淺議商品房預售制度的法律問題

摘要：隨著我國商品經濟的發展，預售商品房成為目前普遍流行的商品房銷售辦法。它不同于一般的商品房買賣，其產品在合同成立時并不存在，是一種特殊形式的房屋買賣合同。由于我國立法制度的不完善，而實踐中預售商品房履行期限長、投資數額大，因此買賣雙方對商品房預售制度缺乏比較清楚的認識從而經常產生糾紛。

關鍵詞：商品房預售 商品房預售制度 法律糾紛

1 商品房預售制度

1.1 商品房預售制度概述

近年來，房地產交易過程中，預售房銷售的形式占最大的比例，究其原因，商品房的預售的確立與我國現在的房地產市場發展有緊密的聯系。此種制度對房地產開發商有很大的好處，使其開發商更熱衷于此種制度的形式。.它是指房地產開發商將正在建設的還尚未完成建設而且沒有取得房屋產權的房屋出售給購房者。因為商品房預售不僅對房地產開發企業自身聚攏資金，搞活經營，避免各種風險等起著重要作用，而且它對改善居民住房條件，活躍房地產市場有重要意義。相比與現房買賣，商品房預售要比其復雜得多，因此商品房預售有其自己明顯而獨特的特征。

1.2 商品房預售制度的特征

1.2.1 一般商品房交易的標的物是將被建設或正在建設中的房屋，預售的房屋必須是正在處于施工建設和尚未竣工的狀態，預售的房屋在開發商與購房者簽訂合同時候并沒有完成，屬于期房，這是最主要和最明顯的特征。

1.2.2 商品房預售的出賣人的主體要求比較嚴格，必須是符合一定條件的開發企業，而對于購房人的要求限制很小，一般購買預售房的公民，都可以成為商品房預售的買受人。

1.2.3 商品房預售的房屋必須是作為商品買賣的房屋，不能是單位內部的集資房或者是福利性房屋，更不能是社會保障性房屋，商品房預售的房屋具有明顯的商品化和公開銷售的特征。

1.2.4 商品房預售合同成立的時候，開發商沒有義務立即交付房屋，而購房人也無權要求開發商立即交付，這與一般的房屋買賣合同也有所區別。

1.3 商品房預售制度的條件

1.3.1 預售商品房的建設用地，開發商必須取得該土地的合法的使用權，房地產建設企業獲得土地使用權證書這是為了在商品房預售制度中保護購買人的門檻，因為在此種制度中購房人承擔大部分甚至全部風險，國家就會對開發商要求嚴格，也是為了更好的保護在某種程度處于弱勢的購房者。

1.3.2 開發商取得建設工程規劃許可證是房屋開工建設的前提，房屋建設必須符合城市規劃的要求，這是國家對開發房屋建設者的強制性規定，如果開發商忽視此規定，那么對于購買者和開發商二者都面臨著巨大的風險。

1.3.3 國家對開發商投入資金比例也有要求，要求開發商投入建設資金必須達到總投入的四分之一以上，并且同時要求開發商確定工期和交房日期。此規定是為了避免不法開發商投機倒把的行為，也保障了合同的全面及時的履行。

1.3.4 開發商在出售房屋前還需向縣級以上的房產管理部門辦理取得商品房預售許可證，房產管理部門經審查認為符合預售房屋條件的，予以頒發商品房預售許可證明。

2 商品房預售合同中的法律問題

2.1 商品房預售合同的性質。商品房預售合同在一般購房者心中到底屬于什么性質的合同，是一個比較模糊的概念，而且在實踐過程中也缺乏相關的專門的清晰的法律法規，經常會按照買賣合同來處理。但我認為商品房預售合同既不是商品房預售合同的預約合同，也不是分期付款買賣合同，而是普通的買賣合同，不過是以未來建造完成的房屋為標的的遠期交貨合同。

2.2 商品房預售合同登記的法律效力。《城市商品房預售管理辦法》中亦規定：“商品房預售過程中，商品房開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理產權登記備案手續。”從此規定來看商品房預售合同必須要進行登記備案，但是，登記備案在法律上的效力倒是怎么樣，法律上卻并無明文規定，在現實的商品房買賣中，對商品房預售合同登記的效力看法是不一樣的，有人認為是生效要件，未經登記的預售合同視為無效，但這樣不利于保護買方的合法權益。還有房屋的租賃合同，按照法律規定，該種合同也應登記，可現實中沒有登記的租賃合同有許多，但也沒有因未經登記為由否定租賃合同效力的例子。因此，我認為商品房預售合同的登記并不是合同的生效要件。

3 商品房預售過程中的法律糾紛

3.1 由于我國商品房預售市場還不是很完善，有關法律規范還不夠完整，各個地方的監督管理部門的監管職能未能充分發揮，導致許多地方還處于比較混亂的階段，一些房地產開發企業昧良心的故意損害購房消費者的合法權益的現象屢見不鮮。開發商和購房者之間的交易不公平，大部分的風險是由消費者承擔的，最后容易出現購房者被迫接受房屋或者無處維權的地步。

3.2 商品房預售的面積和價格糾紛。商品房預售合同中約定，房屋面積與實際的交付的房屋實測面積有出入的情況，預售商品房從動工到竣工、驗收，這期間有許多不確定的因素，可能會導致購房人所購置的預售商品房的面積有所變化，由此也會導致價格的變化。同樣，由于買期房交房日期較長，期間房地產價格的變動是必然的，而開發商從交房前到交房這段期間可能會以各種理由將房地產價格提高，這樣就會導致價格方面的糾紛，或者還有其他原因導致價格或者面積產生更多糾紛，這些都是在預售商品房過程中存在的危險和法律糾紛。

4 完善預售商品房法律問題解決的思考

4.1 嚴格要求監管部門加強商品房預售制度的監管，可以主要從以上幾方面加強監管。首先要加強對商品房開發企業的審核，審核開發企業是否具備資格和實力，特別是在發放預售許可證和規劃許可證更要額外的嚴格，嚴格把控五個許可證的審查和發放制度。在以后的商品房預售活動的發展中可能還會出現更多的新問題，這就需要我國房屋的監管部門不斷地完善商品房預售法律制度，更好履行監督職責以便更好的促進我國的商品房預售市場的健康的發展。

4.2 除了監管部門的良好的監管，對于購房者來說，應該認真審查和簽訂合同，通過多種途徑多了解房地產開發商的實力和經營狀況以及是否五證齊全等情況，除了深度的了解房地產公司的情況還要簽好補充協議，簽訂補充協議，是因為開發公司提供的格式條款在一定程度上對購房者來說有失偏頗，所以，購房者要通過補充協議對正式合同的補充和修改是十分必要的，這也是為了更好保護購房者的權益。

4.3 借鑒國外商品房預售制度的經驗。縱觀各國對房屋預售的監管，形式上雖略有差異，但共同之處在于以尊重交易雙方自發的行為為前提，對風險進行提示和監控。首先，買賣雙方信息的不對稱是商品交易普遍存在的問題，所以對購買期房的消費者最大的保護來自于對風險的充分披露。其次，多數國家或地區在房屋預售中會引入具有公信力的第三方，例如香港的律師樓以及一些國家的專營擔保機構，對預售款實施有效監管，來保證預售款專項用于項目開發，防范預售款被挪用、套牢。

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