基于我國土地出讓制度存在的問題及對策的研究

【摘 要】人類無論是生存還是發展都離不開土地資源，其是國民經濟持續良好發展的重要支柱性產業；所以，土地在使用與開發過程中應具有合理性，這樣才能夠使得我國稀缺的土地資源在市場中得到良好的配置，才能夠促進我國國民經濟朝著健康的方向持續良好的快速發展；但是，當前我國的土地出讓制度還存在著一系列突出的問題，致使政府監督管理部門及市場機制在土地出讓過程中無法將自身具有的權利有效的發揮；本文主要對當前我國土地出讓制度中存在的突出問題進行了論述，其次提出了解決問題的有效辦法。

【關鍵詞】土地；土地出讓制度；問題；對策

引言

一直以來，我國國民經濟體制改革過程中強調要充分的利用市場的作用對各種資源進行合理的配置，而土地作為人類物質資料生產過程中的一項必須的物質基礎以及自然資源，它的使用制度在很大程度上發生著轉變；從計劃經濟型理論的角度上看，社會主義社會的土地不是一種商品而是一種自然資源，城市土地在使用與分配方面主要是通過行政撥款這一渠道進行的。我國從1980年開始，進一步加快了經濟體制改革的步伐，土地所有權與使用權的分離成為了我國實行土地制度改革第一項需要完成的任務，然而，當前我國土地出讓制度還不是很完善，仍然存在著諸多的問題；本文主要對這些問題進行了論述，并在此基礎上提出了有效的措施用于問題的解決。

1 當前時期，我國土地出讓制度存在的突出問題

1.1 開發商大規模的占用土地，土地壟斷現象嚴重

自我國土地資源實行出讓、買賣招標、拍賣以及掛牌制度以來，從2005年到2008年開始，我國出現了大量的地王，土地的價格一次次的發生著改變，土地買賣招標、拍賣以及掛牌制度正扮演著資本巨頭的角色。當一部分中小房地產開發商在面對政府提供的有限的土地資源時，他們都陷入到了無法獲取所需的土地資源困境之中；而對于大房產開發商而言，因為他們具有充足的資金，所以大規模的占用土地。在這樣的一種現象下，土地的價格就會得到不斷的提升，土地開發總成本費用進一步增加，從而給開放商造成了巨大的經濟負擔，從實際情況上看，房屋不斷提高，會使得房地產市場形成了一種虛假的繁榮景象，這樣一來，房地產自身潛在的大額利潤會再一次的導致資本巨頭們的相互競爭，土地拍賣價格一路飆升，如果一直這樣來回的循環，那么，地價與房價就會在很大程度上共同提升，并且，土地資源太過集中化，會造成市場壟斷，而這樣就為開放商們制造了一個提升房價的話語權。

1.2 土地有形市場建設較差，市場公開程度不高

市場公開程度是否良好，能夠將土地市場的成熟度充分的反映出來。市場實行公開制度是確保低價公平的重要基礎，只有在公開的市場環境下，土地才能夠在市場中發揮中心作用，然而，當前我國土地價格以及其交易信息公開程度較低，部分城市的土地價格及土地登記信息等內容目前依舊被部分部門、人員所掌控著。不將土地信息公開化，對土地市場的良好發展造成了嚴重的影響，從而使其停滯不前。

1.3 土地價格不合理的提升，使得居住者無房屋居住

隨著我國土地出讓實行買賣招標、拍賣以及掛牌制度以來，雖然我國土地資源在市場中得到了合理的配置，土地節約與集約利用效率得到了進一步的提高，帶動了土地價值的不斷攀升，從而使得地方政府的財政收入比往年增加了幾個百點，同時也帶動了城市經濟的良好發展。但是，土地出讓過程中，出讓土地一方通常根據“誰出的價格高就給誰”的原則進行，致使各個地區的土地出讓市場經常出現大額資金購買土地的地王，使得房價上漲速度極快，已經超出了群眾所能承受的范圍，由于房價太高，導致諸多的群眾居所無法得到保障，失去了應有的安全感，對社會的穩定發展造成了極大的威脅。

2 健全我國土地出讓制度的具體措施

2.1 打破地方政府壟斷行為，實行市場機制

首先，必須要將地方政府對房地產一級市場的壟斷行為打破，制定多元化的經營模式，將市場在土地資源合理配置中具有的作用充分的發揮。不僅要保護好國有土地所有權，還要保護好集體所有土地，一定程度上開放房地產一級市場，準許農村集體土地不經任何渠道直接進入到市場中，將政府以往扮演的土地經營者的角色轉變為市場監督者。最近幾年時間里，由于價格低廉而采取大行其道的小權產房，雖然沒有根據國家相關法律規定辦事，但是也是因為群眾在無法承受高額房價的壓力下而對更加合理的土地出讓制度一種新的摸索，其不僅將政府過去壟斷土地的行為打破了，同時也將開發商壟斷商品房的行為打破了，這樣一來，土地價格與高額的房價得到了穩定。廣東省在2005年頒布了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，在這一規定中明確的規定了集體土地可以直接進入房地產一級市場，打開了農用地可以直接進入到土地市場的全新局面。隨著這一制度的實施，有效的將以往政府獨攬土地出讓市場的現象打破了，這對于穩定土地價格與房價的提升有著重要的意義，并且對于促進未來制度的深入改革發展方向也有著很大的幫助。

2.2 提高政府對土地出讓的宏觀調控力度，建立完善的城市土地指導性信息系統

政府對城市土地市場進行有效的指導與控制，是確保城市土地市場持續良好發展的基礎性保障。從西方國家政府的管理經驗以及我國城市土地市場的發展情況上來看，現階段，我國城市政府對土地市場的指導與控制力度還需要進一步提高。根據已有的管理與調控制度建立一套具有較強指導性的城市土地信息系統及回收儲備系統，這兩種措施是很有效的。土地市場在實際發展過程中，導致市場出現擾動的關鍵性因素就是預期，如果預期目標太高，將會使得土地價格迅速提高，所以，不僅要制定一套有效的稅收措施對市場進行調控，同時，政府部門還應建立一套完善的土地信息指導制度。

2.3 健全合同管理制度

土地出讓合同是土地出讓之后有效協調與控制合同雙方人員的重要依據，所以，土地出讓過程中應制定完善的土地出讓合同內容，以此充分的明確雙方所擁有的權利。不僅要將土地出讓金的獲取時間、方式，以及用地范圍、土地開發進展速度等事項進行全面的規劃，同時在制定合同時還要將環境保護、衛生防疫、交通等內容融入至其中，如果缺少了這些內容，那么合同的實際效果將會很差，作為土地監察部門，必須要求合同雙方根據國家規定的法律要求對合同中存在的不足進行全面的改正，不然該合同將會失去法律效應，并且還要根據合同雙方犯下錯誤的程度，擔負起相應的法律責任。如果是政府一方犯下錯誤，那么，應對其責任人進行必要的行政處罰。

3 結論

綜上所述可知，土地價格與房價是緊密相連的，土地出讓制度是否健全完善將影響與制約著土地市場有序的發展，所以，我們應進一步加強土地出讓制度的建設，這是我國土地改革的最終目標，是市場經濟體制改革中一項不可或缺的部分；本文主要對當前我國土地出讓制度中存在的問題進行了論述，其次制定了有效的措施用于問題的解決；由于筆者能力有限，本文論述的還不是很全面，希望相關人員提出寶貴的意見或者建議。

參考文獻

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