淺析房地產金融風險的規避

【摘 要】由于當前金融市場的發展尚不完善，缺乏有效的風險對沖與分散工具，不能將風險有效的分散出去，因此規模龐大的房地產信貸一旦變為不良資產，整個金融系統將面臨著更大的風險。本文就房地產金融風險的規避談幾點粗淺認識。

【關鍵詞】房地產；金融風險；規避

1 引言

由于當前金融市場的發展尚不完善，缺乏有效的風險對沖與分散工具，不能將風險有效的分散出去，因此規模龐大的房地產信貸一旦變為不良資產，整個金融系統將面臨著更大的風險。房地產金融體系的風險，是土地制度、房地產業、商業銀行管理等因素的綜合影響結果，避免風險擴大需要深化相關領域的改革。本文就房地產金融風險的規避談幾點粗淺認識。

2 導致房地產金融風險增加的因素

2.1 融資渠道單一

房地產企業開發資金來源比重大的分別是銀行貸款、自籌資金和其他資金這三塊。房地產企業自籌資金中有約70%來自銀行貸款，所謂的其他資金即房屋定金和預收款也有30%來自銀行貸款。房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上，房地產開發企業的資產負債率平均維持在75%左右。目前國內房地產開發企業的融資結構具有明顯的貸款依賴性特征。房地產投資項目由于回收期長、投資金額大等特點，通常開發商的自有資金不足以滿足投資所需，銀行信貸成為一個很重要的資金來源途徑。銀行信貸幫助的是開發商的整個開發環節，與此同時銀行尤其是商業銀行也就承擔了整個房地產投資過程的風險。

2.2 信息不對稱

貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，所以隱瞞信息、挪用貸款資金等現象時有發生，產生了“道德風險”，也很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，不能對其信用進行評估，導致房地產金融風險加大。

2.3 抵押物風險

由于國內房地產價格評估起步較晚，評估機構未能通過充分競爭形成品牌信譽，缺乏公信度。同時抵押物的處置問題也是一個難題，在我國由于多種因素作用，銀行不能簡單地將欠款人從其居住的房屋趕走來處置抵押物，而抵押物的處置不規范，給銀行帶來很大的風險。

2.4 投資快速增長

由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業。很多開發商乘機進行投資或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險。

2.5 銀行違規操作現象時有發生

房地產業是國民經濟的支柱行業，近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入，惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放松信貸條件發放房地產貸款，在一定程度上助長了房地產投資的不良傾向，也促使金融腐敗的滋生。而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降，隨時都有發生災難的可能。

3 房地產金融風險規避的措施

3.1 分散銀行信貸風險

當前我國房地產企業融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外，發展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優質資金進行創新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。

3.2 完善企業信用制度

由于信息不對稱等原因的存在，商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。

3.3 提高風險防范能力

房地產貸款以房屋作為抵押，商業銀行一旦無法收回，就將房產拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準，及時了解房地產市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德，也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。

3.4 加大監管力度

政府應加強宏觀調控，引導房地產企業有序競爭，具體來說應調整住房結構，增加廉租房和經濟適用房建設；改善需求結構，防止過分投機。銀監會應針對當前銀行房地產信貸風險制定有效監管措施，定期或不定期對信貸業務進行檢查來防范風險。央行應及時披露房地產信息，引導公眾合理預期，規范市場行為。

4 結束語

綜上所述，房地產商品因其固有的特性，是良好的金融擔保品，適合財務杠桿操作，也是良好的對付通貨膨脹的資產；但是，流動性較差，開發和轉換使用成本較高等使房地產金融市場具有更多的風險。由于我國的房地產市場發展不完善，相關體制和制度也不夠健全，種種因素致使房地產風險無法回避。房地產金融風險是一個龐雜的復合體系，在新的形勢下，防范和控制我國房地產金融風險關鍵在于充分認識房地產金融風險產生的根源，建立適應我國當前社會經濟發展和房地產業現狀的新型房地產金融體系，使房地產金融的發展跟得上房地產業發展的步伐。

參考文獻：

[1]投資性房地產風險控制研究[J].中國經貿.2011.12.