而未能根據自身行業和規模實際情況來進行創新性管理，這種照搬式的“拿來主義”和家族化管理模式不但很大程度上影響到企業和中小房地產產業的發展方向，而且還使得人們對制度化管理信心減小，在很大程度上制約了企業的發展。面對房地產的熱化競爭，所有的房地產企業都在探尋摸索適合本行業的管理制度，而企業真正要尋得發展，就必須正視這些問題的產生，克服問題需要，促進中小企業在新的競爭環境下快速發展。
　　1.2 人才流失嚴重
　　房地產業迅猛發展的同時，也使得中小房地產企業出現了嚴重的人才流失和人才荒，各大中小企業面臨著專業技術人才匱乏和流向大企業，已經成為了企業發展的一個重要瓶頸，嚴重影響到了企業的經營與發展。出現人才流失嚴重的原因有多樣的，一方面是中小房地產企業穩定性，影響力小，難以吸引具備建筑、結構、經濟類以及房地產等專業知識的管理人才；另一方面是經營者多為民營企業家，管理思想較為保守與落后，不愿意將錢花在設計、創意以及管理上，而更愿意將錢投在工程建造和炒作上，使得中小房地產無法真正成長為具有真正競爭實力的房地產企業。
　　1.3 融資難
　　中小企業發展壯大過程中普遍存在融資難的瓶頸。在資本市場上，中小房地產企業在實力、信譽以及資金流上都存在著問題，房地產經營具有資金密集型和生產周期長的特點，存在過高的經營風險，不能提供銀行貸款所需的抵押擔保條件，貸款的風險化解和補償能力較弱，中小型企業無法滿足銀行貸款的資金的安全性、流動性、贏利性等基本要求，再加上開發的項目值錢而公司影響力不夠，信譽等級低等原因，導致中小房地產企業在需要從銀行大額融資時遇到困難，這也使得中小房地產企業在內部積累和外部融資的雙重夾擊下，有可能就因為自身資本實力不夠，項目規模大，周期長，耗資巨大，資金回收太慢等原因，最后因資金嚴重短缺難以開發下去。
　　1.4 產品技術含量低
　　由于中小房地產企業管理制度缺失、目標規劃不健全以及融資問題困難等原因，難以開發出自己的核心技術。具體表現為：（1）沒有自己的規劃設計隊伍，自己的項目幾乎都是外包，存在著很大的利潤缺失和經營風險；（2）技術創新匱乏，對新技術、新設備、新工藝和新材料的應用力度不夠，技術含量偏低；（3）設計非人性化，超大化戶型面積、歐陸化建筑風格和賓館化裝修實在不符合居住的人性化設計；（4）產品的工程質量、功能質量以及環境質量度存在著較大的問題，還有管理問題，房地產物業管理軟件、應用軟件等應用的比例不到一半。
　　2 中小房地產企業發展對策研究
　　2.1 健全企業管理制度體系
　　由于中小房地產企業具有實力、信譽以及資金流上以及生產周期長等特點，所以要發展起來比大型房地產企業來得困難得多，為此，必須逐步按照現代企業制度要求建立科學的管理體系。一是要形成完整的內部監控系統，提高企業有關信息的透明度，規范企業的財務管理與監督制度保證相關信息的真實性、準確性，保證企業合法經營和正確經營。二是要在保證真實傳達信息的基礎上，把握人治管理與制度管理之間的平衡，轉變傳統的家族式管理，聘請專業的管理人士對企業的內外部進行整合，建立一套有效的績效考核制度、決策機制、人力資源管理機制以及創新性管理機制，力求將企業朝著規模化、集約化和科學化方向發展。
　　2.2 強化人力資源管理
　　在新社會，人力資源已經成為了行業競爭的熱點要素，專業化的管理也要求房地產企業在房地產開發的各個環節上配備專業化的管理人才，而中小房地產目前又存在著嚴重的人才流失和人才荒，為此，必須在內部加大人才培養力度，外部加強人才引進。一是要轉變用人理念，保持全面人才觀，任人唯賢，吸納復合型高素質人才；二是加強對引進人才的培訓，對其進行定期和不定期的培訓，使他們成為既具備房地產運作的專業知識和實踐經驗，全面了解房地產市場，又具備財務分析、投資管理及相關法律知識的復合型管理人才；三是要位員工打造一個良好的人文環境和工作環境，建立企業和員工之間的良好關系，將個人與企業連為一體，充分調動員工的積極性、主動性和創造性，從而更好的提升企業及項目的管理水平，提高效率，降低成本，獲得更多的利潤。
　　2.3 健全財務信息管理系統
　　由于中小企業融資難、項目值錢而企業資金能力不夠，又缺乏具體而明確的發展規劃和財務規劃使得中小房地產企業大部分都存在著資金財務問題，為此，就必須健全財務信息管理系統，積極構筑符合自身發展需要的金融體系。一方面要實現財務管理的信息化，大力推廣全面預算、集中結算和動態核算為發展軸心的企業財務管理；一方面，廣泛建立風險防范體系和資金拓展渠道管理體系，多途徑進行融資，保證資金鏈的有效進行，只有資金上得到了保證，才能從各個方面有效地保證企業發展的推進。另一方面要建立中小房地產企業的信用擔保體系，根據實際建立各自的信用擔保機構。最后，還要積極拓展更高更寬的融資市場，努力發展直接融資。從各個方面健全財務的管理，保證項目和企業經營的有序進行。
　　2.4 提高產品技術含量
　　新世紀，隨著人們生活水平的提高和經濟形勢的變化，人們在滿足基本溫飽需求的同時，更高的是追求精神上的需求，而中小房地產企業在產品創新上存在著較大的問題，還不具有自身的核心競爭力。為此，就必須提高產品的技術含量，才能在市場上獲得一席之地。一方面要加大人力管理力度，引進高素質人才的同時也對人才進行培訓，提高人才的創新能力；一方面要不斷強化自身的技術力量，逐步建立自己的規劃設計團隊，擺脫外包的被動局面。一方面要積極采用新技術、新應用和新材料，做好項目創新設計，力求做到設計新穎、功能齊全和環境優美的有效結合。另一方面，要關注人性化服務和人性化設計，提升自身的文化品位和服務質量，做到“以人為本”，創造出更高的舒適度，滿足客戶的基本需要，又能有效性的滿足市場的變化需求，從而保證企業的有效發展而不被淘汰。
　　參考文獻
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