關于房地產經濟可持續發展的研究

【摘 要】房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中起到積極而重大的作用。本文著重探討一下房地產經濟的可持續發展。

【關鍵詞】房地產；經濟；可持續發展；研究

1 引言

急劇增長的需求和巨大的利潤空間，使得房地產行業在我國迅速發展起來，但同時又存在供需錯位、盲目開發、重復建設、商鋪空置率高、投資風險大等隱患，可持續發展成為我國房地產發展的首要問題。房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中起到積極而重大的作用。本文著重探討一下房地產經濟的可持續發展。

2 影響房地產經濟可持續發展的因素

2.1 國家宏觀經濟政策

房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點。根據國家信息中心發布的統計資料，改革開放以來，我國每6—7年構成一個經濟循環周期。1999年第四季度經濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續7年的一個完整的循環周期已經完成，從2001年開始，經濟運行將進入一個新一輪的穩定增長期。另據國務院發展研究中心的一份研究報告，我國未來20年的經濟增長的基本走勢是：“十一五”期間GDP的增長率在7.0％～8.1％之間，2010—2020年，GDP增長率將降至5.5％～6.6％。房地產發展與宏觀經濟的發展具有正相關性。宏觀經濟的持續發展，將對房地產業發展提供強力的支撐，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，并拉動房地產的終端市場需求。因此，未來幾年內，宏觀經濟發展對房地產具有推動和拉動雙重效應。

2.2 地區經濟情況

從區域經濟來看，房地產業是一個區域差異巨大、級差收益明顯的行業。一個區域的房地產業發展的程度必然受到該地區經濟發展水平及產業結構狀況的制約。一般而言，區域經濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續上升發展起來的。這種投資與需求的增長，必然導致對房地產需求的增加，從而帶動房地產業的相應發展。

2.3 價格與價值背離

遵循市場規律是市場經濟發展的根本特征。房地產經濟在創造國內收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發購買行為的波動。從近年來房地產市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應求的結果，是符合市場經濟規律的。然而受到炒房團、開發商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經濟持續、健康、穩定發展的目標是有所偏離的。

2.4 泡沫經濟

房地產經濟在持續創造收入的同時，也存在著泡沫經濟的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經濟的風險越大。房地產信貸在銀行信貸業務中占據著相當比例，一旦發生資金鏈嚴重斷裂的行業經濟問題，銀行勢必會受到損失，其他行業也會受到不同程度的影響，市場經濟秩序的維護更加困難。

2.5 節能環保的長遠戰略顯現不足

房地產經濟建設與低碳經濟有著緊密的關聯。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環保住宅作為回報，顯然與市場經濟發展的步調是不一致的。但目前低碳、環保住宅的占比仍然不高，開發數量有限。

3 促進房地產經濟可持續發展的對策

3.1 對房地產商品的價格進行合理規制

價格規制并不是要絕對降低住宅價格，而是讓房地產價格與價值更好地吻合，避免價格過多地高于或低于價值。只不過目前的矛盾是價格過高，而金融危機時期，很多房地產企業資金鏈斷裂，也反映出價格偏低對企業的影響。作為宏觀調控部門，政府應當對各個時期的房地產經濟行為做出評估，以判斷其與市場經濟發展的協調程度。價格是房地產經濟領域中尤為突出的一個因素，而且它對行業內其他因素具有關聯性的影響，運用價格規制對市場經濟的穩定發展具有不可或缺的意義。借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產商品價格回歸理性，維護行業和市場秩序。

3.2 加強房地產市場的金融監管

政府應立足市場經濟發展的目標，對房地產市場的金融秩序予以嚴格的監管，在房地產企業的貸款規模、償債能力、開發進程等實行全面深入的監督，控制商業銀行在房地產領域的信貸業務，調節銀行的資產結構，推動信貸資金向市場經濟發展的朝陽行業流動。為此，政府應大力開展銀行創新改革，使銀行打破傳統的存貸模式，吸引優質資產的注入，規避房地產市場中高風險業務的影響，以服務市場經濟整體發展為宗旨，整合現有業務，逐步增加優質業務的占比，從而有效降低房地產市場的金融風險。

3.3 完善相關的金融體系

房地產經濟的可持續發展必須以房地產金融的可持續發展為基礎。根據我國目前的房地產金融發展現狀，應重點做好房地產貸款結構的調整，增加消費貸款比重，并注意防范風險。另外，為解決房地產金融進一步發展的資金來源問題，期限錯配問題，資產流動性問題，我國的房地產金融業還應著手研究并建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系，從根本上解決房地產可持續發展的資金來源問題。建立和發展房地產金融二級市場，還能有效分散銀行貸款風險，提高房地產金融的市場化程度，促進國有商業銀行向真正意義上的商業銀行轉軌，提高整個房地產金融的效率。

3.4 運用激勵政策轉型房地產經濟

以市場經濟低碳、環保的戰略目標為導向，激勵房地產經濟向市場經濟發展的目標靠攏離不開政策的支持。因此，政府應注重發揮政策引導的杠桿作用。值得注意的是，這種杠桿作用具有雙重性。一方面，通過對低碳、環保型住宅投資建設的稅收優惠，可吸引越來越多的開發商參與到房地產經濟的轉型中來，加大新型低碳、環保住宅的開發。另一方面，在購買需求方面也可以通過貸款利率的優惠，促進新購房群體關注低碳住宅，做出購買決策。政策激勵將帶動房地產經濟以長遠規劃為目標，在可持續發展的理念下實現轉型。

4 結束語

綜上所述，房地產業經過十幾年的快速發展，已成為一個重要的產業，在許多地方還是支柱產業。房地產經濟是我國經濟發展的重要組成部分，房地產經濟對我國經濟發展的影響是多方面的，房地產經濟的健康平穩發展影響著我國經濟的發展。房地產經濟具有廣闊的前景，在與我國經濟協調發展的過程中，現存的問題需要通過科學的宏觀調控措施加以控制和引導，彰顯房地產經濟的積極作用，規避各種不利影響，營造健康有序的行業氛圍，逐步促進我國房地產經濟的可持續發展。

參考文獻：

[1]王向前.分析我國房地產經濟管理中存在的問題與對策[J].黑龍江科技信息.2012.04.