近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再思考

摘要：2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向出現(xiàn)了大的轉(zhuǎn)變，并深化了調(diào)控手段，取得了一定的成果。但調(diào)控仍未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。本文就近四年的房地產(chǎn)的調(diào)控思路并結(jié)合社會現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，提出了一些自己的觀點，以供決策者參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控

對房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)來說，政府宏觀調(diào)控是一項重要的影響因素。所謂宏觀調(diào)控是指國家運用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，其目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。雖然有許多政策也會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，但不能理解為“純粹”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，更多的是針對整個國民經(jīng)濟(jì)的，如貨幣政策的應(yīng)用。

1 2008年以來的宏觀調(diào)控過程

自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來，國務(wù)院辦公廳以及各部委出臺的許多政策，核心文件其實也就兩個：即2008年12月20日國務(wù)院辦公廳出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》和2010年1月7日出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這兩個文件出臺時間前后相差才短短13個月，但房地產(chǎn)市場環(huán)境卻截然不同。前者出臺正值經(jīng)濟(jì)危機(jī)深化之時，房地產(chǎn)市場一片冰冷，購房者觀望氣氛濃厚，為了促使房地產(chǎn)市場回暖，進(jìn)而進(jìn)一步帶動經(jīng)濟(jì)的回升，該文件要求各地加大保障性住房的建設(shè)力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，營造積極的輿論環(huán)境，鼓勵普通商品住房消費。而在2010年1月7日出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》時候，住房市場卻一片火熱，在貨幣寬松政策以及房地產(chǎn)優(yōu)惠政策帶動之下，全國各地的房價快速上漲，供需矛盾突出，因此政策內(nèi)容著眼于緩解供需矛盾，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機(jī)性購房需求，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。在調(diào)控效果并不明顯的情況下，2010年4月17日國務(wù)院出臺的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，可視為《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的延續(xù)，只是內(nèi)容上更嚴(yán)厲，增加了限貸、限購政策。

2 住房市場調(diào)控難原因分析

調(diào)控為什么會這么難？這里的原因是多方位，深層次的。

2.1 城市化和改善型居住需求致使住房供需矛盾較大 我國各地城市和農(nóng)村相比較，普遍存在城鄉(xiāng)差距較大的現(xiàn)象，這種差距不僅表現(xiàn)在收入水平上，還表現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施配套，教育、醫(yī)療、社會保障等各方面。正是這種差距吸引了各年齡段的人群來到城市。年輕人離開鄉(xiāng)村來到城市為了工作和生活，這里有發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)，較高的收入，較豐富城市生活。中年人來到城市有的是為了豐富多彩的生活，還有相當(dāng)大一部分是為了子女的教育。老年人更喜歡鄉(xiāng)村，但可能子女留在城市里，也使得他們只能呆在城市里。源源不斷的鄉(xiāng)村人口涌入城市，使得城市人口急劇膨脹，住房價格出現(xiàn)了大幅上升。雖然國家鼓勵住房小型化，努力改變住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以使有限的住房面積能居住更多的人，但這更加有利于降低購房總價，對購房單價影響較小，從成本角度來說反而會提升購房單位價格。再加上改善型居住需求呈現(xiàn)了爆發(fā)的狀態(tài)，本質(zhì)上也增加了住房的實際需求。以上剛性需求的存在，在一定時期內(nèi)，使得房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。

2.2 房地產(chǎn)投資、投機(jī)盛行 2009年以來，房價出現(xiàn)大幅度上漲，雖然與貨幣寬松政策及居民預(yù)期分不開。但房地產(chǎn)投資、投機(jī)也確實起到了推波助瀾的作用。雖然投資、投機(jī)并不能真正消化市場上的存量房產(chǎn)，但在某一特定的時間段會加劇住房的需求。如果投資者僅僅是等待房價上漲賺取差價，無疑會進(jìn)一步推動房價上漲。只有在投資者購買了房產(chǎn)后在交房的第一時間即刻裝修并上市租售，才能使得整個過程對房價的影響最小。另外，租房對于國人來說更多的是無奈的選擇，只要經(jīng)濟(jì)稍微允許，人們就會買房，這是傳統(tǒng)文化觀念決定的。因為這種“文化性”購買并不是基于經(jīng)濟(jì)合理性的基礎(chǔ)上的，即租房和買房哪個更合算就選擇哪個，這也是為什么用“房價收入比”和“房價租金比”來衡量各地的房價都能得出泡沫嚴(yán)重這一結(jié)論的原因。因此，房地產(chǎn)投資和投機(jī)對于購買價格和租賃價格的影響，相對來說對前者的上拉作用比對后者的下拉作用要明顯得多。除了置業(yè)者進(jìn)行了投資、投機(jī)外，房地產(chǎn)開放商也參與其中，表現(xiàn)是捂盤惜售，囤積土地等，從源頭上加劇了供需矛盾。

