論房地產價格居高不下的原因及對策

【摘 要】我國房地產價格過高的現象普遍存在，嚴重影響了房地產市場的健康發展。本文簡要分析了房地產價格居高不下的主要原因，并建議性的提出促進房地產價格合理化的有效對策。

【關鍵詞】房地產；價格；原因；對策

1 引言

近幾年來，我國房地產業持續快速發展，已成為拉動國民經濟快速增長的重要因素和擴大內需的重要產業，房地產業成為國民經濟的支柱產業之一。然而我國房地產價格過高的現象普遍存在，嚴重影響了房地產市場的健康發展。本文簡要分析了房地產價格居高不下的主要原因，并建議性的提出促進房地產價格合理化的有效對策。

2 房地產價格居高不下的原因

2.1 國家政策不完善

有關房地產的各種現行制度在執行過程中有許多不規范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價房產，特別是經濟適用房的開發政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監督管理。

2.2 房地產市場投機炒作

與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.3 市場供求結構失衡

房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

2.4 土地使用成本上升

城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續上升。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權屬于國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數不法之徒進行權錢交易的資本。在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。

3 房地產價格居高不下的影響

3.1 影響和諧社會的建設

在高房價的擠壓下，一些未購房的年輕人壓力很大，感覺自己被排除在房地產市場之外，從而變得怨氣叢生。構建和諧社會，住房問題是一道繞不過去的坎。

3.2 損害國家的長遠競爭力

已購房的年輕人被高房價抽干了立身之本，他們無力再繼續學習深造，從而減少了對人力資本的投資。高房價必然會吸引大量社會資金轉向到房地產開發，直接降低我國在科技創新和產業創新上的投入。這兩個方面都對國家長遠競爭力的提升非常不利。

3.3 不利于經濟發展方式的轉變

十七屆五中全會提出了經濟增長向依靠消費、投資、出口協調拉動轉變，但房價處于高位，嚴重抑制了國內城市居民的消費能力。

3.4 加大房地產金融風險

房價不可能一直處于高位，一旦房價出現轉折，那么房地產抵押貸款還款違約率就會上升，而銀行持有的房產抵押價值將會降低，使得金融機構不良資產不斷增長，從而增加了房地產金融風險。

3.5 降低資源配置效率

一直以來中國的房價“只漲不跌”，導致房地產投機炒房行為嚴重，在許多人無房住的情況下，另一部分人卻在囤積房產，而且處于閑置之中，社會資源遭受嚴重浪費。

4 促進房地產價格合理化的有效對策

4.1 優化房地產市場的供應結構

優化房地產市場的供應結構，保持配套商品房、中低價普通商品房、廉租房的供應比例相對合理。配套商品房的價格根據成本加微利的原則進行控制，中低價普通商品房的地價定在土地招標的市場底價以下，房價按照低于周邊市場價格的原則確定，確保其“中低價身份”。要大力建設廉租住房特別是公租房，把租金控制在合理價位，確保中低收人者的居住要求，以此來遏制周邊市場的租金上漲，進而達到控制房價的目的。

4.2 合理發揮稅收調節作用

一方面，在增值稅改革中優先將建筑、安裝業納入增值稅的征管范圍，促使開發商保證資金充實；在所得稅管理中賦予征管機關可以核定具體企業的銷售周期的權力，按開發商公布的房價核算其應預繳所得稅額，以限制其虛抬房價和捂盤。另一方面，對別墅類項目開征消費稅。消費稅的征稅范圍可按照項目容積率來確定是否屬于應稅項目，以防止開發商以所謂“低密度住宅”、“仿古住宅”等模糊概念來逃避納稅。計稅依據為項目的實際交付價格，稅率采用浮動比例稅率，由各地根據本地的實際情況確定具體執行稅率。

4.3 引導居民對房地產的消費心理

綜合采取稅收、信貸等相關政策措施，利用輿論工具和法律手段，規范投資性購房，遏制投機性炒房；對居民購買普通商品房用于自住的繼續給予稅收、信貸優惠；對超越經濟發展階段的商品房消費加以引導和調控。

5 總結語

總而言之，當前及今后一段時期我們的首要任務是把房價穩定在現有或略有下降的水平上并維持一定的時間，通過經濟結構調整，轉變經濟增長方式，逐步降低宏觀經濟增長對房地產業的過度依賴，同時提高居民的實際收入水平，使房價與居民收入之間的差距逐步縮小。

參考文獻：

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