2.3 地方政府利益糾結(jié) 在房地產(chǎn)市場上，地方政府的利益在進(jìn)一步顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特點，地方政府從房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中攫取了巨大的經(jīng)濟(jì)利益。這種利益不僅僅表現(xiàn)在土地出讓金和各種房地產(chǎn)稅費的收入，而且還表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)的巨大拉動力。因此，一旦住宅業(yè)受到國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場遇冷后，最坐立不安的總是地方政府。在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策方面，稍有可能，地方政府就會在第一時間放松調(diào)控政策，這也很能解釋為什么許多地方政府在2011年的時候偷偷放松調(diào)控，2012年則干脆取消限購的原因了。

3 宏觀調(diào)控思路分析

3.1 加大鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，重點提升教育質(zhì)量 城市化并不意味著那些不在城市里工作生活的人也要到城里購買房子，尤其是沖著別的目的來購房的，如投資，子女教育，便捷生活等。這部分人往往購買力很強，是進(jìn)城購房的重要組成部分。為了緩解住房供需矛盾，應(yīng)該分流這部分人，采取疏導(dǎo)的策略。能采取的措施包括加大農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的建設(shè)力度，重點提升教育質(zhì)量，使他們的生活有一個比較好的社會環(huán)境。在當(dāng)前城市交通擁擠，污染嚴(yán)重，房價高漲的背景下，鄉(xiāng)村有著優(yōu)美和純凈的自然環(huán)境優(yōu)勢，只要各種配套設(shè)施完善，相信城市對人們的吸引力將大大減小。

3.2 努力控制房屋租賃價格，降低普通住房投資屬

性 當(dāng)前各地房價平均水平較高，帶動了租金高漲。但從總體上來說，房價租金比并不合理，超出國際上公認(rèn)的合理范圍（1：100-1：200）。通過租金引導(dǎo)、調(diào)節(jié)住房消費也是一種思路。

首先，加大住房保障力度。政府手上應(yīng)該有大量的房源，足以影響到房地產(chǎn)的價格水平，這個是先決條件。這就要求政府繼續(xù)花巨資進(jìn)行保障房的建設(shè)，把城市的低收入人群，新進(jìn)城務(wù)工人員與大學(xué)畢業(yè)生等納入住房保障。因為這些人是城市里租房的主力，以成本租金把房子租給他們，勢必能降低整個城市的住房租金水平。其次，征收住房空置稅。按照目前的政策，對于個人出租的住房免征印花稅，房產(chǎn)稅按租金的4%收取，營業(yè)稅按照租金的1.5%收取。但這樣的政策并不能最大程度的起到鼓勵住房出租的作用，尤其是對于投機(jī)者，影響甚微。為了鼓勵出租，抑制投機(jī)，應(yīng)該加大投資和投機(jī)者間的落差，如取消住房出租的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，加收住房的空置稅。只要是空置在那里的住房，都可以征收重稅，暫時先稱住房空置稅。空置的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是綜合的，如觀察居住情況，裝修情況，水電費情況等。這樣，通過稅收不僅可以把存量住房趕向市場成為有效房源，也可以使房地產(chǎn)投資行為更為理性，減少房地產(chǎn)投機(jī)行為，有利于房價保持合理水平。因為租售市場往往是中低端市場，通過政府的保障房租金政策，可以有效地制約普通商品房市場。再次，取消限購。限購是一把雙刃劍，雖然可以抑制投機(jī)，但也減少了合理的投資行為。

3.3 增加對地方政府的“社會”考核 地方政府的考核在以往都是至上而下式的考核，地方做政績，官員獲升遷很多時候是為了獲得上級政府的認(rèn)可。但這種管理體制也容易造成地方上“面子工程”、“政績工程泛濫”。這些工程可能會是華而不實的，當(dāng)?shù)鼐用癫灰欢軓闹惺芤娑嗌佟，F(xiàn)在是個輿論發(fā)達(dá)的年代，完全可以利用輿論讓社會居民參與評論。輿論的威力在近年來表現(xiàn)得非常明顯。在不改變現(xiàn)有考核體制的前提下，也完全可以利用輿論工具對地方政府進(jìn)一步進(jìn)行考核。如，在地方政府網(wǎng)站或者地方網(wǎng)絡(luò)平臺設(shè)置輿論窗口，就地方建設(shè)中重要的事項、制度政策等進(jìn)行公布，聽取社會輿論的監(jiān)督、評價等。這樣，地方政府在做任何事情的時候，不僅要考慮自己的利益，更要考慮社會的利益了。發(fā)揮輿論監(jiān)督可以較好地規(guī)范政府行為。

4 結(jié)論

造成房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難的原因有很多，并且在各地方上表現(xiàn)出來也并不一樣。但有許多因素是相近或類似的。在當(dāng)前供需存在矛盾，房價高漲的情況下，政府必須從多方面入手，以現(xiàn)實為基礎(chǔ)，“疏”“堵”并用，在把握大方向的同時，把調(diào)控措施落到實處，才能真正降低房價，提升城市居民的居住質(zhì)量，取得宏觀調(diào)控的決定性成果。

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